nieuws

‘Leiderschap tonen, opschalen en actie ondernemen’

Financieel

Vanaf 2023 mag er in Nederland geen enkel kantoor meer zijn met een energielabel slechter dan C. Het Vastgoedmarkt Executive Expertpanel vraagt zich af of dat tijdig lukt. Met name kleine beleggers lijken zich nog niet te realiseren dat kantoren met een slechter label dan niet meer mogen worden gebruikt.

‘Leiderschap tonen, opschalen en actie ondernemen’
Johannes van Bentum, Marcel de Boer, Erik Steinmaier, Maarten van Duijn en Paul Oremus

ABN Amro heeft de kwaliteit van de door de bank gefinancierde kantoren in kaart gebracht. Bij enkele tientallen klanten moet nog wel wat gebeuren, zegt Erik Steinmaier, sectordirecteur real estate ABN Amro. Volgens hem heeft nog niet iedere gebouweigenaar het besef dat kantoren met een te slecht label hun exploitatievergunning verliezen. ‘We zien een groot verschil tussen de actieve beleggers aan de bovenkant van de markt en de meer lokale beleggers in de middenmoot. Bij grote partijen is de kwaliteit van de gebouwen voldoende. Of anders werken ze wel aan plannen om de kwaliteit te verbeteren, maar veel kleinere, meer passieve beleggers zijn daar nog niet zo mee bezig. Dat vind ik wel een reden voor bezorgdheid. We proberen hen goed te informeren en handvaten te bieden voor een mogelijke aanpak. Hiervoor hebben we een tool ontwikkeld, waarbij klanten kunnen zien wat de kosten van verduurzaming zijn, welke labelsprong dat oplevert en hoe wij dat kunnen financieren. We zijn ook bereid de ingreep voor honderd procent te financieren, mocht sprake zijn van een liquiditeitsprobleem. Op die manier hopen we hen over de streep te trekken.’

Enorme opgave

Maarten van Duijn, directievoorzitter Heijmans Vastgoed, is zeker niet gerust op de afloop. ‘Het gaat om een enorme opgave. Een rapport van het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid maakt dat ook duidelijk. Van veel kantoren is helemaal niet bekend welk label zij hebben. Dat zullen niet allemaal energieslurpers zijn, maar de helft van onze kantoren heeft geen C-label. Naar schatting 35 miljoen m2 aan kantoren heeft een F of G-label. Verder zou eigenlijk nog tien miljoen m2 uit de kantorenmarkt moeten worden gehaald. Daar schrik ik van. Wordt het dan niet tijd dat we als sector de noodklok luiden?’

Steinmaier ziet daarvoor nog geen dringende reden. ‘Als we over een half jaar nog geen vooruitgang hebben geboekt, dan zou ik het daar mee eens zijn. Dan zal de bank een andere toon moeten aanslaan.’ Hij benadrukt niet een volledig beeld te hebben. ‘Wij hebben alleen onze eigen klanten in ogenschouw genomen. Het is denkbaar dat het probleem nadrukkelijker speelt bij bijvoorbeeld vastgoed cv’s. Dat is niet onze klantengroep, maar daar wordt de huuropbrengst in hoge mate als dividend uitgekeerd. Hebben zij de middelen beschikbaar om die gebouwen te verduurzamen? Als de bouwer van zo’n fonds bij zijn achterban met de spreekwoordelijke pet rond moet om geld op te halen, dan ben ik wel benieuwd hoe dat afloopt.’

Waardeverlies

Volgens Marcel de Boer, voorzitter NVM Business en directeur van Troostwijk, moet de sector leiderschap tonen, opschalen en actie ondernemen. Anders ontstaat op grote schaal waardeverlies. ‘We proberen al acht jaar mensen wakker te schudden dat verduurzaming dringend noodzakelijk is. Ik vrees dat we het niet gaan redden en dat voor miljarden aan waardeverlies zal optreden. De noodzaak om te verduurzamen is daarbij slechts een van de vele aspecten. Het vraagstuk is nog veel complexer. We krijgen ook te maken met nieuwe accountantsregels, de omloopsnelheid van gebouwen gaat omhoog en de risico’s groeien. Dat heeft allemaal gevolgen voor de waarde van gebouwen.’

Wat staat de kantorensector nog te wachten? Het expertpanel benadrukt dat de kwaliteit van de kantorenmarkt niet alleen moet worden afgemeten aan het energielabel. ‘Duurzaamheid is niet meer alleen een kwestie van energiegebruik. Als zich nieuwe technieken aandienen dan zullen we die introduceren, maar we merken dat heel andere zaken belangrijk worden in onze kantorenportefeuille’, zo zegt Paul Oremus, Country Manager CBRE Global Investors. Zijn kantorenfonds telt overigens alleen objecten met minimaal een C-label. ‘De aandacht verschuift veel meer naar “wellbeing”. Als het leefklimaat voor de gebruiker op orde is, dan is de productiviteit van de medewerkers hoger en dan zijn eindgebruikers bereid een hogere huurprijs te betalen. Dat komt terug in de waarde van ons vastgoed.’

Aan vraag naar kantoren zal het volgens het panel in de toekomst niet ontbreken. Een kantoorloze samenleving valt niet te verwachten, denkt Steinmaier. ‘Ook de bank gaat terug in meters, maar ik zie bij nieuwe medewerkers, steeds vaker mensen op sneakers met een fintech-achtergrond, toch een heel sterk verlangen naar samenwerking. Het kantoor als honk of clubhuis. Dat betekent dat we de kwaliteit van onze kantoren nog verder zullen moeten verbeteren.’

Paul Oremus spreekt in dit verband van een “vreemd fenomeen”. ‘We hebben, veel meer dan twintig jaar geleden, de techniek voorhanden om samen te werken zonder bij elkaar te zitten. Toch trekken mensen naar elkaar toe. Door met elkaar te praten ontstaan nieuwe ideeën en nieuwe netwerken. Dan is de kantine misschien wel belangrijker dan de feitelijke werkplek.’

Voorspellende analyses

Dat brengt Marcel de Boer op de vraag hoe makelaars beter kunnen inspelen op de toekomstige vraag naar werkruimte. ‘Hoe kunnen we vooruitdenken? Voorspellende analyses vormen voor ons in toenemende mate een issue. We zijn met Funda bezig om op basis van alle zoekvragen meer duidelijkheid te krijgen over woonwensen en de meest kansrijke kopers op de woningmarkt. Met kantoren willen we hetzelfde doen. Wat willen mensen? Waar willen millennials werken?’

Het panel herkent het toenemende belang van zogeheten “predictive modeling”. Bijvoorbeeld ook bij het beheer van gebouwen. Gebouwbeheer wordt volgens hen steeds meer een data science en it-vraagstuk. Met behulp van uitgekiende gebouwbeheersysteem kunnen de exploitatielasten van gebouwen nog sterk worden teruggedrongen. Zo maakt Heijmans de gebouwen van Aegon slimmer. ‘Door sensoren te plaatsen komen we veel meer te weten over het gebruik van een gebouw. Ruimtes die niet worden gebruikt, hoeven ook niet te worden schoongemaakt. Nog veel belangrijker is het voorspellen van verstoringen. Door installaties te voorzien van sensoren, weten we veel beter wanneer we een monteur moeten langs sturen. Dan blijkt dat op de exploitatie van een gebouw nog veel winst te behalen valt’, aldus Van Duijn.

Analyse bestedingen

Steinmaier op zijn beurt ziet bij de ontwikkeling van objectieve voorspellingen kansen ontstaan op de retailmarkt. ‘Banken hebben een schat aan informatie beschikbaar over de pintransacties. Het is zichtbaar wat mensen op een bepaalde plek besteden en waar ze vandaan komen. Die informatie zou je in de toekomst kunnen gebruiken om de vraag te beantwoorden hoe een bepaald winkelcentrum of winkelgebied zich ontwikkelt.’

Steinmaier is vervolgens de eerste om aan te geven dat er haken en ogen aan dergelijke analyses zitten. ‘Naast het feit dat het de vraag is hoe betrouwbaar dergelijke analyses zijn, raakt dit mogelijk de privacy van klantgegevens. En die privacy staat bij de bank voorop. Op termijn worden dergelijke gecumuleerde en geabstraheerde analyses wellicht mogelijk en bruikbaar.’

Overschrijding grens

‘Beleggers zouden zeker geïnteresseerd zijn in dergelijke informatie’, aldus Oremus. ‘De bank kent de omzet van een winkelcentrum, maar als belegger weten we dat niet.’ Ook Oremus waarschuwt voor overschrijding van een grens. ‘We lopen al gauw tegen privacyvraagstukken aan. Stel je krijgt data over een winkelcentrum en ziet dat de omzet daalt; dan wil je ook weten waar zich dat binnen het complex voordoet. En voor je het weet wil je meer weten over een specifieke winkel.’ Volgens Steinmaier trekt de bank wat dat betreft een duidelijke streep. ‘Het kan niet zo zijn dat uit een applicatie van ons valt te herleiden dat een bepaalde winkel het niet zo goed doet.’

Kunnen met dergelijke analyses nog andere zaken naar boven worden gehaald? ‘We zijn hier heel voorzichtig en terughoudend in. We hebben het belang van alle klanten voor ogen te houden. Privacy van klanten staat in alle lagen van de bank, tot op het hoogste niveau, hoog op de agenda’, aldus Steinmaier.

Online aankopen

Van Duijn gebruikt data-analyses om klanten voor nieuwbouwwoningen eerder naar zich toe te halen. ‘Wij hebben inmiddels een database opgebouwd met honderdduizenden klantgegevens. Door het gedrag van potentiële klanten goed te volgen, kunnen we nog beter in hun vraag voorzien.’ Hij verwacht dat de manier waarop ontwikkelaars nieuwbouwwoningen aan de man brengen de komende jaren sterk zal veranderen. ‘Binnen ons bedrijf zijn steeds meer mensen bezig met e-commerce. Een andere groep is bezig de woningbehoefte persoonlijk te maken. Uiteindelijk zal het voor consumenten mogelijk zijn via een druk op de knop een woning te bestellen.’

Steinmaier verwijst naar een in Zweden ontwikkelde app. Huizen wisselen volledig online van eigenaar. Een dergelijke werkwijze heeft grote impact op makelaars, notarissen en banken. Dergelijke digitaliseringsprocessen vragen ook andere werknemers met andere vaardigheden. ‘Dat zien we nu al bij de bank. Er worden nog wel klassieke relatiemanagers aangenomen, maar zeker de helft van de nieuwe aanwas heeft een heel andere achtergrond. Zij hebben wiskunde of econometrie gestudeerd.’

Marcel de Boer spreekt in dit verband van een avontuur. ‘Makelaars, taxateurs, bankiers, de hele vastgoedsector is bezig met één groot avontuur.’ Hij heeft wel een belangrijke waarschuwing. ‘We moeten de consument, de koper, de gebruiker goed begeleiden in die reis. Als iedereen maar wat doet, dan begrijpt de gebruiker er helemaal niks van.’

Kanteling cyclus

Tot slot staat het Vastgoedmarkt Executive Expertpanel stil bij de stand in de vastgoedcyclus. De meningen zijn verdeeld. Marcel de Boer voorziet in 2018 een kanteling. Volgens hem is het zaak alle voortekenen goed te onderkennen. ‘De ECB zal de kwantitatieve verruiming veranderen. De rendementen staan onder druk. Er is weliswaar nog steeds sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod, maar de risicospread wordt groter. Huurprijzen laten zich niet eindeloos oprekken. En, ik zei het eerder ook al, de waarde van vastgoed zal dalen. Dan is een neerwaartse trend onvermijdelijk.’

Van Duijn maakt zich wat betreft de nieuwbouwkoopmarkt niet zo’n zorgen. ‘De vraag naar nieuwbouw is groot. Voor 2030 hebben we 1 miljoen nieuwe woningen nodig. De sector haalt de daarvoor benodigde productie van zestig- tot zeventigduizend woningen per jaar bij lange na niet. De betaalbaarheid is in de Randstad wel een probleem aan het worden, maar er is tegelijkertijd veel kapitaal beschikbaar. Ook als de rente met een paar procent stijgt, dan zal dat niet zo’n effect hebben.’

Steinmaier ziet evenmin voortekenen voor een snelle omslag. Oremus verwacht ook dat de rente voorlopig op een laag niveau blijft liggen. Al hoopt hij wel, dat zich uiteindelijk een stijging zal voordoen. Maar als die stijging – naar vier tot vijf procent voor een tienjaarslening – geleidelijk en in kleine stapjes verloopt, dan zal de markt zich volgens hem tijdig kunnen aanpassen.

Over de auteur
Bert Post is freelance vastgoedjournalist.

> Download het Expertpanel-verslag ‘Leiderschap tonen, opschalen en actie ondernemen’ als pdf-bestand.

Dit artikel verscheen in Vastgoedmarkt van oktober 2017.

Reageer op dit artikel