nieuws

De grote jongens worden groter, maar de markt groei ook

Financieel

Consolidatie is de dominante trend in de vastgoedvermogenssector. Maar het blijft een groeimarkt, die middelgrote en kleinere nichespelers meer dan genoeg speelruimte biedt.

De grote jongens worden groter, maar de markt groei ook
Henri Vuong, INREV: 'Het kapitaal blijft binnenstromen in de sector.'

Dat stelt Henri Vuong, directeur Research en Marktinformatie van INREV, de in Amsterdam gevestigde Europese branche-organisatie voor niet-beursgenoteerd vastgoed, over de trends in institutioneel vastgoedvermogensbeheer.

Volgens het in mei gepubliceerde wereldwijde Fund Manager Survey 2017 van INREV, de Aziatische zusterorganisatie ANREV en het Amerikaanse NCREIF, zijn de totale assets onder management van de 177 bij het onderzoek betrokken fondsmanagers gegroeid in 2016 met 400 miljard euro tot 2,4 biljoen euro. Een toename van 20 procent. Hoewel ze groeiden, zagen de tien grootste assetmanagers ter wereld hun marktaandeel dalen van 41 procent  in 2015 naar 38 procent in 2016.

Met 143,2 miljard euro aan vastgoedvermogen onder management voert het Amerikaanse private equityhuis  Blackstone Group de wereldranglijst aan, gevolgd door het eveneens Amerikaanse Brookfield Asset Management (140,5 miljard) en PGIM (115,5 miljard euro). De Europese Top 3 bestaat uit het Franse AXA Investment Managers-Real Assets (58 miljard euro), het Amerikaanse CBRE GlobalInvestors (45,3 miljard) en het Britse Aviva Investors (43,3 miljard).

Grotere koek

‘De grote jongens worden groter, maar de  koek groeit nog harder’, analyseert Vuong. Hoe groot de totale markt is, durft zij overigens bij benadering niet te zeggen. ‘Wij dekken met dit onderzoek slechts een deel van de markt af, maar dat de taart steeds groter wordt staat voor mij wel vast.’

De groei van de markt wordt naar haar zeggen vooral gedreven door het ruime geld beleid van de centrale banken, waardoor de rente ‘al heel lang buitengewoon laag’ is. Vuong:  ‘Je ziet aan de beleggerskant ook steeds meer nieuwkomers, die vroeger niet in vastgoed zaten omdat ze het een te complexe beleggingscategorie vonden. Ze stappen nu in omdat obligaties en aandelen te weinig rendement bieden. Bovendien is de vastgoedmarkt in de loop der jaren een stuk transparanter geworden en worden de rapportages die fondsmanagers aan hun beleggers geven, steeds beter en gedetailleerder.’

Standard Life Aberdeen

Vuong beschouwt consolidatie als de belangrijkste trend in het vastgoed vermogensbeheerder. Spraakmakend voorbeeld: de recente fusie van Standard Life en Aberdeen Asset Management. Met 670 miljard pond aan assets onder beheer, waaronder een aanzienlijk deel vastgoed, is de nieuwe Schotse combinatie Standard Life Aberdeen, in een klap de één na grootste assetmanager van Europa geworden.  ‘Maar je ziet fusies en overnames overal en op elk niveau. Of je het nu hebt over asset managers, beleggers, adviesbureaus en advocatenkantoren: iedereen fuseert, neemt over of wordt overgenomen.’

Belangrijke drijfveren achter de consolidering:  omzetverhoging, schaalvoordelen en kostenbesparingen. Maar ook de globalisering speelt een rol,  legt Vuong uit. ‘Als beleggers en vastgoed vermogensbeheerders toegang willen krijgen tot bepaalde sectoren en markten dan is dat vaak niet te doen via organische groei, want dat verloopt te langzaam. Dus kopen zij in een klap een bestaand platform.’

Lokale business

Zo’n lokaal platform is ook keihard nodig in een globaliserende wereld,  want vastgoed is en blijft ondanks de toenemende transparantie een lokale business. En daar ligt ook een belangrijke reden waarom deze INREV-directeur verwacht dat er meer dan genoeg speelruimte blijft voor middelgrote en kleinere nichespelers.

‘Aan nichespelers zal altijd behoefte blijven’, spreekt ze met volle overtuiging. Als nichespelers verder groeien zullen zij op een gegeven moment vanzelf als overnamekandidaat  in het vizier komen van een grote partij, redeneert de Britse. ‘En zo’n overnamevoorstel hoeft helemaal geen slecht nieuws te zijn. Bovendien kun je altijd ‘nee’ zeggen.’

Fees

Omwille van de transparantie doet INREV regelmatig onderzoek naar de kosten die fondsbeheerders aan hun beleggers in rekening brengen. Vuong benadrukt dat fees geen doorslaggevende rol vervullen bij de selectie van fondsmanagers. ‘Kosten zijn zeker belangrijk, ook voor de eigen rapportering en verantwoording. Maar beleggers laten zich bij hun keuze voor een asset manager toch vooral leiden door de verwachte omvang van het rendement over een reeks van jaren en de risico’s die ze daarbij lopen. Trackrecord is cruciaal in de afweging. Het  hangt sterk samen met de kwaliteit van het management. En precies daarop wordt de concurrentie gevoerd tussen de assetmanagers: het binnen halen van de juiste mensen.’

Maar door de overvloed aan geld hoeven fondsmanagers zich bepaald niet het vuur uit de sloffen te rennen om kapitaal op te halen. De afgelopen vijf jaar staken beleggers wereldwijd maar liefst 500 miljard euro in niet-genoteerd vastgoed blijkens in april gepubliceerd onderzoek van INREV, ANREV en NCREIF. ‘Kunst is tegenwoordig vooral om geschikt beleggingsproduct te vinden voor al het kapitaal dat tegen de plinten klotst. Waar vind je de juiste asset, met het juiste risicoprofiel dat het verlangde rendement biedt? Daar ligt momenteel vooral de grootste uitdaging van de asset managers.’

Verliezers

En wie zijn straks de verliezers van de voortschrijdende consolidatie ion vastgoedvermogensbeheer ? ‘De managers  die zich niet  soepel weten aan te passen aan de toenemende rapportagedruk en de uitdagingen van de verdere digitalisering ’, antwoordt Vuong prompt.

De tech revolutie zal volgens haar tot een nieuwe consolidatieslag leiden in het vastgoed vermogensbeheer. ‘En het hoeven beslist niet per se de bestaande grote spelers te zijn, die daarin voorop zullen gaan  lopen, zegt zij bedachtzaam. ‘Kijk, de grote internationale aanbieders van vastgoedvermogensbeheer – zakenbanken, pensioenbeheerders, verzekeraars en vastgoedadviseurs –  hebben natuurlijk ruime ervaring met grote systemen. Maar dat zijn vaak systemen die in loop der jaren zijn opgebouwd  met niet zelden een behoorlijke erfenis van alle fusies en overnames uit het verleden. Om dat allemaal op orde te krijgen voor ‘real time rapportage’, kost heel veel tijd.’

Het biedt volgens haar kansen voor nieuwe toetreders die wel soepel weten in te spelen aan de veel hogere rapportage eisen die beleggers, financiers en toezichthouders stellen. ‘Hier ligt waarschijnlijk de grootste uitdaging voor de sector, een sector die niet bepaald bekend staat als voorloper van nieuwe technologie. We leven in een tijd waarin het rapporteren over separate accounts, fondsen, clubdeals en join ventures  steeds meer onder tijdsdruk staat: alle betrokkenen willen hun rapport hebben. En het moet nu en heel gedetailleerd!’

 

 

 

 

 

 

Reageer op dit artikel