nieuws

De opkomst van Vastgoed-as-a-Service

Data en technologie

De opkomst van Vastgoed-as-a-Service
Een vestiging van flexoffice-aanbieder We Work in New York.

Via digitale platforms zijn steeds meer diensten te vergelijken en on-demand te reserveren. Wat betekent dit voor vastgoedpartijen?

In zeer korte tijd hebben partijen als Airbnb, Uber en WeWork wereldwijd enorm veel gebruikers en investeringen aan zich weten te binden. Waar in 2013 circa 1,6 miljard dollar aan funding beschikbaar was voor dit soort digitale asset-sharing partijen, was dit in 2016 al opgelopen tot minimaal 23,4 miljard dollar.1 Verwacht wordt dat deze groei zal doorzetten doordat het Internet-of-things steeds meer assets met elkaar kan verbinden. Hierdoor kunnen we straks via een digitaal platform een breed palet aan flexibele en customized diensten vergelijken en on-demand reserveren. Wat betekent dit voor vastgoedontwikkeling? Kunnen we na Software-as-a-Service en Mobility-as-a-Service ook de definitieve doorbraak van Vastgoed-as-a-Service verwachten en zo ja, wat betekent dit voor vastgoedpartijen?

De opkomst van digitaal asset-sharing

Digitale asset-sharing partijen maken efficiënter gebruik van aanbod mogelijk en komen tegelijkertijd tegemoet aan de toenemende vraag van eindgebruikers naar flexibiliteit. Daarmee spelen ze in op twee trends, namelijk de verschuiving van producten naar diensten en de verschuiving van eigendom naar toegang. De vervanging van cd’s en dvd’s door diensten als Spotify en Netflix is hiervan een bekend voorbeeld. Ook in andere sectoren zoals de mobiliteitsector zijn deze trends zichtbaar. Zo neemt autobezit in steden af, terwijl flexibele mobiliteitsdiensten zoals fiets- en autodeelconcepten (Mobike, Car2go, Snappcar) en on-demand taxidiensten (Uber) marktaandeel winnen. Doordat deze diensten steeds beter worden geïntegreerd in zogenaamde Mobility-as-Service-abonnementen, vormen ze een steeds toegankelijker, beter en goedkoper alternatief voor autobezit. Ook vastgoedpartijen spelen hier al op in door in plaats van parkeerplaatsen mobiliteitsdiensten aan te bieden. Zo stellen Vesteda, BPD en Syntrus Achmea RE&F deelauto’s beschikbaar aan hun huurders, terwijl de Britse ontwikkelaar Moda Living een maandelijks budget voor Uber-diensten aanbiedt aan huurders die bereid zijn hun parkeerplek op te geven.

Ook in de vastgoedsector zijn digitale asset-sharing partijen in opkomst. Booking.com vervult deze rol al jaren in de hotelindustrie, maar ook in de woningmarkt (bijvoorbeeld Airbnb), de markt voor opslagruimte (bijvoorbeeld Storage Share), de kantoormarkt (bijvoorbeeld Breather) en de parkeermarkt (bijvoorbeeld Parkbee) zijn vergelijkbare partijen actief. Alle bieden ze digitale platformen waar eindgebruikers flexibele diensten kunnen vergelijken en afnemen. Tegelijkertijd bieden ze vastgoedeigenaren kansen om (frictie)leegstand tegen te gaan en hun rendement te verhogen door anticyclisch gebruik door verschillende eindgebruikers mogelijk te maken. Zo kunnen bedrijven hun parkeerplaatsen in gemengde wijken in het weekend en ’s avonds verhuren aan bezoekers en bewoners, terwijl bewoners overdag hun parkeerplek kunnen aanbieden. Ook in de kantoormarkt liggen mogelijkheden voor anticyclisch gebruik. Zo zijn de kantoren van veel publieke organisaties op vrijdag grotendeels leeg, terwijl advieskantoren juist dan behoefte hebben aan ruimte voor interne meetings, omdat hun werknemers de rest van de week vooral bij klanten werken.

Een groeiende vraag naar flexibel vastgoed (as-a-service)

Om deze reden maakte Advieskantoor Twynstra Gudde vorig jaar bekend dat het een nieuw huurcontract heeft afgesloten waarbij het niet meer betaalt op basis van een vast aantal vierkante meters kantoorruimte per jaar, maar op basis van gebruik van flexibele werkplekken inclusief aanvullende diensten. Ook andere corporates, maar zeker ook zelfstandigen en start-ups verlangen in toenemende mate een flexibele werkplek. Zij sluiten daarom steeds meer gebruikerscontracten af voor huisvesting en aanvullende diensten bij partijen als WeWork, Spaces en Tribes. Op basis van abonnementen krijgen ze hier toegang tot bijvoorbeeld gedeelde faciliteiten (werkplekken, internet, printers, kantine), operationele en technische diensten (receptie, support center) en aanvullende diensten zoals autodeelconcepten.

Een vergelijkbare trend is zichtbaar in de woningmarkt, onder meer door het groeiende aantal expats en internationale studenten. Bijvoorbeeld The Student Hotel en Zoku spelen hier op in met hybride vastgoedconcepten waarbij sprake is van functiemenging (wonen, werken en diensten) binnen eenzelfde gebouw. Net als partijen als Havaa Apartments en JOINN, waar zowel voor één nacht kan worden geboekt als voor zes maanden.

Kortom, in de verschillende vastgoedsegmenten vervaagt het traditionele onderscheid tussen short-stay en long-stay faciliteiten en worden vaste huurcontracten vervangen door flexibele pay-as-you-use abonnementen. Flexibele Vastgoed-as-a-Service-concepten zijn in opkomst. Dit roept de vraag op: wat zijn de kansen en risico’s van dit businessmodel en hoe kunnen vastgoedpartijen hierop voorsorteren?

Groter verdienpotentieel en groter risico

Enerzijds is het verdienpotentieel voor Vastgoed-as-a-Service-aanbieders groter. Mensen zijn voor hun woning of werkplek niet zomaar bereid om meer te betalen voor ruimte, maar ze besteden wel meer aan diensten die hun leven gemakkelijker of leuker maken. Door deze aanvullende diensten aan te bieden, kunnen vastgoedpartijen het verdienmodel verbreden en meer aspecten van werken en wonen verzorgen. Hiermee generen ze bovendien data waarmee ze een gedetailleerder profiel van hun eindgebruiker en hun specifieke wensen kunnen vormen. Op basis hiervan kunnen ze gerichter investeringsbeslissingen maken bij het ontwikkelen van nieuwe producten en diensten, terwijl de gebruikersprofieldata bovendien aan derden kunnen worden verkocht.

Anderzijds is het risico voor Vastgoed-as-a-Service-aanbieders ook groter. Waar voorheen een langdurig huurcontract werd gesloten met de eigenaar van het vastgoed, is hier namelijk in toenemende mate sprake van een ontkoppeling tussen het eigendom van het vastgoed en de aanbieder van de huisvestingsdienst.2 Voor Vastgoed-as-a-Service-aanbieders kunnen de bezetting en daarmee de vastgoedinkomsten op een dagelijkse basis variëren. Zij concurreren hierdoor bijna als hotelexploitanten met elkaar en zullen bijvoorbeeld revenumanagementsystemen moeten gaan toepassen om hun rendement te maximaliseren. Dit vraagt om een onderscheidend product en een brede aanvullende dienstverlening. Huurders zullen namelijk in toenemende mate verlangen dat vastgoedeigenaren meewerken aan het creëren van een dynamisch ecosysteem waar plek is voor netwerken, ontmoeten en samenwerking, zowel offline als online.

De potentie van IoT en van partneren met derden

Kortom, het aanbieden van Vastgoed-as-a-Service vraagt om een nieuw businessmodel. Echter, er hoeven niet automatisch ook hoge investeringen of extra inhouse-dienstverleningscapaciteit mee gemoeid te zijn. Zo kunnen veel aanvullende diensten namelijk door derden of huurders zelf worden geleverd. Een bedrijf als Sowebuild biedt vastgoedeigenaren daarom een communityplatform waarmee verhuurders en huurders van elkaars diensten en producten gebruik kunnen maken. Andere partijen ontlasten vastgoedeigenaren weer bij de ‘afhandeling’ van de tijdelijke gasten, met bijvoorbeeld verzekeringen, schoonmaakdiensten, airport pick-up services en gastenontvangst. Ook heeft Airbnb inmiddels partnerships gesloten met grote woningverhuurders om mogelijk te maken dat huurders zelf hun woning via Airbnb kunnen verhuren, waarbij de verhuurders een deel van de opbrengsten ontvangen.

De verwachting is daarnaast dat de opkomst van het Internet of Things (IoT), maar op termijn ook de blockchaintechnologie het Vastgoed-as-a-Service-model verder zal faciliteren. De blockchaintechnologie maakt het bijvoorbeeld eenvoudiger om flexibele huurcontracten af te sluiten, terwijl er door de opkomst van IoT meer buildings ‘smart’ worden. Hierin kan door middel van sensoren en reserveringssystemen worden gemonitord welke meeting rooms en parkeerplaatsen beschikbaar zij en waar dus mogelijkheden liggen om ruimtegebruik te optimaliseren en eventuele overcapaciteit tijdelijk te verhuren. Op basis van machine learning kan de ruimtebehoefte daarnaast steeds beter worden voorspeld, waardoor vastgoedeigenaren verwachte overcapaciteit al in een vroeg stadium in de markt kunnen zetten.

Traditionele digitale dienstverleners als vastgoedpartijen?

Wanneer meer gebouwen smart worden, kunnen vraag en aanbod op basis van realtime data ook op stedelijk niveau steeds beter op elkaar worden afgestemd. Bewoners, werkenden en bezoekers kunnen dan via apps beschikbare parkeer-, werk- of slaapplekken vergelijken en boeken. Hierdoor ontstaat als het ware een digitale marktplaats op stadsniveau. Dit zal niet alleen de markt voor digitale asset-sharing partijen vergroten, maar ook hun aandeel in de totale waardeketen rondom vastgoed.

Deze partijen zouden namelijk in toenemende mate de directe aanbieder kunnen worden van Vastgoed-as-a-Service-diensten aan vastgoedeindgebruikers. In deze positie zouden zij hun klantenrelatie uit kunnen bouwen en bovendien aanvullende data en inzichten kunnen genereren over hun eindgebruikers. Dit zou hen in staat stellen om hun winstmarges ten opzichte van die van de daadwerkelijke vastgoedeigenaren te vergroten.

Ook zouden digitale dienstverleners zelf de stap naar de fysieke vastgoedontwikkeling kunnen maken. E-commerce partijen als Amazon, Alibaba en Coolblue hebben deze stap al jaar geleden gezet en exploiteren inmiddels meerdere winkels, waarin ze hun klantenkennis uit de e-commercemarkt toepassen. Andere technologiebedrijven lijken te volgen. Recent won Google’s Sidewalk de aanbesteding voor de herontwikkeling van Toronto’s Waterfront en kondigde Facebook aan een eigen wijk te zullen ontwikkelen in Silicon Valley. In hoeverre dit soort technologiebedrijven zich op korte termijn ook tot succesvolle vastgoedpartijen zullen ontwikkelen valt te bezien, maar zeker is dat zij met hun digitale platformen veel inzichten kunnen generen in de wensen van de eindgebruikers en op basis daarvan goed gepositioneerd zijn om Vastgoed-as-a-Service-concepten aan te bieden.

Vastgoedpartijen als technologiebedrijven?

En de ‘traditionele’ vastgoedpartijen? Ook een aantal van hen sorteert inmiddels voor op de nieuwe ontwikkelingen. Zo lanceerde OVG, de ontwikkelaar van ons Deloitte-kantoor The Edge, onlangs dochterbedrijf Edge Technologies. Hiermee wil het in de toekomst gebouwen als hoofdhuurder gaan exploiteren, waar het in het verleden alleen maar gebouwen ontwikkelde. Op deze manier wil OVG grip houden op de technologie en de data die het oplevert. Die data worden momenteel al in gebouwen als de Edge gegenereerd doordat wij als gebruikers verschillende typen werkruimten kunnen reserveren en daar via onze smartphone de temperatuur en lichtsterkte instellen. Sensoren registreren daarnaast of ruimten bezet zijn en of ze verwarmd of juist gekoeld moeten worden. De gegenereerde data bieden hierdoor waardevolle inzichten in bijvoorbeeld de werkplekbehoefte (stilteruimten, kantoortuinruimten of vergaderzalen). Ook kunnen op basis hiervan de operationele kosten en de energieconsumptie worden verlaagd. Bovendien kunnen de data weer gebruikt worden om nieuwe vastgoedconcepten te ontwikkelen die beter aansluiten op de wensen van de eindgebruikers en wil OVG voorsorteren op nieuwe verdienmodellen, zoals het verkopen van verzamelde data. Tot slot kan het exploitatiebusinessmodel leiden tot een meer stabiele inkomstenstroom. Wanneer de ontwikkelmarkt stagneert, kunnen de exploitatie-inkomsten immers een stabiele financiële basis bieden.

What’s next?

Het is afwachten in hoeverre andere vastgoedpartijen OVG’s voorbeeld zullen volgen, maar duidelijk is dat de opkomst van flexibele Vastgoed-as-a-Service-concepten, door de groeiende vraag naar flexibiliteit en de groeiende technologische mogelijkheden om vraag en aanbod realtime op elkaar af te stemmen, zal aanhouden. Er kan daarom verwacht worden dat de grondprijs in de toekomst dan ook niet meer alleen een afspiegeling is van de vastgoedwaarde, maar ook van de platformdiensten, advertenties en producten die op basis hiervan verkocht kunnen worden aan eindgebruikers.

Enerzijds biedt dit kansen voor vastgoedpartijen om het rendement van hun vastgoed te verhogen en hun verdienmodel te verbreden met aanvullende diensten. Hierdoor kunnen ze eindgebruikers meer ontlasten en daarnaast meer inzichten verkrijgen in hun specifieke wensen. Deze inzichten kunnen vervolgens weer gebruikt worden bij de ontwikkeling van nieuwe vastgoedconcepten, of worden verkocht aan derden.

Wouter de Wit

Wouter de Wit

Anderzijds zal de concurrentie van nieuwe spelers, zoals technologiebedrijven en digitale asset-sharing partijen, ook groeien. En deze partijen hebben momenteel een voorsprong als het gaat om data-driven strategieën en businessmodellen.

Voor vastgoedpartijen zal daarom de uitdaging zijn om door middel van samenwerking met derden en toepassing van nieuwe technologieën, zoals IoT, voor te sorteren op een toekomst waarin Vastgoed-as-a-Service een grotere rol zal spelen. Net zoals automotives hun corebusiness, auto’s produceren, momenteel verbreden door het aanbieden van mobiliteitsdiensten, zullen ook vastgoedpartijen moeten evolueren om hun aandeel in de veranderde waardeketen te behouden of zelfs uit te breiden. De trends zijn helder. De toekomst zal uitwijzen welke partijen zich het beste kunnen positioneren om de mogelijkheden van de digitale wereld te verbinden aan de traditionele offline wereld van stenen.

1 Wallenstein, J. & Shelat, U., 2017. Hopping Aboard the Sharing Economy. Beschikbaar via: https://www.bcg.com/en-ch/publications/2017/strategy-acceleratinggrowth-consumer-products-hopping-aboard-sharing-economy.aspx.

2 Wagenaar, R., 2017. De opkomst van Real Estate as a Service binnen onroerend goed als belegging. Beschikbaar via: https://files.vastgoedbibliotheek.nl/Server/getfile.aspx?file=docs/MRE/17/Wagenaar_R.pdf.

Over de auteur
Wouter de Wit is consultant Financial Advisory Services bij Deloitte Real Estate & Partnerships

Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van februari 2018.

Reageer op dit artikel