blog

Op elke actie volgt een reactie

Financieel

De politiek meent de realiteit van alledag bij te kunnen sturen met fiscale maatregelen. Belastingvoordelen of juist heffingen moeten gewenst handelen stimuleren, dan wel ongewenst gedrag ontmoedigen.

Op elke actie volgt een reactie
Tom Berkhout

Maar even zo vaak lokt een bepaalde actie een onbedoelde reactie uit. Wat dan weer tot een nieuwe actie aanleiding geeft. ‘Never a dull moment’ in de fiscale vastgoedwereld. Laat ik eens een paar voorbeelden geven.

Ook het jaar 2018 is weer een roerig jaar gebleken; zeker waar het gaat om fiscaal vastgoed. Dat kwam vooral door nieuwe regelingen die vorig jaar werden aangekondigd en inmiddels van kracht zijn geworden.

Zo zaten vastgoedbeleggingsinstellingen — ze betalen nul procent vennootschapsbelasting — behoorlijk in de piepzak, al werden ze uiteindelijk gered door de aandeelhouders van Unilever. Het hoofdkantoor komt niet naar Nederland, en ‘dus’ blijft de dividendbelasting bestaan en blijven de fbi’s ongemoeid. Het had mij niet verbaasd als de Vereniging van Institutionele Beleggers een opgetogen bedankadvertentie in The Financial Times had geplaatst. Maar de hemel is toch niet helemaal wolkeloos. Aanpassingen in het fiscale fbi-regime zijn nog niet van tafel. Er wordt nog onderzoek naar gedaan hoe een en ander zijn beslag zal moeten krijgen, maar duidelijk is wel dat niets zal blijven zoals het is. We moeten dan denken aan reparatie van situaties waarin Nederland geen of minder belasting kan heffen over inkomsten uit Nederlands vastgoed, terwijl dat oorspronkelijk wel de bedoeling was.

Zo is de zogenoemde ‘earningsstrippings-maatregel’ uit ATAD1 — een renteaftrekbeperking — met ingang van 2019 ingevoerd, wat de nodige gevolgen kan hebben voor hoog gefinancierd vastgoed. Voor zover de rente van een bedrijf per saldo hoger is dan 30 procent van het fiscale brutobedrijfsresultaat (de zogeheten fiscale Ebitda) is de per saldo verschuldigde rente niet langer aftrekbaar van de winst. De rente tot één miljoen euro is aftrekbaar. Hiermee wil de regering het midden- en kleinbedrijf ontzien. Voor woningcorporaties is geen uitzondering gemaakt, ondanks een stevige lobby.

Ondernemers kunnen hun vastgoed afschrijven tot de zogenoemde ‘bodemwaarde’, die voor eigengebruiksvastgoed in de vennootschapsbelasting wordt (met een overgangsmaatregel) opgetrokken naar 100 procent van de WOZ-waarde. De bodemwaarde voor dat vastgoed blijft in de sfeer van de inkomsten belasting vijftig procent van de WOZ-waarde. Voor beleggingsvastgoed geldt echter onverkort een WOZ-waarde van 100 procent, voor zowel de inkomsten- als vennootschapsbelasting.

Voor houders van een aanmerkelijk belang (‘Directeur Groot Aandeelhouders’) is ‘in rekening-courant’ lenen van de eigen bv populair. De DGA haalt dan geld uit zijn eigen bv zonder dat er belasting (dividend of loon) wordt geheven. Dat kan, maar de bv moet dan wel een reële, inbare vordering hebben op de aandeelhouder en dat levert regelmatig moeizame discussies op tussen fiscus en DGA’s. Het is immers geld waar een belastingclaim op rust. Met de aangekondigde rekeningcourantmaatregelen die dienen om langdurig uitstel van belastingheffing tegen te gaan, zullen bestaande en toekomstige eigenwoningleningen buiten schot worden gelaten. Deze uitzondering voor eigenwoningschulden zal naast de drempel van 500.000 euro voor de aanmerkelijkbelanghouder en zijn partner gezamenlijk gelden. Circa 11.000 AB-huishoudens  (huishoudens van aanmerkelijk belang houders) zullen door de maatregel worden geraakt. Het wetsvoorstel wordt vermoedelijk in het voorjaar van 2019 naar de Tweede Kamer gestuurd.

De monumentenaftrek voor particulieren sneuvelt en wordt vervangen door een subsidiemaatregel. Particuliere eigenaren van rijksmonumenten met een woonfunctie kunnen voortaan subsidie aanvragen.

De aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld (de ‘Hillen-regeling’) wordt beperkt. De aftrek wordt in 30 jaar afgebouwd en jaarlijks met drie procentpunt verlaagd. In 2019 kan 96 twee derde procent van het verschil tussen de voordelen uit eigen woning (stel zesduizend euro) en de aftrekbare kosten die op deze voordelen drukken (stel vijfduizend euro) in aftrek worden gebracht.

Maar wat nu als een kantoorgebouw een woningcomplex wordt of de potentie heeft om dat te worden?

Ten slotte, nu (eindelijk) duidelijk is geworden dat een gestage bevolkingstoename betekent dat er – wie had dat nu kunnen voorzien? – ook meer woningen nodig zijn, wordt de roep om creatieve oplossingen ook luider. Eerder meldde ik al dat er een miljoen nieuwe woningen coûte que coûte uit de (schaarse) grond gestampt moeten worden, maar dat zoiets toch wel enige tijd zal vergen. Ondertussen staan nog steeds leegstaande kantoorgebouwen bijna te smeken om te worden getransformeerd tot woonruimte. En dat zal gevolgen hebben voor de overdrachtsbelasting. Die blijft namelijk voor woningen twee procent bedragen. Voor kantoren geldt zes procent. Maar wat nu als een kantoorgebouw een woningcomplex wordt of de potentie heeft om dat te worden? Voer voor fiscalisten dus. Want voor hen blijft er ook dit jaar weer voldoende werk aan de winkel, hoe de vastgoedmarkt zich ook moge ontwikkelen.

Over de auteur
Tom Berkhout is professor Real Estate aan Universiteit Nyenrode

Deze column staat in Vastgoedmarkt van januari 2019

 

Reageer op dit artikel