nieuws

IVBN: Internationalisering vastgoedvermogensbeheer zet door

Financieel

Internationalisering vormt de belangrijkste trend in het professionele vastgoedvermogensbeheer. Dat zal de komende jaren waarschijnlijk niet anders worden.

IVBN: Internationalisering vastgoedvermogensbeheer zet door

De trends in vastgoedvermogensbeheer vinden een aardige  weerspiegeling in het veranderende ledenbestand  van IVBN. Toen de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) in 1995 werd opgericht bestond en de leden vrijwel geheel uit Nederlandse pensioenfondsen en een enkele nationale verzekeraar. Thans wordt de 33 leden tellende lijst gedomineerd door van pensioenfondsen afgesplitste vermogensbeheerders, de in vastgoed gespecialiseerde asset managers van verzekeraars en een aantal genoteerde en niet-genoteerde vastgoedfondsen.

De lijst bevat tegenwoordig ook veel internationale namen: CBRE Global Investors, AXA Real Estate, Cromwell Property Group, Klépierre, Patrizia Netherlands en Q-Park. Deels betreft dit vastgoedbedrijven met Nederlandse wortels – waaronder de voormalige boegbeelden van de vaderlandse vastgoedsector ING REIM, Corio en Rodamco Europe –  die in buitenlandse handen vielen. Deze zomer werd ook het in Maastricht gesitueerde Europese parkeerbedrijf Q-Park ingelijfd door het  Amerikaanse private equityhuis KKR.

Unibail-Rodamco

In Nederland  kun je misschien nog twisten over de vraag of Unibail-Rodamco, het grootste genoteerde vastgoedfonds van Europa, ook als een Nederlands bedrijf beschouwd mag worden. Maar die discussie wordt vooral ingegeven door de lange naweeën van gekwetste Oranjegevoelens, al maakt het enorme vastgoedfonds inderdaad nog altijd deel uit van de AEX. Verder is er bar weinig Nederlands meer aan. Buiten de landsgrenzen staat het bedrijf sinds de fusie tussen Unibail en Rodamco Europe, alweer bijna tien jaar geleden, dan ook gewoon als een Franse vastgoedonderneming te boek.

Volgens IVBN-directeur  Frank van Blokland en senior beleidsadviseur Simon van der Gaast leidt het geen twijfel dat internationalisering al geruime tijd de belangrijkste trend vormt in het professionele vastgoedvermogensbeheer. ‘Dat geldt niet alleen voor buitenlandse partijen die in Nederland beleggen, maar omgekeerd ook voor Nederlandse vermogensbeheerders zoals bijvoorbeeld  APG, PGGM en Bouwinvest en Bouwfonds REIM die internationaal beleggen.’ Het IVBN-duo voorziet dat die beweging voorlopig alleen maar verder gaat.

Pensioensector basis

De kolossale Nederlandse pensioensector (totaal vermogen 1,7 biljoen euro in 2016) lag ook aan de basis van het professionele vastgoedvermogensbeheer  in ons land. De grote Nederlandse pensioenfondsen vervulden vervolgens ook op het internationale vastgoedtoneel een voortrekkersrol toen ze eind vorige eeuw uit het oogpunt van risicospreiding  buiten de veel te klein geachte thuismarkt in vastgoed gingen beleggen.

Zo stonden ABP en PGGM (het huidige Pensioenfonds Zorg en Welzijn) rond de eeuwwisseling samen met het toenmalige ING Real Estate, ontstaan uit de vastgoedbeleggingsportefeuille van verzekeraar Nationale Nederlanden, aan de wieg van de Europese brancheverenigingen voor beursgenoteerd (EPRA) en niet-beursgenoteerd vastgoed (INREV). Beide clubs  zagen niet toevallig in Amsterdam het levenslicht. INREV is daar ook tot op de dag van vandaag gevestigd. Ook het eveneens in de Nederlandse hoofdstad gevestigde GRESB, een wereldwijde organisatie voor het meten van de duurzaamheid van vastgoedportefeuilles, dat  begin van dit decennium werd opgericht, kent overduidelijke Nederlandse (pensioen)wortels.

Diepe sporen

Maar de financiële crisis, die in Nederland uitmondde in een onevenredig lang slepende vastgoedcrisis, trok diepe sporen. In plaats van jagers werden de Nederlandse boegbeelden  gejaagden. Waarbij ze soms ook met min of meer harde hand in de armen geduwd werden van hun ‘fusiepartner’ door hun eigen Nederlandse grootaandeelhouder,  hetgeen Corio overkwam.

In plaats dat Nederlandse vastgoedondernemingen over de grens zochten naar kansen in Europa, kwamen de buitenlanders de afgelopen jaren vooral bij ons shoppen. Daarmee speelden zij een cruciale rol in  het herstel van de Nederlandse vastgoedmarkt. Al enige jaren op rij zijn buitenlandse assetmanagers  de grootste investeerders in Nederlands vastgoed. En er valt trouwens nog wel een rit te maken als we een recent rapport van RCA mogen geloven. De prijzen van commercieel vastgoed in Amsterdam liggen volgens deze internationale marktvorser nog 28 procent onder de vastgoedpiek van 2007. In steden als New York, Londen en Parijs zijn de prijzen daarentegen al 40 tot 90 procent gestegen.

Kantorenmarkt

De effecten van de ínternationalisering zijn het meest manifest volgens Van Blokland in de Nederlandse kantorenmarkt. Duitse fondsen domineren de Zuidas en verschillende andere toplocaties in de Randstad, terwijl Angelsaksische vastgoedvermogensbeheerders met een meer value-add of opportunistische strategie, zich werpen op Nederlandse kantoorgebouwen op mindere locaties die een flinke opknapbeurt behoeven. Ook Aziaten beginnen zich steeds meer te roeren.

‘De Nederlandse kantoorbeleggers hebben zich teruggetrokken op de multifunctionele kantoorlocaties in de G4 en nog een paar interessante steden buiten de Randstad zoals Eindhoven’, licht Van der Gaast toe. Daarvoor hadden zij  gegronde redenen, want door de geweldige overcapaciteit die er was, en gedeeltelijk nog steeds bestaat, hebben de Nederlandse beleggers  gedurende de crisis flink moeten afboeken op hun kantoren. Partijen zoals Altera Vastgoed en Delta Lloyd Vastgoed zijn zelfs helemaal uit de kantoren gestapt. ‘Lange termijn beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeraars zoeken stabiele rendementen die woningen en winkels bieden,’ weet Van der Gaast.

Retailmarkt

Op de Nederlandse retailmarkt roeren de buitenlandse partijen zich minder hard , althans sinds de overnames van Rodamco Europa, Multi en Corio. Unibail en Klépierre hebben de afgelopen jaren grote delen van hun Nederlandse winkelcentra verkocht aan Nederlandse partijen, omdat zij zich uitsluitend wensen te focussen op de allergrootste centra. Grootste afnemer is het Nederlandse Wereldhave.

Bij IVBN juichen ze de internationalisering toe, het verbreedt de beleggersbasis, maakt de vastgoedmarkt minder kwetsbaar en heeft de afgelopen jaren evident bijgedragen aan het herstel. Toch ziet Van Blokland wel  een nadeel. ‘Je moet realistisch zijn: de omvang van de Nederlandse vastgoedmarkt is natuurlijk in internationaal perspectief relatief klein. Dus hoe groter de Europese fondsen worden, en hoe groter de internationale vermogensbeheerders des te minder specifiek zullen ze naar Nederland kijken. Dat kan in zekere zin dus een bedreiging gaan vormen.’

Verontrustend

Verontrustend? Nee hoor, oordeelt de IVBN-directeur bedachtzaam. ‘Het is simpelweg een gegeven dat de markt internationaliseert. Zolang we maar goed vastgoed hebben hier, wat goed rendeert, zonder overaanbod, maar met een reële schaarste aan beleggingsproduct . Het maakt dan  in wezen geen verschil of die beleggingen hun weg vinden naar een lokaal fonds, een internationaal fonds of dat internationale beleggers stappen in een Nederlands vastgoedfonds.’

Drie jaar geleden, toen de Nederlandse woningmarkt voorzichtig begon op te krabbelen, toog IVBN voor het eerst zelf naar het buitenland om in Londen met een eigen rapport de Nederlandse woningbeleggingsmarkt onder de aandacht te brengen van internationale partijen. Impliciet werden daarbij vanzelfsprekend ook de woningfondsen van de eigen achterban gepromoot. De boodschap viel in vruchtbare aarde, niet alleen internationaal. Buitenlandse én Nederlandse  beleggers hebben bij elkaar opgeteld zo’n 6 miljard euro op de plank liggen voor beleggen in woningen. Probleem is alleen dat er geen geschikt beleggingsproduct  te vinden is…

Stemverheffing

‘Ondanks de gigantische scheefgroei van 20-25 procent weigeren de corporaties het deel van hun bezittingen te verkopen dat best te liberaliseren zou zijn’, betoogt Van Blokland met lichte stemverheffing. ‘Heel jammer, want nu landt dat geld van internationale vastgoedvermogens waarschijnlijk ergens anders, terwijl de Nederlandse corporaties dat geld juist prima zouden kunnen gebruiken voor bijvoorbeeld de verduurzaming van hun portefeuilles en nieuwbouw.’

Vorig jaar oktober, tijdens de internationale vastgoedbeurs Expo Real in München, presenteerde IVBN het rapport Investment in retail property in the Netherlands a European perspective. Begin dit jaar volgde, wederom in Londen, de presentatie van een Engelstalig rapport aan internationale beleggers en analisten over de attractiviteit van de Nederlandse kantorenmarkt.

Internationale promotie

Die internationale promotie van Nederlands vastgoed en Nederlandse vastgoedfondsen illustreert ook de grote verandering die IVBN zelf heel geleidelijk heeft ondergaan de afgelopen decennia: van belangenbehartiger van in vastgoed beleggende Nederlandse  pensioenfondsen tot  pleitbezorger van de in Nederland actieve professionele vastgoedvermogensbeheerders.

Niet alle new kids on the block zijn trouwens welkom. Zo kunnen  volgens  de reglementen vastgoedvermogensbeheerders  pas lid worden als zij eerst drie jaar bewezen hebben in de Nederlandse vastgoedmarkt dat ze van ‘goede standing’ zijn. Wat dat inhoudt? ‘Met de echte private equity partijen hebben wij moeite’, legt de IVBN-directeur uit. ‘Die pakken wat assets, proberen een run te maken en zijn vervolgens weer weg. Voor Institutioneel Nederland is hun waarde erg beperkt.’

 

Reageer op dit artikel