nieuws

Juridisch: Van akker naar data

Financieel

Het polderlandschap wordt anno 2018 niet meer gekenmerkt door fris gewassen, groene John Deere tractors en hardwerkende scholieren. Tegenwoordig verrijst (naast tuinbouwkassen van tomaten- en paprikatelers) het ene na het andere datacentrum uit de klei.

Juridisch: Van akker naar data
Datacenter AMS1

Recent meldden de media dat in de Wieringermeerpolder (gemeente Hollands Kroon) een nieuw Google-datacentrum komt. Het zou gaan om maar liefst 71 hectare. Niet zo lang geleden streek ook Microsoft al neer op Agriport A7, in diezelfde polder. Deze ontwikkeling zal niet alleen leiden tot veel extra arbeidsplaatsen, ook de bouw, beveiliging, inrichting van het terrein en lucht-/klimaatbeheersing zullen alle aandacht vragen. Natuurlijk betekent dat ook weer werk aan de winkel voor adviseurs. Omgevingsvraagstukken, koop-/aannemingscontracten en huurcontracten zullen allemaal de revue passeren.

Welke onderdelen van een huurcontract vragen bijzondere aandacht bij dit type gebouwen, ofwel huurders? Meestal is immers sprake van één gebouw en één huurder.

Wat wordt verhuurd?

Wij zijn het er allemaal wel over eens dat meestal sprake is van 7:230a BW bedrijfsruimte. Dat is anders als ongebouwde grond wordt verhuurd (een bouwplicht verandert daar niets aan). Dan zal een huurder geen beroep kunnen doen op ontruimingsbescherming aan het einde van de huur in geval van opzegging door de eigenaar.

Vervolgens komt de vraag op, welke verplichtingen (ook bestuursrechtelijk) op het bordje van de verhuurder liggen en welke op dat van de huurder. Men dient dus zorgvuldig om te gaan met het ‘invullen’ van artikel 1.1 en 1.2 van het standaard ROZ-model (2015) gelet op de bijbehorende algemene bepalingen. Ook de vloerbelasting moet voldoen.

Parkmanagement

Het zal niet de eerste keer zijn dat er conflicten ontstaan over de kosten van parkmanagement van het omliggende terrein zoals onderhouds-/groenkosten en/of beveiligingskosten. Ook toe- en afritten, dan wel de bereikbaarheid van het gebouw verdienen extra aandacht. Als de huurder/gebruiker afhankelijk is van belendende percelen, zal een erfdienstbaarheid van overpad (en afspraken over de intensiteit van het gebruik) meer zekerheid geven dan afspraken in het contract over het recht van overpad.

Inrichting/opleververplichting

Meestal wordt geopteerd voor cascoverhuur van de ruimte en is het aan de huurder om het gehuurde naar zijn wensen in te richten. Uiteraard zal, bij de bouw van een nieuw centrum, hiermee op voorhand al rekening gehouden zijn in verband met specifieke bouweisen (denk aan hoogte, vloerbelasting, laad- en losplaatsen enzovoorts). Bij datacentra zijn ook de specifieke brandveiligheidseisen van belang en de verdeling van verantwoordelijkheden op dat punt tussen de huurder en de verhuurder.

Als er incentives worden verstrekt in de vorm van ‘inrichtingskosten of -bijdrage’, komt de vraag op wat dat dan vervolgens betekent voor de omvang van het gehuurde (waarop ziet de gebrekenregeling wel en niet) en de opleververplichting aan het einde van de huur. Wij zien geregeld terug dat een huurder een keuze bedingt om het inbouwpakket achter te laten dan wel mee te nemen. Maar wat nu als de huurder aan cherry picking doet en slechts die delen meeneemt die hem goed uitkomen? Dan zit de eigenaar met een half gestript pand en alsnog een enorme kostenpost. Bovendien was het pand speciaal gebouwd en ingedeeld voor deze specifieke huurder. Kortom, sta bij dit soort scenario’s stil bij het aangaan van de huurovereenkomst.

Ook brandveiligheids-eisen zijn van belang en de verdeling van verantwoordelijk-heden tussen de huurder en de verhuurder

Ook wordt vaak gebruikgemaakt van een zogeheten triple net-huurovereenkomst. Dit is een overeenkomst waarbij alle kosten met betrekking tot het onderhoud, verzekeringen en andere eigenaarslasten voor rekening en risico van de huurder komen. In het standaard ROZ-model komt groot onderhoud echter voor de verhuurder. De keuze voor een triple net-overeenkomst vereist dus een regeling in de bijzondere bepalingen van het ROZ-model. Een huurder zal dan wel bij aanvang van de huurrelatie extra aandacht moeten besteden aan de technische staat van het gebouw. Bij een double net-huurovereenkomst ontbreekt de post ‘regulier onderhoud’ voor de huurder en liggen enkel eigenaarslasten en verzekeringskosten bij de huurder. Bij dit laatste is het van belang goed in kaart te brengen of de huurder (vrijelijk) kan beschikken over uitgekeerde verzekeringspenningen en dat op voorhand goed te waarborgen.

Triple net zorgt voor meer risico en kosten voor de huurder. Voor een belegger betekent dit in de regel ‘volledige’ ontzorging (ondertussen genietend van netto huurpenningen en eventuele waardevermeerdering van de locatie/pand). Wij zien deze vorm terugkomen bij nieuwbouw, maar ook bij sale-and-lease-back-overeenkomsten. In omliggende landen kent men ‘varianten’ op de bij ons bekende triple net (zoals bijvoorbeeld full repair and insure lease), vaak zijn die constructies wel iets minder verstrekkend dan in Nederland.

Wij wijzen er ten slotte op dat de ROZ bij de publicatie van het 7:230a BW bedrijfsruimte model in 2015 een (voorbeeld) demarcatielijst heeft gepubliceerd. Dit kan een bruikbaar uitgangspunt zijn als voor een single of double net-huurrelatie wordt gekozen. De demarcatielijst en het proces-verbaal zijn ook van belang als zich al enkele installaties in het te verhuren pand bevinden waar de verhuurder geen verantwoordelijkheid voor wenst. De ROZ bepaalt immers dat in het pand aanwezige installaties en voorzieningen in beginsel tot het gehuurde behoren, tenzij deze expliciet door partijen daarvan worden uitgezonderd.

Nieuwe ROZ-bankgarantie

Ten slotte, misschien is het tijdens de Provada aan de aandacht ontsnapt, maar op 4 juni 2018 heeft de ROZ een nieuw model bankgarantie gepubliceerd. Het model met de bijbehorende handleiding is terug te vinden op www.roz.nl. Het model is na overleg met de Nederlandse Vereniging van Banken tot stand gekomen en is een reactie op de stroom van jurisprudentie over failliete huurders en schadevorderingen van de verhuurder. Kort gezegd is met de NVB enkel overeenstemming bereikt over het gedeelte van de garantie dat ziet op ‘uitgesloten vorderingen’ in geval van faillissement (of surséance van betaling) van de huurder.

Als wordt gekozen voor een triple net-huurovereenkomst, kan er bij de verhuurder behoefte zijn aan meer zekerheid dan (alleen) een standaard garantie. Het ‘lot’ van het gebouw ligt dan immers grotendeels in handen van de huurder. Maar dat is eigenlijk gewoon een kwestie van ‘boerenverstand’ gebruiken!

Over de auteurs:
Cornélie Arnouts MRE MRICS en Justine van Lochem zijn vastgoedadvocaat bij Dentons Boekel.

Dit artikel verscheen in Vastgoedmarkt van juli/augustus 2018.

Reageer op dit artikel