nieuws

Controleer kritisch uw WOZ-waarde

Financieel

Controleer kritisch uw WOZ-waarde
WOZ aanslag Utrecht

Zit er een gat in de kraag bij de bepaling WOZ waarde? Check het!

In de eerste weken van het jaar worden de nieuwe WOZ-beschikkingen voor 2019 uitgereikt. De WOZ-beschikking bepaalt de hoogte van de te betalen OZB, maar werkt bijvoorbeeld ook door naar de energiebelasting en de mogelijkheid om fiscaal af te schrijven op gebouwen. Als hulpmiddel voor de taxaties van courante niet-woningen, zoals kantoren en winkels, worden jaarlijks taxatiewijzers gepubliceerd. Bij het lezen van de taxatiewijzer voor 2019 viel mijn oog op de berekeningswijze van de zogenaamde kraag bij de analyse van beleggingstransacties. In deze bijdrage ga ik in op deze analyse in het kader van de WOZ en kom tot de conclusie dat deze tot een te hoge WOZ-waarde leidt.

Verkrijgingsfictie

De WOZ-waarde wordt bepaald in lege en onverhuurde staat (de ‘verkrijgingsfictie’). Dat is waarschijnlijk de meest bekende bepaling van de Wet WOZ. In het verlengde van deze verkrijgingsfictie heeft de Hoge Raad aangegeven dat voor het bepalen van de WOZ-waarde in beginsel niet aangesloten kan worden bij transacties die zijn beïnvloed door de lopende (huur-)overeenkomsten. Indien dat wel zou gebeuren, zouden twee gelijke objecten, de een met en de ander zonder lopende huurovereenkomst, van elkaar afwijkende WOZ-waarde kunnen hebben. Voor de WOZ is dat een onwenselijke uitkomst, omdat de wetgever met de WOZ-waarde een objectieve waarde nastreeft, los van dergelijke subjectieve omstandigheden. De Hoge Raad heeft echter ook aangeven dat het kind niet met het badwater moet worden weggegooid. Beleggingstransacties kunnen wel degelijk marktbewijs leveren dat ten grondslag kan liggen aan de te bepalen WOZ-waarde. In een markt waarin de meeste transacties juist niet voldoen aan de vereiste lege en onverhuurde staat, is dit niet alleen nuttig maar zelfs noodzakelijk. Uit een recent gepubliceerde uitspraak van Gerechtshof Amsterdam volgt dat de WOZ-waarde zelfs op de Zuidas waar feitelijk geen leegstand was ten tijde van de transactie, nog altijd bijna 18 percent lager vastgesteld moet worden dan de marktwaarde in verhuurde staat. Dan moeten deze beleggingstransacties echter wel geschoond worden voor de subjectieve elementen die niet in lijn zijn met de waarderingsvoorschriften van de Wet WOZ. Er zijn meerdere vertaalslagen noodzakelijk op de beleggingstransactie, maar in deze bijdrage ga ik alleen in op de gat-kraag berekening.

Voetnoten

Over de invulling van de gat-kraag berekening vermeld de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie, deel 26 voor waardepeildatum 1 januari 2018: ‘Er wordt een vergelijking gemaakt tussen de economische huurwaarde (voetnoot 26) en de huuropbrengst (voetnoot 27), indien aanwezig, van het verkochte object zelf. De verschillen tussen deze economische huurwaarde en de waarde van de (in het verkochte gebouw) bestaande huurovereenkomst(en) worden contant gemaakt met behulp van een rekenrente (voetnoot 28). Het doel van deze berekening is om inzicht te geven in de positieve of negatieve invloed die de waarde van de huuropbrengst op de transactiewaarde heeft, rekening houdend met de economische huurwaarde en de resterende looptijd van de kasstromen in het verkochte (…)’
Hoewel de voetnoten in de taxatiewijzer zelf niet correct doorlopen, volgt hier uit dat de economische markthuurwaarde hierin wordt omschreven als: ‘Een door de gemeente geanalyseerde en marktconform bevonden huurtransactie die nog niet is gecorrigeerd voor incentives, wel voor eventuele parkeerplaatsen’. Bij het bepalen van de kraag dient volgens de taxatiewijzer dus geen rekening te worden gehouden met te verstrekken incentives. Dit mijns inziens ten onrechte. Doel van de gat-kraag berekening in de analyse van een beleggingstransactie is immers te beoordelen in welke mate de betaalde koopsom is beïnvloed door het verschil tussen de kasstroom die de belegger na aankoop feitelijk ontvangt en de kasstroom die de koper had kunnen ontvangen als het object naar marktconforme condities verhuurd zou zijn. Een te verstrekken incentive beïnvloed die laatste kasstroom in negatieve zin.

Dat bovenstaande geen theoretisch geneuzel is, blijkt uit een lopende procedure over een kantoorpand dat in verhuurde staat is verkocht. Als uitgangspunt voor de gat-kraag-berekening stelt de gemeente daarin dat de kraag het verschil is tussen het bedrag van 175 euro per m2, de feitelijk ontvangen huuropbrengst ten tijde van de transactie en een door de gemeente bepaalde economische markthuurwaarde van 160 euro per m2. De gemeente ziet dus een kraag van vijftien euro per m2 per jaar voor de resterende tijd van de huurovereenkomst. Tussen partijen is evenwel niet in geschil dat de markthuurwaarde (dus na incentives) ten tijde van de transactie circa 135 euro per m2 bedraagt. Belanghebbende neemt daarom als startpunt voor de bepaling van de kraag een bedrag van veertig euro per m2. Het contant gemaakte verschil over de resterende looptijd van de huurovereenkomst levert een aanzienlijk verschil in de waardering op. Dit overigens naast andere geschilpunten als de correctie voor het leegstandsrisico en de hoogte van de erfpachtcorrectie, waarover op zichzelf al voldoende te debatteren valt.

De kraag

Als geen rekening wordt gehouden met de incentives kan een kraag zelfs in een gat veranderen en als zodanig tot een opwaartse correctie op de beleggingstransactie leiden. Indien in het voorbeeld hierboven de feitelijk ontvangen huuropbrengst ten tijde van de transactie zou zijn gestegen naar tweehonderd euro per m², waarop een incentive wordt verstrekt van twintig procent, wat resulteert in een markthuurwaarde van 160 euro per m2, dan zal de gemeente een gat zien van 25 euro per m2 (200 – 175 euro) terwijl er feitelijk nog steeds een kraag is van vijftien euro per m2 (175 – 160 euro). Zoals vaker in de wereld van het vastgoed luidt de conclusie van dit artikel dat het goed zou zijn om te komen tot meer uniforme invulling van definities. Tot die tijd adviseer ik u de WOZ-waarde kritisch te controleren!

Over de auteur
Raymond van den Berg is werkzaam bij het team Real Estate Advisory &
Valuations van PricewaterhouseCoopers
Belastingadviseurs N.V.

 

Reageer op dit artikel