nieuws

Impact MiFID II groter dan gedacht

Financieel

Vastgoed vermogensbeheerders worden overspoeld door Brusselse regelgeving. Net de AIFMD verteerd en MiFID II dient zich op 3 januari 2018 aan. Terwijl de procedure rond de herziening van AIFMD medio volgend jaar start.

Impact MiFID II groter dan gedacht

‘MiFID II is zeker goed nieuws voor advocaten. Er is veel grijs gebied,’ stelt Jeff Rupp met een betekenisvol lachje in de Amsterdamse burelen van INREV, de Europese branchevereniging voor niet-beursgenoteerd vastgoed. De Brusselse INREV-lobbyist dacht aanvankelijk dat MiFID II ‘wel mee zou vallen’ voor professionele vastgoed vermogensbeheerders. De nieuwe Europese richtlijn is immers vooral bedoeld om particuliere beleggers bescherming te bieden met gedetailleerde financiële rapportage als belangrijkste wapen. Maar de duivel zit zoals altijd in de details.  

‘Als je de kleine lettertjes leest zie je dat de nieuwe regelgeving wel degelijk  impact zal hebben op asset managers in de institutionele markt’, betoogt Rupp, Director Public Affairs bij INREV. Want zij leveren vaak extra diensten, die niet onder de AIFM-vergunning vallen, maar straks wel onder  MiFID II. Dat kan bijvoorbeeld gaan om het managen van een hedging strategie of de distributie van fondsparticipaties of het beleggen in andere alternatieve beleggingsfondsen.  

Klassieke vastgoedfondsen 

Het komt er volgens hem op neer dat alles wat niet gereguleerd is onder AIFM, die specifiek is gericht op alternatieve beleggingsfondsen waaronder vastgoedfondsen, onder MiFID II resorteert. Rupp: ‘De AIFMD heeft vooral betrekking op beheerders van klassieke vastgoedfondsen, waarin tegenwoordig vooral nog kleine en middelgrote institutionele beleggers participeren. Door de beperkte omvang van hun eigen beleggingsteams hadden deze partijen sowieso meer behoefte aan beschermende regelgeving.’ 

De in de institutionele vastgoedwereld  populaire beleggingen voor separate rekening, joint-ventures en veel clubdeals vallen buiten de AIFM.  ‘Drie jaar geleden stonden de managers van dergelijk vehikels te juichen omdat ze buiten de regulering vielen, maar met ingang van volgend jaar vallen zij onder MiFID II’, aldus Rupp. En dat is behoorlijk wat. Dergelijke structuren maakten vorig jaar bijna 40 procent uit van het totale beleggingsvolume in niet-genoteerd vastgoed.  

 Grijs gebied 

Kun je beter door de AIFM-hond of de MiFID II-kat gebeten worden? Voor beleggers maakt het allemaal niet uit, antwoordt Rupp. ‘Maar voor vastgoed vermogensbeheerders is het  straks vooral heel lastig als ze onder twee rapportage regimes gaan vallen, waarbij het ene deel valt onder de vereisten van AIFM en het andere onder MiFID II. Bovendien is er ook nog een flink grijs gebied tussen AIFM en MiFID II. Rupp: ‘Dat maakt de rapportagedruk, die toch al hoog is, na 1 januari 2018 nog veel groter. We hopen daarover snel klaarheid te krijgen van de nationale toezichthouders, want het is nog lang niet duidelijk hoe zij kijken naar AIFM-vergunninghouders en hun verplichtingen na 1 januari krachtens MiFID II.’ 

MiFID II beoogt onder andere een duidelijke scheiding aan te brengen tussen advieskosten en transactiekosten in de beleggingswereld. Dat moet voor beleggers tot meer transparantie leiden. Duidelijk is dat asset managers straks onder MIFID II geen onzichtbare researchkosten meer mogen versleutelen in hun fees.  

Meer concurrentie 

De concurrentie tussen de analisten van banken en effectenhuizen zal zeker toenemen door de Europese regelgeving MiFID II, stelde Robert Woerdeman,Hoofd Vastgoed Research bij Kempen Securities, in het septembernummer van Vastgoedmarkt. De Amsterdamse zakenbank is Europees marktleider in beursgenoteerde vastgoedaandelen. Bij de bank werken zeven vastgoedanalisten die 55 verschillende beursgenoteerde fondsen volgen door heel Europa. 

Klanten zoals vermogensbeheerders, pensioenfondsen, verzekeraars en grote private partijen krijgen vanaf 1 januari een factuur voor een researchrapport en persoonlijk advies. In de praktijk zal dat waarschijnlijk vooral in abonnementsvorm verlopen, waarbij de tarieven afhankelijk zijn van de omvang van het afgenomen dienstenpakket en de snelheid waarmee de abonnees toegang krijgt tot cruciale informatie.  

 Verplichte rekening 

Volgens Rupp kunnen vastgoedvermogensbeheerders  er overigens ook domweg voor kiezen om de researchkosten geheel voor eigen rekening te nemen. ‘Nee, je bent niet verplicht om een rekening te sturen. Maar als je het doet, moet je wel transparant zijn in je kostencalculatie.’ 

Sinds 22 juli 2014 moeten fondsbeheerders in de hele EU volledig voldoen aan AIFMD, ofwel de Alternative Investment Fund Manager Directive. De regelgeving geldt voor  fondsmanagers van alle alternatieve investeringsmogelijkheden, waaronder hedgefondsen, private equity maar ook vastgoed.  

Rijst de vraag welke impact AIFM heeft gehad op de Europese vastgoedvermogensbeheer sector? Volgens Rupp is die ‘behoorlijk groot’ geweest, maar varieert de precieze impact en de daarmee gepaard gaande kosten sterk per lidstaat. ‘In veel landen, waaronder Nederland en het Verenigd Koninkrijk, waren de meeste institutionele vastgoedfondsen niet gereguleerd. Voor Nederlandse en Britse fondsbeheerders was bijvoorbeeld het aanstellen van een externe bewaarder volledig nieuw, maar dat gold niet voor Duitsland, Denemarken of Luxemburg.’ 

Geen gelijk speelveld 

Zijn voornaamste kritiekpunt is dat AIFM nog altijd niet het beoogde gelijke Europese speelveld heeft gecreëerd, omdat de lidstaten teveel bewegingsvrijheid hadden om zaken toe te voegen of weg te laten bij de omzetting naar nationale wetgeving. Niettemin ‘heeft de regelgeving wel degelijk geleid tot veel meer coherentie en standaardisatie in de Europese vastgoedbeleggingsmarkt  wat betreft rapportages en procedures. ‘Die grotere eenduidigheid  is zeker winst voor beleggers, maar ook voor fondsmanagers.’ 

Volgens Rupp begint in juli volgend jaar de herzieningsprocedure. Tegen die tijd zal een grote evaluatiestudie verschijnen die momenteel in opdracht van de Europese Commissie wordt uitgevoerd naar het functioneren van de AFMD en mogelijke verbeterpunten. Vervolgens begint de herzieningsprocedure die begin volgend decennium moet leiden tot AIFMD II. 

 Europees paspoort 

Gevraagd naar de aanpassingswensen zei Rupp al in een eerder vraaggesprek met Vastgoedmarkt: ‘In de eerste plaats willen wij dat de lidstaten geen additionele eisen meer stellen aan de marketing van fondsen die beschikken over een Europees paspoort. Nu is het helaas vaak zo dat individuele lidstaten op oneigenlijke gronden allerlei extra voorwaarden stellen. Het zou overigens al heel veel helpen bij het creëren van een daadwerkelijk gelijk speelveld als er eenduidige definitie zou komen  wat precies onder het marketen van fondsen wordt verstaan.’ 

‘Ook moet de zogenoemde Malta-uitzondering voor deposito’s een definitief karakter krijgen. Volgens de AIFMD mogen fondsmanagers alleen gebruikmaken van deposito’s in het land waar ze hun vergunning hebben verkregen. Het Malta-besluit voorziet in een uitzonderingsperiode van vijf jaar van die rigide regel. Dat moet permanent worden.’ 

‘Verder dient de positie van de externe taxateurs beter geregeld te worden in de AIFMD. Onder de huidige regelgeving zijn zij ongelimiteerd aansprakelijk. Dat leidt tot veel nodeloos  werk en kosten voor fondsbeheerders om externe taxateurs te vrijwaren van mogelijke claims.’ 

Reageer op dit artikel