nieuws

EPRA gaat zich meer op generalist investors richten

Financieel

Dominique Moerenhout volgde in maart de Nederlander Philip Charls op als ceo van EPRA. Tot zijn topprioriteiten behoren onder meer de ontwikkeling van nieuwe indices, verbreding van de beleggersbasis en de lobby rond de herziening van Solvency II.

EPRA gaat zich meer op generalist investors richten

Hoewel hij in een gespreid bed stapt, heeft de 43–jarige Belg aan werk geen gebrek. Uitvoering van het strategisch plan vormt de belangrijkste opdracht, die de Brusselaar van het bestuur van de Europese brancheorganisatie voor  beursgenoteerd vastgoed meekreeg. De implementatie van het uit eind 2015 daterende plan was al begonnen onder Charls (69), die ruim negen jaar leiding gaf aan EPRA. De Nederlander ging 1 maart met pensioen, maar blijft tot eind dit jaar betrokken bij ‘zijn baby’. ‘Hij helpt ons nog bij de contacten met Aziatische beleggers’, licht Moerenhout monter toe. ‘We hebben een fantastische relatie, spreken elkaar zeker een keer per week. Maar het is niet gemakkelijk om in zijn voetsporen te treden. I have big shoes to fill.’

Charls loodste EPRA soepel door de crisis en bracht de organisatie tot grote bloei. In het voorjaar kon zijn opvolger het 240ste lid verwelkomen, het hoogste ledenaantal ooit. Onder leiding van Charls kreeg de lobby richting de EU echt gezicht en verhuisde de in 1999 opgerichte branchevereniging van Amsterdam naar Brussel. De belangenclub, met inmiddels twintig medewerkers, kent vertegenwoordigingen in Londen en Hong Kong. In een interview met Vastgoedmarkt vorig jaar noemde Charls  het op de kaart zetten van de Duitse beursgenoteerde vastgoedsector als een van de belangrijkste wapenfeiten van EPRA.

Weinig vastgoedkennis

Bij zijn aantreden bracht Charls destijds veel bestuurlijke en financiële ervaring in, maar weinig vastgoedkennis. Die handicap heeft Moerenhout niet. Hiervoor was hij ceo van BNP Paribas Real Estate Investment Management in België en Luxemburg. Eerder was hij onder andere werkzaam als chief operating officer (coo) voor BNP Paribas Real Estate UK en als coo voor de internationale tak van Fortis Private Real Estate. Groot bijkomend voordeel van de nieuwe job voor de geboren en getogen Brusselaar is dat hij na vijftien jaar door de week bivakkeren in hotels in Luxemburg of Londen tegenwoordig gewoon vanuit huis naar zijn werk gaat. Als hij tenminste thuis is, want ook zijn nieuwe baan vergt veel gereis.

Het strategisch plan is veelomvattend. Hoe kleurt Moerenhout bij de uitvoering  de prioriteiten in? ‘Die liggen in de eerste plaats op het vlak van de indices en research’, verklaart hij gedreven. ‘Zoals bekend is EPRA verantwoordelijk voor het runnen van alle FTSE/EPRA/NAREIT-indices. Belangrijk is dat wij ook een aantal nieuwe indices ontwikkelen, bijvoorbeeld op het gebied van Environmental, Social en  Governance (ESG). Vroeger hadden beleggers daar weinig oog voor, tegenwoordig staan ze hoog op de agenda. Ook gaan we afgeleide indices maken voor Exchange Traded Funds (EFT’s) en indices op maat voor individuele beleggers.’

Generalist investors

In het EPRA-blad schreef Moerenhout groot belang te hechten aan het verbreden van de beleggersbasis voor beursgenoteerd vastgoed. Hij wil zich vooral richten op  in Europa actieve, algemene beleggers en minder op gespecialiseerde vastgoedvermogensbeheerders en brokers die het verhaal van de zegeningen van beursgenoteerd vastgoed door en door kennen.

‘Dan heb ik het over ‘generalist investors’, zoals verzekeringsmaatschappijen en hun belangenorganisaties, pensioenfondsen, private banks en family offices in plaats van de grote, in vastgoedaandelen  gespecialiseerde  vennootschappen, licht hij toe. ‘Deze partijen bevinden zich in het algemeen toch al op het toppunt van hun allocatie naar genoteerd vastgoed. Terwijl bij de ‘generalist investors’ nog een wereld te winnen valt. Zij ontberen vanuit EPRA ook een educatief programma, zo is mij gebleken in de gesprekken die ik de afgelopen maanden heb gevoerd. Daar ligt voor mij momenteel echt de prioriteit. We gaan in dit verband ook bij alle grote associaties van verzekeraars en pensioenfondsen in Europa aankloppen.’

Investor Outreach

Het promoten van beursgenoteerd vastgoed bij beleggers noemen ze bij EPRA het Investor Outreach-programma. ‘We zijn de afgelopen jaren buitengewoon actief geweest in Azië, waar we twee mensen hebben in Hong Kong. Ook in Londen hebben we iemand vanuit daar het Verenigd Koninkrijk en Scandinavië bewerkt. Continentaal Europa gebeurt hier vanuit Brussel. Ik ben overigens nog bezig met het aanwerven van een bijkomend persoon die de Europese markt afdekt en zich ook zal bezighouden met  Amerikaanse beleggers die in Europees beursgenoteerd vastgoed willen beleggen.’

Als een bok op de haverkist zit EPRA ook op het Solvency II-dossier, waarvoor de Europese Commissie in 2018 de eerste evaluatieronde start. Definitieve herziening wordt in 2020 verwacht. Volgens het begin 2016 van kracht gegane toezichtkader voor Europese verzekeraars moeten verzekeringsmaatschappijen als buffer voor beleggingen in genoteerd vastgoed een cashpositie aanhouden van 39 procent, evenveel als voor generieke aandelen. Terwijl dit voor niet-genoteerd vastgoed slechts 25 procent is.

Volledig onterecht, vindt Moerenhout. ‘Genoteerd vastgoed gedraagt zich identiek als direct vastgoed, zij het dat de waardering van vastgoedaandelen ongeveer zes tot 12 maanden voor loopt op non-listed vastgoed,’ betoogt hij. In zijn vorige job bij BNP Paribas REIM kwam Solvency II hem juist prima te pas bij het ophalen van kapitaal bij verzekeraars voor zijn niet-genoteerde vastgoedfondsen.

REIT’s

Enthousiast verhaalt Moerenhout dat er na jaren gelobby nu echt schot zit in de Poolse REIT. Hij verwacht dat de fiscaal transparante structuur voor Poolse beursgenoteerde vastgoedondernemingen in het eerste kwartaal van 2018 in werking treedt. Het zou de 14de Europese REIT-structuur betekenen. Over de spoedige totstandkoming van de Zweedse REIT, waarvoor EPRA zich ook al jaren sterk maakt, is hij minder optimistisch.‘Dat wordt 2019 op z’n vroegst, maar waarschijnlijk 2020.’

Hoewel de genoteerde sector er naar zijn zeggen momenteel prima bij ligt, staat de Net Asset Value (NAV) van de EPRA Europe Index  op een discount van 5 procent door de mindere prestaties van het Verenigd Koninkrijk en de gevolgen van de brexit staat daar de NAV op – 15 procent. De omvangrijke Britse beursgenoteerde sector drukt nu eenmaal van oudsher een zware stempel op de Europese index . De Duitse index noteert daarentegen op een NAV-premie, en de Franse op een discount.

Hoe kijkt Moerenhout tegen de brexit aan en de gevolgen voor zijn achterban? ‘Hoewel de brexit hier dagelijks ter sprake komt, vind ik het lastig om me daar publiekelijk over uit laten’, klinkt het voorzichtig. ‘Dat kan men beter aan een ceo van een Britse vennootschap vragen. Je hoort ook veel tegengestelde berichten en visies. Maar dat Londen altijd een toonaangevende vastgoedmarkt zal blijven, lijkt me wel duidelijk.’

Reageer op dit artikel