nieuws

Niall Ferguson: ‘De cold turkey komt eraan’

Financieel

De overvloed aan goedkoop geld loopt ten einde. Die sombere boodschap hield keynote speaker Niall Ferguson zijn vastgoedgehoor voor tijdens een anderhalf uur durende bijdrage aan het EPRA-jaarcongres in Londen. ‘Uw cold turkey komt eraan’

Niall Ferguson: ‘De cold turkey komt eraan’

De wereldberoemde historicus, gespecialiseerd in financiële en economische geschiedenis, stond tijdens het jaarcongres van de Europese branchevereniging voor beursgenoteerd vastgoed uitvoerig stil bij de ‘grote uitdagingen’ waarvoor de wereld staat, precies tien jaar na het uitbreken van de financiële crisis. Zijn boeiende als even kraakheldere beschouwingen brachten de 350 congresgangers op het puntje van de stoel in het sjieke Landmark Hotel.

De uitdagingen die Ferguson noemde zijn:  oplopende rente, een vergrijzende bevolking die niet meer spaart, de brexit, groeiende polarisatie en geopolitieke spanningen door toenemende ‘verbondenheid’ en de duizeligwekkende kosten van de klimaatverandering. ‘Denk alleen aan de 200 miljard dollar schade die de orkaan Harvey in Houston heeft aangericht. Maar dat vormt slechts een fractie van alle investeringen die nodig zijn om de wereld daadwerkelijk klimaatbestendig te maken,’ rekende Ferguson voor. ‘Dat geld zal ergens vandaan moeten komen.’

Biljoenen dollars

Dat we tien jaar geleden ‘niet van de klif  vielen’ zoals in de jaren dertig van de vorige eeuw, is volgens hem louter te danken aan de biljoenen dollars en later ook biljoenen euro’s die de centrale banken in het systeem hebben gestopt. En niet te vergeten natuurlijk China, dat gestaag door bleef gaan met het opkopen van Amerikaans staatspapier en met investeren in het Westen.

Maar de Chinese kapitaalstroom kan ook met een handomdraai opdrogen als de Chinese autoriteiten dat om wat voor reden dan ook nodig vinden, bijvoorbeeld  om in de eigen kapitaal behoefte te voorzien’, waarschuwde de bestseller auteur op een vraag vanuit de zaal.

Bovendien is de overvloed aan kapitaal sinds midden jaren tachtig van de vorige eeuw voor een belangrijk deel gebaseerd geweest op de sparende bayboomer. Nu de bevolking vergrijst in China en Europa en, zij het in mindere mate, in Amerika zal de spaarquote verder dalen. In Japan is dat kritische nationale kerngetal al teruggevallen van ooit 12 procent tot nul.

Mesopotamië

Ferguson, getrouwd met de Nederlandse oud-politica Ayaan Hirsi Ali, stelde dat de rente de komende tijd ‘onherroepelijk’ omhoog gaat. ‘Ik heb data die terugvoeren tot het Mesopotamië van 3000 jaar voor Christus en kan u verzekeren: nooit eerder in de menselijke geschiedenis is de rente zo laag geweest als nu. Dit kan slechts één richting op: omhoog!’

De Amerikaanse Fed zal volgens Ferguson voorop lopen met renteverhogingen en daarna zullen andere centrale banken zoals de Europese Centrale Bank en de Bank of England volgen. ‘Evenals in de periode 2004-2008 zal dat waarschijnlijk in kleine stapjes gebeuren van bijvoorbeeld 25 basispunten, waarvan iedereen in het begin denkt ‘ach, wat maakt het uit’, totdat de kruik barst net als tien jaar geleden. Maakt u zich geen illusies: uw cold turkey komt eraan!’

Over de brexit was Ferguson, zelf een Schot, even kort als krachtig: hij is tegen. ‘Het zal een harde, langdurige, en vooral dure scheiding gaat worden met pijn voor iedereen, somberde hij. Want de enige logische brexit is immers een harde brexit, als de Britse regering tenminste tegemoet wenst te komen aan de hoofdeis van de brexit-stemmers: stopzetting van de immigratie.

Mark Zuckerberg

De eigenzinnige prof,  bekend om zijn haarscherpe observaties en vlijmschere tong, veegde de vloer aan met het ‘volstrekt naiëve wereldbeeld’ van Facebook-oprichter Mark Zuckerberg en van andere internetgoeroes dat ‘verbondenheid in wereldwijde netwerken ’ leidt tot een meer stabiele en vreedzame planeet. ‘Niet is minder waar! Hoe sneller ideeën verspreiden des te instabieler en gepolariseerder de wereld juist wordt.’ Qua impact laat internet zich slechts vergelijken met de uitvinding van de boekdrukkunst in de zestiende eeuw, hetgeen leidde tot de reformatie van Maarten Luther en Calvijn en twee eeuwen van voortdurende spanningen en onrust in Europa.

De prof trok een rechtstreeks verband tussen de opkomst van het populisme,  zoals de verkiezing van de Amerikaanse president Donald Trump, en internet. Wie nu met Europese zelfgenoegzaamheid meent dat door het verlies van Le Pen in Frankrijk en het feit dat Wilders buiten de toekomstige Nederlandse regering blijft het populistische beest definitief bedwongen is,  slaat de plank volkomen mis’, betoogde Ferguson. ‘Populisme is een gevolg van Sillicon Valley! En die jongens en meisjes gaan gewoon verder met nieuwe dingen verzinnen.’

Kim Jong-un

In een puntig artikel in het EPRA-orgaan  betoogde de even invloedrijke als  tegendraadse prof, verbonden aan Stanford University en Harvard, als opwarmertje voor het congres dat de wereld allesbehalve ‘ongekend’ instabiel is zoals ‘journalisten graag mogen beweren’. Ondanks de verschrikkingen van de Syrische burgeroorlog is de wereld van vandaag de dag volgens de Brit zelfs ‘vele malen veiliger’ dan de jaren zeventig en tachtig van de vorige eeuw, om maar helemaal te zwijgen over de donkere periode 1914-1945.

In het Landmark Hotel noemde Ferguson de huidige rakettencrisis rond Noord-Korea echter de gevaarlijkste sinds het einde van de Koude Oorlog.’De consensus in Europa is dat Trump een volstrekte idioot is. Maar dat is een onderschatting van hem. Je moet hem wel degelijk ook halfserieus nemen en hij verdient zeker steun in zijn aanpak van Kim Jong-un. Als morgen een waterstofbom de Zuid-Koreaanse hoofdstad Seoul wegvaagt, zal ook uw wereld er compleet anders gaan uitzien!’

Zonne-revolutie

De bijdragen van prof William Wheaton van het Centre for Real Estate van het Massachusetts Institute of Technology (MIT), en Salim Ismail, directeur en oprichter van het management instituut Singularity University deden wat denken aan het verhaal dat futuroloog Ray Kurzweil vorig jaar in Parijs afstak tijdens het EPRA-congres. De bevlogen Google-directeur Engineering noemde de stad toen ‘een uitvinding van duizenden jaren geleden’ die nu snel door de tand des tijds achterhaald zal worden.

‘Verkoop je dure vastgoed in de stad en koop goedkoop buiten de stad’, luidde het advies dat Wheaton gaf op een vraag vanuit de zaal. Volgens deze Amerikaanse prof zullen de bewoners van de buitenwijken het meest profiteren van de revolutie in zonne-energie, omdat zij immers over de daken beschikken om al die zonnepanelen of beter gezegd  ‘groene’ dakpannen te plaatsen. ‘Daken zijn een asset geworden , dat voor de in appartementen levende stedelingen ontbreekt’, aldus Wheaton. Suburb-bewoners  rijden straks ‘geheel gratis’ in hun zelfsturende auto’s,  aangedreven door zelf opgewekte zonne-energie,  naar de stad voor een avondje vertier of een dagje shoppen.

Europa op achterstand

Ferguson typeerde de elektrische zelfsturende auto  als ‘een computer op wielen’, waarbij de Europese en vooral Duitse automobielindustrie de slag met Amerika (Tesla) volledig dreigt te verliezen. ‘Onbegrijpelijk dat gebrek aan aandacht in het Europese onderwijs voor nieuwe technologieën en ook de totale onderschatting in Europa van de grote disruptieve gevolgen van diezelfde ontwikkelingen voor tal van vakgebieden’, foeterde hij.

Volgens Wheaton loopt Amerika zelfs onder president Trump ver voorop als het gaat om de toepassing van nieuwe technologie. In een staat als New England, gezegend met een even beroerd klimaat als het oude moederland, is al 15 procent van de daken voorzien van zonnepanelen, vertelde hij.

Ismail hamerde op de nog steeds groeiende relevantie van de Wet van Moore, die niet alleen van toepassing meer is voor de ontwikkeling van het computergeheugen en kunstmatige intelligentie, maar ook op biotechnologie, zonne-energie en nanotechnologie. De wet van Moore stelt dat het aantal transistors in een geïntegreerde schakeling door de technologische vooruitgang elke twee jaar verdubbelt en voor steeds lagere kosten.

Toekomstbestendig

Uiteraard ging het EPRA-congres niet alleen over macro-economie, geopolitiek en techologie, maar was er ook volop aandacht voor pure vastgoed beleggingsvraagstukken. Al is dat onderscheid wel steeds lastiger te trekken. ‘De wereld waarin we opereren wordt volatieler, vooral door de razendsnelle technologische ontwkkelingen’, zuchtte Landsec-ceo Robert Noel op een vraag van zijn interviewer, de fondsbeheerder Harm Meijer (Icamap), in een grijs verleden lid van het Vastgoedmarkt analistenteam.  ‘Maar het kost tegelijkertijd nog altijd wel tien jaar om een gebouw in Londen neer te zetten’, betoogde Noel. ‘Het betekent dat we steeds hogere eisen stellen aan de toekomstbestendigheid. Dat is eigenlijk wel de meest wezenlijke verandering geweest de afgelopen tien jaar.’ Landsec deed afgelopen zomer van zich spreken met de verkoop van het reusachtige Londense kantoorgebouw Walkie Talkie aan een Aziatische belegger.

De eerste dag van de driedaagse EPRA-conferentie stond volledig in het teken van de jaarlijkse toer langs vastgoedprojecten. Bezoeken werden gebracht aan Londense vastgoedobjecten van Shaftesbury, Derwent London, Landsec, British Land, Westfield en Unite. Op 7 september, de slotdag, presenteerden 40 beursgenoteerde Europese vastgoedfondsen zich aan internationale beleggers..

Reageer op dit artikel