blog

Beursgenoteerd winkelvastgoed: nuchtere blik loont

Financieel

Het was de onbetwiste beurslieveling, het boegbeeld en het grote voorbeeld van de ooit zo zelfverzekerde beursgenoteerde winkelvastgoedsector. Want winkelvastgoed, ja, dat wilde iedere ‘zekerheid’ zoekende belegger wel. En het moest natuurlijk groot, groter, grootst.

Beursgenoteerd winkelvastgoed: nuchtere blik loont
Erik Wiegerinck

Het Frans-Nederlandse fusiebedrijf Unibail-Rodamco was niet alleen het grootste beursgenoteerde vastgoedfonds van Europa, maar had (en heeft) ook de grootste en beste winkelcentra op de allerbeste locaties. Het bedrijf hield zich daarmee voor ‘ínternet proof’, toen de sector de eerste haarscheuren vertoonde. Maar net als de andere Europese winkelvastgoedfondsen bleek zelfs Unibail-Rodamco niet ongevoelig voor de uitdagingen van e-commerce.
Dus moest het nog grootser, meeslepender en naar mijn bescheiden mening megalomaner in een vlucht naar voren. Met de overname vorig jaar van het Australische Westfield, dat veel winkelcentra bezit in de VS, moest het fonds een wereldspeler van het allergrootste formaat worden. Een brug te ver. De overname, waardoor thans 25 procent van de beleggingen in de VS zit, ligt veel beleggers zwaar op de maag. In de VS is de penetratie van het webwinkelen immers nog verder gevorderd dan in Europa. Bovendien worstelt de reusachtige Amerikanse winkelvastgoedmarkt, die nauwelijks restricties kent voor nieuwe ontwikkelingen, met enorme leegstand.
Unibail-Rodamco-Westfield verkeert sinds de inlijving van Westfield in een vrije val. Drie jaar geleden betaalden aandeelhouders nog dik 250 euro voor het aandeel, begin 2018 was dat 210 euro en thans een schamele 144 euro. Het bedrijf is met een marktwaarde van 19 miljard niet eens meer het grootste beursgenoteerde vastgoedfonds van Europa.
Beleggers zijn terecht beducht voor de fors hogere schuldgraad als gevolg van de overname, die door de koersval ondanks een verkoopprogramma van inmiddels zes miljard alleen maar groter wordt. Thans is de LTV 45 procent, terwijl beleggers een schuldgraad groter dan 40 procent als ‘hoog risicovol’ beschouwen. Terecht denk ik, de vorige crisis met al zijn afschrijvingen zit nog vers in het geheugen.
Dan zijn er nog de slechtere vooruitzichten voor de retailsector die niet alleen Unibail-Rodamco-Westfield parten speelt. Het verklaart de enorme discounts van 30 tot wel 45 procent waarop ook andere winkelvastgoedfondsen zoals Eurocomercial Properties, Wereldhave en Vastned noteren.
Met dergelijke discounts moet iemand er naast zitten. Zijn het de taxateurs of de beleggers? Ik vrees de taxateurs. Zij ontberen de scherpe, onafhankelijke en calculerende blik van beleggers. Want hoe je het ook wendt of keert: taxateurs verkeren in een afhankelijke positie ten opzichte van hun opdrachtgever. Het zijn net mensen. Wie betaalt bepaalt. Het bekende ‘smoothing and lagging’ probleem.
Maar er is nog iets: de meeste beursgenoteerde winkelvastgoedbedrijven concentreren zich in hun deelmarkten op het zogenaamd risicoloze topsegment van de markt en betaalden dus ook het volle pond voor huurinkomsten die nauwelijks meer omhoog kunnen, maar eerder omlaag gaan. Dat het anders kan bewijst dat het Belgische Retail Estates, dat zich lekker tegendraads concentreert op perifere non-food detailhandel: woonboulevards, sportwinkels, elektronica en bowumarkten met superlage huren. Het spul waar iedere ‘core’ winkelvastgoedbelegger de neus voor ophaalde. Als enige van de Europese beursgenoteerde winkelvastgoed koerst het aandeel op een supervette premie van 34 procent. Een nuchtere blik loont. ‘Zeker’ vastgoed bestaat niet – en al helemaal niet als iedereen massaal dezelfde zekerheid najaagt.

Reageer op dit artikel