nieuws

‘Soms is de ontevredenheid over het salaris terecht’

Financieel

‘Soms is de ontevredenheid over het salaris terecht’
WTF?

Vastgoedprofessionals voelen zich ondanks loonstijgingen eerder onder- dan overbetaald. Dat blijkt uit de salary survey 2018 van Vastgoedmarkt en Berenschot.

Werkgevers in Nederland: verhoog de lonen. Door decennialange loonmatiging heeft de welvaart zich verplaatst naar grote bedrijven. Consumenten houden de hand op de knip en daarmee wordt de Nederlandse economie tekortgedaan. Aldus de repeterende boodschap van de Nederlandsche Bank, nu al vier jaar op rij.

In theorie is de vastgoedsector in staat gehoor te geven aan de oproep van de centrale bank. Op de beleggingsmarkt werd in 2017 een recordtransactietotaal gehaald. De gebruikersmarkt voor kantoren draait weer volop. In de logistiek wordt op risico ontwikkeld in de verwachting dat nieuwe projecten op de juiste locaties grif worden afgenomen. Woningen zijn niet aan te slepen. Op de winkelmarkt melden zich de vroege instappers, anticiperend op herstel.

Maar aan de loonontwikkeling is die grote mate van bedrijvigheid in de vastgoedsector nog niet af te lezen. Mensen met een salarisstijging maakten weliswaar een aardige stap, blijkt uit de salary survey 2018 van Vastgoedmarkt en adviesbureau Berenschot. De mediane loonstijging voor professionals die meer salaris kregen, bedroeg 5 procent. Dat betekent dat de helft een grotere loonstijging kreeg dan 5 procent en de helft een kleinere.

2 procent stijging

Als het loon tenminste steeg. Dat was bij 65,5 procent van de ondervraagden het geval, maar bij 31,9 procent niet. Wordt die groep meegerekend, dan bedraagt de mediane loonstijging 2 procent. Voor nog eens 2,6 procent was er een loondaling. Wordt daarmee rekening gehouden, dan is de mediane loonstijging nog wat lager dan 2 procent.

P75: 75 procent van de respondenten heeft een beloning die lager is dan of gelijk aan de waarde in het diagram.
Marktconform: 50 procent van de respondenten heeft een beloning die lager is dan of gelijk aan de waarde in het diagram.
P25: 25 procent van de respondenten heeft een beloning die lager is dan of gelijk aan de waarde in het diagram.

Ook moet gekeken worden naar verandering in werkzaamheden. Aan 23,5 procent van de salarisverhogingen lag een functiewijziging ten grondslag. Voor een zuiver beeld van de loonontwikkeling moeten die gevallen buiten beschouwing blijven. Dat betekent dat de helft van de ondervraagden een hogere beloning kreeg in dezelfde functie.

P75: 75 procent van de respondenten heeft een beloning die lager is dan of gelijk aan de waarde in het diagram.
Marktconform: 50 procent van de respondenten heeft een beloning die lager is dan of gelijk aan de waarde in het diagram.
P25: 25 procent van de respondenten heeft een beloning die lager is dan of gelijk aan de waarde in het diagram.

Voorspelling

Vastgoedprofessionals blijken behoorlijk goede voorspellers van hun loonontwikkeling. Bij de salary survey van eind 2016 werd aan deelnemers gevraagd wat ze voor 2017 van hun salarisontwikkeling verwachtten. Bij de groep die een stijging voorspelde, bedroeg de mediane stijging 5 procent. Die voorspelling is uitgekomen.

Wel kwamen er iets meer loonsverhogingen dan verwacht. Het aandeel vastgoedprofessionals dat een loonstijging kreeg, ligt 7 procentpunt hoger dan het aandeel dat in december 2016 meer salaris voorzag. Dat bedroeg toen 58,6 procent.

Als de verwachtingen van de nu ondervraagde professionals maatgevend zijn, zit er voor het lopende jaar eenzelfde loonstijging in het vat. In 2018 gaat opnieuw 65,5 procent erop vooruit. De helft van die groep verwacht een stijging van 5 procent of meer. Omdat niet iedereen een loonstijging verwacht, zal de mediane loonstijging voor de totale groep lager uitvallen. Temeer als het effect van functiewijzigingen eruit wordt gefilterd.

Onder marktconform

Het is de vraag of werknemers daarmee tevreden zullen zijn. De ondervraagden hebben relatief vaak het idee dat hun collega’s voor hetzelfde werk beter betaald worden. Van de deelnemers aan de salary survey denkt 30,2 procent dat zijn beloning beneden het marktconforme niveau ligt. Een veel kleinere groep van 5,1 procent denkt er met zijn salaris boven te zitten. De rest denkt een marktconform salaris te ontvangen (48,9 procent) of weet niet hoe het zit (15,7 procent). Per saldo is het oordeel over de marktconformiteit van het salaris dus negatief.

Bron: Vastgoedmarkt/Berenschot

Gevraagd hoe het kan dat zo’n grote groep beneden marktconform denkt te verdienen, begint Hans van der Spek met de nuance: ‘Tachtig procent van de Nederlandse werknemers denkt beter te presteren dan gemiddeld.’ Van der Spek is partner bij Berenschot en verantwoordelijk voor salary surveys in veel sectoren, waaronder de vastgoedmarkt. ‘Als je denkt dat je beter bent, is het logisch dat je ook recht meent te hebben op een hoger salaris. Wat je krijgt, is daarmee vaak niet in verhouding. Dat kan voeding geven aan het idee dat je salaris onder het marktconforme niveau ligt.’

Al overgestapt

Dan volgt de waarschuwing aan werkgevers. Van der Spek: ‘In de vastgoedsector hecht de professional meer dan gemiddeld waarde aan zijn salaris. Een hogere beloning is het belangrijkste motief om te vertrekken. Van de ondervraagden wil 22 procent naar een andere werkgever om dezelfde functie te vervullen. In 64 procent van de gevallen is dat om het salaris.’

Bron: Vastgoedmarkt/Berenschot

Bovenaan de lijst met gewilde werkgevers staat winkelbelegger en -ontwikkelaar Kroonenberg Groep. Volgens de geënquêteerden monden de visie en daadkracht van het bedrijf uit in mooie projecten en een dito portefeuille. Werken voor de overheid is ook bespreekbaar, getuige de tweede plek voor het Rijksvastgoedbedrijf. De top vijf wordt volgemaakt door aanbieder van woningfondsen Amvest en de vastgoedvermogensbeheerders CBRE Global Investors en Bouwinvest.

Bron: Vastgoedmarkt/Berenschot

Er is een prettige omstandigheid voor werkgevers die een uittocht van talent vrezen. Relatief veel werknemers zijn kort geleden al overgestapt naar een andere organisatie. Bij de salary survey van 2015 had de helft van de ondervraagden nog vijf jaar of meer achter de rug bij de werkgever van dat moment. In 2016 was dat gedaald naar vier jaar en in 2018 was dat nog drie jaar. De helft van de ondervraagden van de recentste salary survey zit dus drie jaar of minder bij zijn huidige werkgever. Dat kan de neiging om over te stappen remmen.

Veel fiducie

Het vertrouwen van vastgoedprofessionals is minder geruststellend voor werkgevers die verwikkeld zijn in de slag om het talent. Van de ondervraagden meldt 52 procent een verbetering van de eigen positie op de arbeidsmarkt. Niet meer dan 2 procent denkt dat hij of zij er slechter voorstaat dan een jaar eerder.

Ook in de arbeidsmarkt voor vastgoedprofessionals hebben de ondervraagden veel fiducie: 69 procent verwacht een verbetering in 2018 en nog eens 13 procent denkt dat de markt er in 2019 beter bij komt te liggen. Vacaturestops, outsourcing van eigen werkzaamheden en ontslagronden zijn dingen waarvan weinig geënquêteerden nog wakker liggen. Als ze al ergens mee zitten, is het de toenemende regeldruk. Daarover maakt 28 procent zich veel zorgen, terwijl maar 17 procent zich er helemaal niet druk om maakt.

Bron: Vastgoedmarkt/Berenschot

Eerst even zien

Nu al signaleert Van der Spek in de hele Nederlandse economie discussie over de hoogte van de lonen. Illustratief is volgens de adviseur en partner van Berenschot de toename van het aantal verzoeken om een beloningsbenchmark uit te voeren. ‘Toetsing op marktconformiteit kan duidelijkheid creëren en rust brengen binnen een organisatie. En in een krapper wordende arbeidsmarkt kan een werkgever ermee voorkomen dat hij door het niet bieden van een marktconforme beloning de slag verliest.’

Van der Spek had meer loonstijgingen voorzien. ‘De arbeidsmarkt trekt wel aan, maar ik had een krappere markt verwacht. Wat je ziet, is dat werkgevers eerst de elasticiteit van hun organisaties benutten. Na te zijn ingekrompen, reageren ze op de toenemende vraag niet door het aannemen van veel nieuwe mensen. Je merkt dat de schrik van de crisis er nog in zit. De houding is: eerst maar even zien of het goed blijft gaan.’

Geen pas

Die houding van werkgevers begint haar tol te eisen, vermoedt Van der Spek. ‘Bijna een kwart van de werknemers ervaart geen goede balans tussen werk en privé. Een beloning kan technisch marktconform zijn. Maar wie continu onder druk staat en een buitensporige inspanning moet leveren, kan zijn beloning als niet-marktconform ervaren.’

‘Het idee er bekaaid af te komen kan ook worden gevoed door het sentiment dat het weer beter gaat. De Nederlandsche Bank, de vakbonden en de premier bevestigen het idee dat de loonontwikkeling geen pas houdt met de groei van de economie. Marktconforn of niet, soms is het terecht dat je niet tevreden bent met wat je krijgt.’

Verantwoording

De salary survey is een gezamenlijke productie van Vastgoedmarkt en Berenschot, een onafhankelijk organisatieadviesbureau. Van 27 november 2017 tot en met 25 januari 2018 stond een online vragenlijst open, die werd ingevuld door 348 professionals. Met betrekking tot de totale groep kunnen uitkomsten als representatief worden beschouwd, met betrekking tot subgroepen als indicatief. De professionals die hebben deelgenomen, zijn werkzaam in verschillende functies, in alle geledingen van de vastgoedwereld en bij ondernemingen van klein tot groot. De salary survey vond in 2011 voor het eerst plaats en wordt jaarlijks herhaald.

Auteur: Peter Hanff
Dit artikel verscheen in Vastgoedmarkt van maart 2018

Reageer op dit artikel