nieuws

Twijfels aan waardering beursgenoteerd vastgoed

Financieel

Hamvraag voor beleggers is momenteel in hoeverre zij de opgegeven intrinsieke waarde (NAV) van beursgenoteerd vastgoed  en de waarderingen van de onderliggende gebouwen nog kunnen vertrouwen. ‘En dan kom je dus op het vertrouwen in taxateurs.’

Twijfels aan waardering beursgenoteerd vastgoed

Dat stelt Dick Boer, hoofd vastgoed van Kempen Corporate Finance, in een interview met Vastgoedmarkt. ‘We voeren daar veel gesprekken over met name met beursgenoteerde winkelvastgoedbedrijven. Retail is een breed segment met allerlei deelmarkten, sommigen doen het goed, zoals bijvoorbeeld het Belgische Retail Estates, dat zich focust in België en Nederland op perifere detailhandel met lage huurniveaus. Dat maakt zo’n bedrijf redelijk bestendig voor volatiliteit.’

Winkelvastgoed

De discounts zijn het grootst in genoteerd winkelvastgoed. Gemiddeld noteren de Europese winkelvastgoedfondsen op een korting van 30 procent ten opzichte van hun intrinsieke waarde oftewel de Net Asset Value (NAV). De Amsterdamse beurs is daarbij extra hard getroffen, simpelweg omdat het overgrote deel van de vastgoedhoek aan het Damrak uit winkelvastgoedfondsen bestaat: Wereldhave, Eurocommercial Properties, Vastned en niet te vergeten Unibail-Rodamco-Westfield. Dat laatste fonds is weliswaar nauwelijks meer actief in ons land, maar maakt nog wel deel uit van de AEX.

Huurniveaus

Waarderingen zouden vooral een weerspiegeling moeten zijn van het antwoord op de vraag waar de huurniveaus naar toe gaan, betoogt Boer. ‘Er zijn ondernemingen die negatieve like-for-like huurinkomsten laten zien. Deutsche Euroshop en Wereldhave in Frankrijk zijn daarvan een voorbeeld. Dan kun je ervan uitgaan dat de waardes naar beneden gaan, getuige de recente afwaarderingen bij die fondsen. Het kaf moet van het koren gescheiden worden. Veel beleggers zijn vanwege alle onzekerheid in de wereld – vanwege de handelsconflicten, vrees voor renteschokken, gele hesjes –  eind vorig jaar massaal richting cash gedraaid en komen nu weer voorzichtig terug. Maar ik denk dat beleggers eerst alle cijfers willen zien voordat ze weer massaal instappen.’

De twijfel aan de waarderingen speelt veel minder volgens Boer in de niet-genoteerde sector. ‘Daar wordt meestal de boekwaarde betaald door beleggers.’

Met deals ter waarde van ongeveer 35 miljard euro was 2018 het beste jaar ooit voor het vastgoedteam van Kempen Corporate Finance. Voor dit jaar zijn de verwachtingen minder hoog gespannen.

Reageer op dit artikel