nieuws

‘GeoPhy-model stuk nauwkeuriger dan fysieke taxateur’

Data en technologie

‘GeoPhy-model stuk nauwkeuriger dan fysieke taxateur’

Dankzij kunstmatige intelligentie bieden automatische waarderingsmodellen voor commercieel vastgoed in Amerika nu al een betere afspiegeling van de feitelijke transactiewaarde dan fysieke taxaties. Binnen vijf jaar verloopt het waarderingsproces in de vastgoedmarkt vrijwel geheel automatisch.

Die gewaagde voorspelling komt van proptech bedrijf GeoPhy in Delft, leverancier van vastgoeddata (Data & Analytics) en waarderingsmodellen voor commercieel vastgoed en woningen.

Razendsnel groeiend, disruptief en vrijwel vanaf het prille begin internationaal actief :  GeoPhy is zowaar de proptech start-up uit het boekje! Opgericht in 2014 door Teun van den Dries (ceo) en Sander Mulders (cto), twee oud-studiegenoten  van de TU Delft, als Office Ranking, vergaart GeoPhy zoals het bedrijf tegenwoordig heet, data over maar liefst 250 miljoen (!) gebouwen in 52 landen voor 200 verschillende klanten. Het bedrijf van de twee ras ondernemers, inmiddels midden dertigers,  telt zeventig medewerkers en vestigingen in Delft, Londen, New York, San Francisco en Litouwen (backoffice). Tot de clientèle behoren onder andere ABN Amro, APG, PGGM, Bouwinvest, Syntrus Achmea Real Estate & Finance, NAREIT, FTSE Russel, Clarion Partners, AEW Europe, UBS, Goldman Sachs en BNY Mellon, alsmede  enkele Amerikaanse woninghypotheekverstrekkers waaronder Fannie Mae.

Office Ranking

GeoPhy voert twee producten. De Office Ranking met duizenden datapunten over Nederlandse kantoorgebouwen, waarmee het 3,5 jaar geleden allemaal begon, heet alweer enige tijd  Data & Analytics en beslaat het gehele spectrum van de vastgoedmarkt: van koop-en huurwoningen, winkels, bedrijfsgebouwen, distributiecentra, hotels tot aan  zorgvastgoed. Alle 7,6 miljoen Nederlandse gebouwen, waaronder de circa 1 miljoen commercieel vastgoed objecten, zitten in het systeem.

GeoPhy verzamelt op basis van zo’n 5.000 meetpunten data over gebouwen: actuele waarde, taxaties, transacties in de markt, leegstandspercentage, maar bovenal data over de omgeving zoals de beschikbaarheid van het openbaar vervoer, aard van de horeca, toegang tot snelwegen, groen, waterlopen,  hoogte van het gemiddelde inkomen in de omliggende wijken. De data komen uit openbare bronnen en van marktpartijen, zoals het Kadaster, maar ook van huurinkomsten die door gebouweigenaren zoals beleggers en asset managers en vastgoedfinanciers beschikbaar worden gesteld.

Zes biljoen dollar

In Amerika is het bedrijf met groot succes al enkele jaren met geautomatiseerde waarderingssystemen in de weer, zowel voor de woning(hypotheek)markt als commercieel vastgoed. In de VS  worden naast winkels, kantoor- en bedrijfsgebouwen volgens het bureau hypotheekportefeuilles ter waarde van maar liefst zes biljoen dollar aan woningen en appartementengebouwen met behulp van het GeoPhymodel  gewaardeerd.

GeoPhy verwacht dit jaar 0,5 procent van de totale Amerikaanse vastgoed waarderingsmarkt in handen te krijgen. In de VS worden per jaar circa 10 miljoen waarderingen per jaar gedaan, daarvan doet GeoPhy er naar schatting 50.000.

In Nederland, waar GeoPhy vooral actief  is met zijn product Data & Analytics, is het  marktaandeel nu nog verwaarloosbaar. In de eigen thuismarkt beperkte de Delftse onderneming haar dienstverlening  tot voor kort tot het leveren en analyseren van vastgoeddata. Maar drie maanden geleden begon het bedrijf pilots met het automatisch waarderen van commercieel vastgoed voor een aantal Nederlandse opdrachtgevers, waaronder enkele grote institutionele vastgoed vermogensbeheerders en vastgoedfinanciers.

Gevoeligheden

Van den Dries wil ook na enig aandringen van Vastgoedmarkt geen namen noemen van de betrokken partijen. ‘Wij hebben het volste vertrouwen dat automatisch waarderen van commercieel vastgoed ook in Nederland  net als in de VS perfect gaat werken. Maar voor elk land en elk segment hebben we modellen ontwikkeld. Ook moeten onze klanten ervaring opdoen met deze manier van werken. Bovendien spelen er ook gevoeligheden richting de eigen taxatie-afdelingen en de externe taxateurs.’

Makelaarskantoren zullen tevergeefs aankloppen in Delft om hun taxateurs  te ondersteunen met GeoPhy-modellen. ‘We hebben een aantal internationale makelaarskantoren als klant, maar uitsluitend voor het kopen van ruwe data’, spreekt de GeoPhy-directeur resoluut. ‘Voor onze waarderingsmodellen zullen we wederverkoop niet toestaan, we leveren onze taxaties alleen aan eindgebruikers. Ik wil graag de taxatie business van makelaarskantoren afpakken en ga ze beslist niet helpen die te behouden.’

Disruptor

Maakt de fysieke taxateur de komende jaren in het commercieel vastgoed vrijwel plaats voor geautomatiseerde waardebepaling? Ja, antwoordt hij prompt, hoewel hij ‘disruptor’ voor zijn onderneming niet echt een fijn predicaat vindt. ‘Ons doel is niet het overbodig maken van fysieke taxateurs, maar om het voor onze opdrachtgevers mogelijk te maken efficiënter, transparanter en beter te waarderen.’

Volgens hem blijkt uit cijfers van MSCI/IPD en NACREIF in de VS dat de waarderingen van reguliere taxateurs in het commercieel vastgoed een gemiddelde afwijking hebben tot de feitelijk bereikte transactiewaarde van 12-15 procent. De waarderingen van de constant op basis van kunstmatige intelligentie getoetste GeoPhy –model zou die fout marge al teruggebracht hebben tot 7 à 8 procent. ‘En dat percentage zal alleen maar verder omlaag gaan’, spreekt Van den Dries zelfverzekerd, in de tot kantoorruimte getransformeerde voormalige drukkerij in de historische binnenstad van Delft die het hoofdkantoor van deze proptech vormt.

Kleine data exercitie

‘Wat is een reguliere  taxatie anders dan een data exercitie op kleine schaal met beperkte informatie’, werpt hij retorisch op, terwijl op de achtergrond het carillon van de Grote Kerk klinkt. ‘Ons proces is diezelfde data exercitie op hele grote schaal met heel veel meer informatie, waardoor de nauwkeurigheid en de snelheid omhoog gaan. Via machine learning worden de algoritmes voortdurend aangevuld en getoetst op basis van de meest actuele data met dagelijks updates voor alle 250 miljoen gebouwen over de hele wereld die we nu al in onze systemen hebben. Streven is alle gebouwen in ons systeem te krijgen.’

Helemaal overbodig wordt de fysieke taxateur niet volgens de jeugdige Geophy-topman. ‘Er zal altijd zo’n 5 à 10 procent van de waarderingsmarkt overblijven met gebouwen en complexen die zo’n uniek eigen  karakter hebben dat ze niet passen in welk model dan ook. ‘Denk bijvoorbeeld aan rechtbanken, een monumentaal kantoorgebouw als de Van Nellefabriek of  bijvoorbeeld De Efteling. De objecten dus waarvoor geen vergelijkingsmateriaal voor handen zijn. Ook zullen er natuurlijk altijd taxateurs nodig blijven om de modellen te controleren.’

Geen concurrentie

Volgens hem  is er buiten GeoPhy in de hele wereld geen geautomatiseerd waarderingsmodel voor zakelijk vastgoed op de markt verkrijgbaar. ‘Gezien onze voorsprong hebben we het rijk nog wel twee à drie jaar alleen. .Maar we zullen onherroepelijk  ook concurrentie krijgen.’

Automatische waarderingsmodellen zijn wel al volop voor woningen beschikbaar. Groot struikelblok voor automatisch waarderen van commercieel vastgoed is dat de huurinkomsten bij de waardering van commercieel vastgoed een grote rol spelen, legt hij uit. Dergelijke gegevens zijn alleen beschikbaar bij de gebouweigenaren. Door een samenwerking aan te gaan met een aantal grote beleggers en andere vastgoedeigenaren zegt GeoPhy inmiddels de beschikking te hebben over betrouwbare data over de huurinkomsten voor 70 procent van de Amerikaanse en 40 procent van de Nederlandse institutionele markt.

Huurgroei

Dat is volgens Van den Dries voldoende  om betrouwbare schattingen te maken over de actuele huurinkomsten van de overige gebouwen en in toenemende mate ook om inschattingen te maken voor mogelijke huurgroei. Over dat laatste zegt hij dat uit zijn Amerikaanse modellen blijkt dat de voorspellende waarde voor huurgroei in gebouwen  voor 75 procent wordt bepaald door omgevingsfactoren – dus de locatie – en slechts voor een kwart afhankelijk is van data op gebouwniveau. ‘Ik denk niet dat de gemiddelde vastgoedman verrast zal zijn dat locatie belangrijk is, maar dat het zo geweldig belangrijk is wel, zoals blijkt uit onze data.’

Geluk

Rijst tot slot toch de vraag hoe een Nederlandse start-up in zo’n korte tijd zo groot heeft kunnen groeien en zich weten te ontpoppen tot wereldmarktleider in waarderingsmodellen voor commercieel vastgoed?

Glunderend zegt Van den Dries: ‘We hebben gewoon ook geluk gehad. We begonnen net in de fase waarbij het toezicht van de Nederlandse banken werd overgeheveld naar Europa en de Europese Centrale Bank de risicobestendigheid van de Europese baken ging testen. Onze eerste grote klanten zijn de grootbanken die toen  middenin dat proces zaten. Hetzelfde verhaal geldt voor de UK. Vervolgens kregen we ook APG en PGGM, de twee grootste pensioenbeheerders van het land als klant,  die voor ongeveer 60 miljard vastgoed bezitten in vijftig verschillende landen. Vervolgens konden we in Amerika enorm snel groeien doordat we in contact kwamen met Fannie Mae en andere grote hypotheekverstrekkers.’

Reageer op dit artikel