Beperkte stijging in 2019
Van de gemeenten verwacht 70 procent wel een stijging van de grondprijzen in 2019, maar deze blijft in grofweg 40 procent van de gevallen beperkt tot circa 2,5 procent. Dit is opvallend, omdat de huizenprijzen gedurende het jaar 2018 veel sterker zijn gestegen: gemiddeld bedroeg dit 6 tot 8 procent. Een groot deel van de hogere verkoopopbrengsten van de nieuwbouwwoningen gaat echter naar de bouwkosten. Dan gaat het om de sterk gestegen materiaal- en loonkosten, met daarbovenop nog hogere bijkomende kosten als verzekeringen en winsten en risico’s voor aannemers en bouwers.
De grondprijzen zijn in 2018 in circa 55 procent van de gemeenten gestegen ten opzichte van die in 2017. De gemiddelde prijsstijging die gemeenten voor hun woningbouwlocaties hanteerden, bedroeg toen ook slechts 2,5 tot 5 procent. Ook hier is de relatief beperkte stijging ingegeven door de overspannen bouwwereld. Uitgesplitst naar landsdeel en grootteklasse zien we grote verschillen: in West-Nederland en de grotere steden verwacht men vaker de prijzen te verhogen. Het verschil in grondprijsstijging tussen regio’s is echter beperkt: de totale bouwkosten (stichtingskosten) stijgen in West- en Zuid-Nederland en de steden namelijk sterker dan in Noord- en Oost-Nederland.
Versnellen is niet zonder risico’s
Veel gemeenten heroverwegen het gevoerde grondbeleid, zeker nu de bouwproductie van met name woningen achterblijft bij de behoefte en de woningmarkt in veel grote steden oververhit is.
Uit de benchmark blijkt dat iets meer dan 30 procent van de gemeenten op dit moment actief grondbeleid voert. Dat betekent dat de gemeente voor eigen rekening en risico grond aankoopt (of in het verleden met dit doel heeft aangekocht) en deze als bouw- en woonrijpe grond weer verkoopt. Opvallend is het grote verschil tussen het aandeel gemeenten met grondposities (95 procent voor wonen en 86 procent voor bedrijventerreinen) en het aandeel dat aangeeft een actief grondbeleid te voeren (30 procent).
We zien dat gemeenten vooral op logistieke terreinen ‘geld laten liggen’.”
Vanuit de positie van grondeigenaar kan de gemeente dan de gewenste ruimtelijke doelen realiseren. Tijdens de crisis hebben veel gemeenten echter zeer zware verliezen geleden door het actieve grondbeleid. In veel gemeenteraden speelt op dit moment de discussie om opnieuw grond aan te kopen vanuit het idee om op deze manier de nieuwbouwproductie van vooral woningen aan te jagen. Redenen hiervoor zijn naast een grotere invloed op de bouwproductie ook de verwachting en hoop op hoge rendementen op de grondexploitatie.
Mitsen en maren
Hier kleven echter nog wel mitsen en maren aan: grond aankopen ‘op het hoogtepunt van de markt’ betekent dat de hausse op de woningmarkt nog zeer lang moet aanhouden om de rendementsverwachtingen waar te maken. Ook liggen de aankoopprijzen in de praktijk hoog, doordat verkopers zich bewust zijn van de druk op gemeenten om te versnellen. Gemeenten kunnen daarom beter niet op hoge rendementen rekenen. Verstandiger is met beperkte opbrengsten te rekenen in gebieden met een grote marktdruk en misschien zelfs met negatieve opbrengsten in gebieden met een stabiele bevolkingsontwikkeling op de lange termijn.
De aankoop van nieuwe grondposities verlicht het tekort aan woningen overigens niet per direct: de gemiddelde doorlooptijd van nieuwe projecten (van aankoop van grond tot oplevering en verkoop van nieuwe woningen) bedraagt tien jaar, zoals blijkt uit een eerder onderzoek ‘Doorlooptijd nieuwbouwprojecten’ (Stec Groep, 2018) dat we hebben uitgevoerd voor de NVM. Ook is de woningnood ongelijk verdeeld over het land: in ongeveer de helft van alle gemeenten in Nederland is sprake van een inhaalslag ten opzichte van de crisisjaren. Hier ligt geen structurele langetermijnvraag onder. Gemeenten in die regio’s waar op de langere termijn nog bevolkings- en huishoudensgroei te verwachten is, hebben een betere basis om actief grondbeleid te voeren.
Turbo op topprojecten
We adviseren gemeenten die actief grondbeleid voeren en willen inzetten op het versnellen van woningbouw, om vooral aandacht te besteden aan het vermarkten en herprogrammeren van bestaande grondposities met harde plantitels (vastgestelde plannen). Daarnaast signaleren we het belang om in contracten duidelijke oplevertermijnen van de nieuw te bouwen woningen mee te nemen. Als deze ontbreken, is het onder de huidige omstandigheden in de bouw voor ontwikkelaars en/of bouwers eenvoudiger een project ‘onderop de stapel' te leggen. Focus op het met voorrang ovenklaar maken van de voorgebakken broodjes, is vrijwel overal de meest efficiënte strategie voor het versnellen van de woningbouw. Dit betekent dat ambtelijk de focus wordt gelegd op kansrijke harde plannen en wordt gezorgd dat deze in uitvoer komen. Dit betekent: stapeling van eisen voorkomen en vooral de beschikbare capaciteit inzetten op projecten die het snelst gerealiseerd kunnen worden.
Het vroegtijdig betrekken van stakeholders is de effectiefste methode om vertragende bezwaar- en beroepsprocedures te voorkomen”
Om te versnellen in de nieuwbouwproductie kunnen gemeenten ook de Crisis- en Herstelwet toepassen, om zo de procedures rond de totstandkoming van harde plannen te versnellen. Ook kan een integrale benadering van nieuwbouwprojecten vertraging voorkomen en bijdragen aan versnelling. Door deze integrale benadering worden vertragende eisen voor bijvoorbeeld parkeren, duurzaamheidsmaatregelen en/of stedenbouwkundige maatregelen niet gestapeld. Ook het vroegtijdig betrekken van stakeholders kan vertragende bezwaar- en beroepsprocedures voorkomen. Uit analyse van zo'n 120 projecten die de afgelopen twee jaar zijn opgeleverd, blijkt dit de meest effectieve maatregel om vertraging van het bouwproces te voorkomen.
Gemeenten rekenen vooral residueel
Het overgrote deel - 72 procent - van de gemeenten hanteert de residuele methode voor de bepaling van grondprijzen voor woningbouw en 61 procent van de gemeenten schakelt een externe adviseur of taxateur in. Vaak gebruiken gemeenten echter een combinatie van methoden - meestal rekenen ze residueel en schakelen ze externe adviseurs in voor op maat taxaties - aangevuld met de comparatieve methode.
De residuele grondwaardebepaling betreft de bepaling aan de hand van het residu. De waarde die resteert wanneer btw, stichtingskosten en winsten worden afgetrokken van de verkoopwaarde van een vastgoedobject, is dan de residuele grondwaarde. Veelal worden de grondopbrengsten gebaseerd op de prijs die de projectontwikkelaar bereid is te betalen. Na aftrek van alle kosten uit de grondexploitatie is het residu de opbrengst voor de grondexploitant, de gemeente.
Gluren bij de buren
Bij de comparatieve methode wordt een parallel getrokken met de koop- of gronduitgifteprijzen die gehanteerd worden in direct omliggende of anderszins vergelijkbare gemeenten. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de plaatselijke omstandigheden, zoals ligging, bereikbaarheid, voorzieningenniveau, bronnen van overlast of beperkende factoren et cetera.
De residuele methode en de taxatie hebben ten opzichte van de andere methoden het voordeel dat er gebruik wordt gemaakt van actuele gegevens om de marktconforme grondprijs te bepalen. Voor de comparatieve methode worden prijzen gebruikt waarvan onbekend is hoe die in het verleden zijn bepaald. Daarnaast houdt een vaste grondquote geen rekening met de kwaliteit van de locatie en leidt de kostprijsbenadering niet tot marktconforme grondprijzen.
Doordat de gemeenten deze mix van methoden hanteren, vinden ze bijna allemaal dat de prijzen die ze hanteren voor woningbouw marktconform zijn. In een groot deel van de gevallen waarin gemeenten de eigen grondprijzen niet marktconform vinden, passen zij de comparatieve methode toe. Opvallend is dat bijna 80 procent van de gemeenten vindt dat niet alle omliggende gemeenten marktconforme grondprijzen hanteren. Dit komt doordat ook in die gemeenten veelal de combinatie met de comparatieve methode wordt toegepast.
Hogere prijs op logistieke locaties
Voor 2019 verwacht ongeveer 60 procent van de gemeenten dat de grondprijzen voor bedrijventerreinen gelijk blijven. Dit komt ongeveer overeen met het aandeel gemeenten dat in 2017 ook geen prijsstijging heeft toegepast. De toegepaste prijsstijging in 2018 ten opzichte van 2017 bedroeg gemiddeld slechts 0 tot 2,5 procent. Opvallend is dat dit vaak niet wordt veroorzaakt door de prijsstijgingen en de tekorten in de bouwkolom, maar meer door de beperkte huurstijging in een groot deel van de bedrijventerreinenmarkt.
De ontwikkeling van de bouwkosten en die van de huurprijzen zijn in de markt voor de meeste bedrijventerreinen minder sterk dan in de woningmarkt en leiden daarom tot een beperkte stijging van de grondprijzen. De logistieke sector kent in de huidige markt echter veel belangstelling van beleggers. Dat zorgt ervoor dat de beste locaties voor logistiek vastgoed bij iedereen in trek zijn en omdat de bouwkosten ook hier relatief laag zijn, biedt dit veel ruimte voor marktconforme grondprijzen. Als gemeenten voor bedrijventerreinen residueel rekenen en niet meer comparatief kijken naar de buurgemeenten, laten ze minder geld liggen. Aandachtspunt hierbij zijn de bouwkosten voor logistieke hallen, die overwegend hoger worden ingeschat dan deze in werkelijkheid zijn. We zien daarom dat gemeenten vooral op logistieke terreinen ‘geld laten liggen’.
Over de auteur:
Erik de Leve is werkzaam bij Stec Groep in Arnhem en medeauteur van het rapport 'Benchmark gemeentelijke grondprijzen 2018-2019'.
Dit artikel verscheen eind 2018 in de eindejaarsspecial Outlook 2019 van Vastgoedmarkt.
