nieuws

Indexgigant MSCI levert internationale beleggers steeds fijnmazigere data

Data en technologie

De steeds hogere eisen die beleggers stellen aan indexen en analysetools en toenemende technische mogelijkheden zorgen ervoor dat marktleider MSCI in vrijwel permanente staat van transitie verkeert. Dat geldt zeker ook voor het voormalige IPD-kantoor in Almere van deze wereldspeler.

Indexgigant  MSCI levert internationale beleggers steeds fijnmazigere data

Toen de generieke indexprovider MSCI in 2012 de Britse vastgoedindex specialist IPD overnam werkten er 23 mensen op het Nederlandse IPD-kantoor in Almere. Nu zijn het er nog acht, waarvan slechts vier zich bezighouden met de circa 75 vastgoedklanten in Nederland. De andere helft is vanuit Almere internationaal actief. Nederlandse pensioenfondsen, verzekeraars en vermogensbeheerders, die niet-vastgoed gerelateerde diensten van MSCI afnemen, worden zoals altijd rechtstreeks vanuit het Europese hoofdkantoor in Londen bediend.

MSCI heeft afgelopen jaren de landenstructuur losgelaten. Centralisatie, rationalisatie, integratie en standaardisatie van de dataverzameling en verwerkingsmethoden vormen al jaren het parool bij deze multinational. Dit om aan de steeds hogere eisen van vooral internationaal opererende beleggers te kunnen voldoen. In plaats van alle functies op alle kantoorlocaties is er nu veel meer sprake van gespecialiseerde centrale afdelingen. De werkzaamheden van het acht man sterke Nederlandse datateam zijn overgeheveld naar het Indiase Mumbai, waar MSCI over een groot productiecentrum voor indices beschikt.

Lorenzo Dorigo

Lorenzo Dorigo, voormalig MSCI-director Client Coverage in Nederland, enkele jaren het gezicht naar buiten, zocht zijn uitdagingen een paar maanden geleden buiten de firma. De Nederlander drijft nu een eigen bureau voor interim management, zo laat hij op zijn LinkedIn profiel weten.

Volgens MSCI Managing Director Richard Warne heeft het vertrek van Dorigo niets te maken met de vrijwel permanente staat van transitie waarin MSCI al jaren verkeert. Zo is het bijvoorbeeld ook niet zeker of het Nederlandse kantoor in Almere gevestigd blijft. ‘Je kunt je afvragen of Almere de beste locatie is, als onze meeste grote klanten in Amsterdam en Den Haag zitten’, stelt de Brit retorisch vanuit Londen. Maar dat er in Nederland altijd een MSCI-kantoor zal zijn, staat naar zijn zeggen vrijwel vast. Nederland is een belangrijke markt voor deze wereldspeler. Nederlands vastgoed staat bovendien de laatste jaren in het brandpunt van de belangstelling van internationale beleggers, die vaak ook klant zijn van MSCI.

Vestigingen

Warne wijst er op dat in de regio EMEA (Europa, Midden-Oosten en Afrika) de afgelopen jaren geen enkele voormalige IPD-vestiging gesloten is, wel zijn kantoren samengevoegd zoals in Frankfurt, Parijs, Londen en Zuid-Afrika waar beide organisaties over eigen vestigingen beschikten. De oorspronkelijke IPD-kantoren in Stockholm en Madrid, zijn net als dat in Almere open gebleven. ‘Je hebt ook lokale mensen nodig voor het directe klantcontact, daar hecht MSCI erg aan’, licht hij toe. IPD vormt geen aparte organisatie meer binnen MSCI, wel leeft de naam voort in de vastgoedindices.

Van de ruim 3.000 werknemers wereldwijd zijn er zo’n 350 vrijwel permanent met vastgoed bezig. Onderzoekers werken veel samen in multi asset teams. Dit ook om de onderlinge interactie en vergelijkbaarheid  van de verschillende assets in de assetallocatietools en stressmodellen te bevorderen. Tegelijkertijd behouden researchers nadrukkelijk hun eigen specialisme. Volgens Warne levert de aanpak veel kruisbestuiving op.

Globalisering

Niets is zo in beweging als de wereld  waarin MSCI opereert. Globalisering ten top, zou je kunnen zeggen. Drie grote datacentra die als elkaars achtervang fungeren  – in Zwitserland, de VS en India – zorgen ervoor dat zelfs bij flinke calamiteiten als natuurrampen de dienstverlening waar ook ter wereld ongestoord verder gaat. Databeveiliging en de continuïteit van de productie vormen een ware obsessie binnen MSCI. De financiële belangen achter indices zijn immers immens. Vermogensbeheerders, institutionele beleggers, brokers, analisten: zij kunnen eigenlijk geen moment zonder.

Toen orkaan Sandy in 2012 haar verwoestende spoor trok door Amerika en thuisbasis New York merkten MSCI-klanten daar niets van. Terwijl Wallstreet op 29 oktober en 30 oktober gesloten bleef; de eerste keer dat de beurs twee dagen achtereen als gevolg van weersomstandigheden dicht was sinds 1888 toen New York getroffen werd door een sneeuwstorm.

Het van oorsprong Amerikaanse MSCI (de vier letters stonden ooit voor Morgan Stanley Capital International)  een zelfstandige beursgenoteerde onderneming, levert investeringsperformance benchmarking, performanceanalyse, marktindexen, risicobeheerinstrumenten, asset allocatiesoftware en marktonderzoek voor beleggers, vermogensbeheerders, analisten in allerlei beleggingscategorieën, waaronder dus ook vastgoed. Daarnaast produceert het bedrijf indexen en standaarden op het gebied van maatschappelijk gewenst gedrag in vakjargon ESG, oftewel Environmental, Social and Governance. In de generieke aandelen beleggerswereld is de indexprovider vooral bekend van de MSCI World Index en de MSCI Emerging Markets Index.

Nederlandse indexen

Nederlandse vastgoedbeleggers en woningcorporaties kennen MSCI vooral van de IPD Nederlandse Jaar Vastgoedindex, de vroegere IPD/ROZ-index, en de IPD Nederlandse Corporatie Vastgoedindex.

Geruchten in de Nederlandse corporatiesector dat MSCI nog dit jaar de stekker wil trekken uit de Nederlandse Corporatie Vastgoedindex worden door Warne bevestigd noch ontkend. ‘Maar het klopt dat we die index tegen het licht  houden zijn’, aldus de Europese topman. Achtergrond is naar verluidt dat de dekking van de Nederlandse woningcorporatie-index zienderogen afneemt en MSCI zich niet  kan vinden in de nieuwe waarderingsgrondslagen die de Nederlandse overheid aan de corporaties oplegt voor sociale woningen.

In juni 2015 meldde belangenvereniging Bouwstenen voor Sociaal dat MSCI stopt met de benchmark voor gemeentelijk vastgoed. Het aantal deelnemers daalde van 24 in 2012 via 18 in 2013 naar 14 in 2014. Warne, Managing Director MSCI in EMEA  in Londen, die naast landendirecteur Verenigd Koninkrijk, Scandinavië ook Nederland sinds 2015 onder zijn hoede heeft, zegt zich niet bewust te zijn dat de Nederlandse Gemeentelijke Vastgoedbenchmark überhaupt binnen het productenpallet zat van zijn firma.

Fijnmazigere vastgoeddata

Rijst de vraag of er voor een wereldspeler als MSCI – omzet ruim 1 miljard dollar – nog wel ruimte bestaat voor lokale vastgoedindices en benchmarks? Volgens Warne wel degelijk. ‘We hebben de afgelopen jaren juist veel geïnvesteerd in technologie, waardoor onze klanten toegang krijgen tot veel fijnmazigere vastgoedinformatie’, betoogt hij gedreven. ‘Zij kunnen daarbij online als het ware hun eigen benchmarks samenstellen en bijvoorbeeld geografisch vergelijkingen maken in heel kleine gebieden.’

Standaardisatie van de methodes en van de data is cruciaal, want vastgoed is en blijft een heel specifieke assetklasse, betoogt Warne. Dat geldt in het bijzonder voor internationale vergelijkingen van vastgoed. ‘Onze research is er op gericht die gemeenschappelijke factoren te benoemen en te standaardiseren.’

Warne wijst met enige trots op het in februari van dit jaar gelanceerde Global Intel Plus, gebaseerd op de vorig jaar door MSCI gepubliceerde Global Data en Methodology Standards. Beleggers hebben met Global Intel Plus  toegang tot drie keer zoveel vastgoedindices als voorheen. Het systeem, waarin tientallen miljoenen dollars zijn gepompt, omvat data sets en analysetools van meer dan 3.000 vastgoedindices in 32 verschillende landen en 240 steden wereldwijd.

Groei vastgoed

In november 2012 werd de overname van IPD aangekondigd door MSCI. Het bedrijf zag de IPD-dienstverlening in niet-genoteerde vastgoed als een prachtig aanvulling van de eigen productenrange. Henry Fernandez, voorzitter en ceo van MSCI zei ten tijde van de overname: ‘De vastgoed investeringsmarkt biedt aanzienlijke groeimogelijkheden en wij verwachten te kunnen bijdragen aan versnelling van de verdere institutionalisering en globalisatie van vastgoed als zelfstandige assetclass.’

Terugblikkend kan Fernandez alleen maar reden hebben voor tevredenheid. Vastgoed is inderdaad wereldwijd voor veel pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en staatsfondsen integraal onderdeel geworden van de beleggingsportefeuille en geldt niet langer een ‘alternatief’ en weinig transparant buitenbeentje. Neem bijvoorbeeld het reusachtig Noorse staatsfonds, met een kleine 900 miljard dollar aan beleggingen de grootste in zijn soort, dat vorig jaar besloot zijn weging naar vastgoed te verdubbelen naar vijf procent van de totale beleggingsportefeuille.

De sterk gegroeide populariteit  van vastgoed is ook te danken aan de lage rendementen die  staatsobligaties al jaren bieden aan beleggers als gevolg van de historisch lage rente. De kracht van MSCI-tools schuilt precies in de multi asset benadering, die de onderliggende verbondenheid en risico’s van de verschillende  beleggingscategorieën zoals aandelen, obligaties, private equity en vastgoed voor institutionele beleggers zichtbaar maken. Deze risicobeheersinstrumenten zijn volgens Warne ook reuze handig  voor het uitvoeren van de stresstests waaraan wereldwijd steeds meer pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen zich moeten onderwerpen.

INREV gebouwindex

Toch is het niet allemaal een groot succesverhaal. Zo besloot INREV, de Europese brancheorganisatie voor niet-beursgenoteerd  vastgoed, deze zomer definitief tot de ontwikkeling van een eigen Europese index op gebouwniveau, die uiteindelijk moet uitgroeien tot een nieuwe wereldindex. Gevraagd waarom haar organisatie niet in zee is gegaan met MSCI, de enige partij met een bestaande pan-Europese gebouwindex, zei Research en Marktinformatie directeur Henri Vuong in het meinummer van Vastgoedmarkt: ‘Veel deelnemers willen niet dat hun data in handen komen van een commerciële partij. Bovendien hebben wij hiervoor een prachtige basis in huis met onze bestaande databestanden over fondsen.’

Ook EPRA, de in Brussel gevestigde Europese belangenclub voor genoteerd vastgoed, speelt met de gedachte een eigen gebouwindex op te zetten in samenwerking met de bestaande partners voor de EPRA-indexen, zijnde indexprovider FTSE en de Amerikaanse brancheclub NAREIT.

Niet rollend over straat

Warne zegt in een reactie diplomatiek ‘de ontwikkelingen met interesse te volgen’. Volgens hem bevestigt deze ontwikkeling in ieder geval ook ‘onze filosofie: dat elk gebouw zijn eigen verhaal heeft en dat fondsrendementen de optelsom zijn van de prestaties van individuele gebouwen.’ Hoewel de INREV Asset Level Index zou kunnen uitgroeien tot een geduchte concurrent, gaat hij liever niet rollend over straat. De wereld is immers klein. INREV vormt ook een gewaardeerde opdrachtgever, zo is onlangs nog een studie verricht voor de in Amsterdam gevestigde Europese belangenorganisatie naar ‘de gevolgen van Solvency II. Toch wil hij nog wel kwijt dat zij waarschijnlijk onderschatten hoeveel moeite het kost om een omvangrijke database op te bouwen met betrouwbare gebouwinformatie. ‘Dat trek je niet zomaar van de grond. Daar werken wij al decennia aan.’

 

Tot slot nog even de brexit. Wat betekent het Britse vertrek uit  de EU voor de positie van het Europese hoofdkantoor? ‘Laat ik voorop stellen dat we geen Londense firma zijn, maar een internationale met allerlei vestigingen op het Europese vasteland’, antwoordt  hij bedachtzaam. ‘Wij gaan gewoon door met onze Europese dienstverlening zoals veel partijen hier in Londen. Niemand weet precies hoe de brexit uitpakt en dat is frustrerend voor ons allemaal. Want een groot deel van de bijna 250 mensen die hier werken beschikt niet over de Britse nationaliteit. Hun toekomstige status is ongewis.‘

Vastgoedbeleggingen naar 7,4 biljoen dollar

De professioneel gemanagede wereldwijde vastgoed beleggingsmarkt  groeit als kool. De markt steeg volgens cijfers van MSCI  in 2016  van 7,1 biljoen dollar naar 7,4 biljoen. Daarvan dekt de IPD Global Annual Property Index 24,3 procent af, een toename van het marktaandeel met 30 basispunten in vergelijking tot 2015.

De Nederlandse markt steeg vorig jaar met 4,1 miljard dollar tot 128,8 miljard dollar. De marktdekking van de IPD Nederlandse Jaar Vastgoedindex  bedraagt nu 31,3 procent. Ooit schermde ROZ/IPD met dekkingsgraden van wel 80 procent, maar dat sloeg dan alleen op de beleggingen van Nederlandse institutionele partijen zoals pensioenfondsen en verzekeraars. Tegenwoordig wordt de ruimere internationale definitie gehanteerd en tellen ook de beleggingen mee van buitenlandse partijen en professionele particuliere beleggers.

Brexit

Grootste daler vormt het Verenigd Koninkrijk, de Britse vastgoedmarkt kromp als gevolg van de brexit en niet vergeten de dalende waarde van het Britse pond ten opzichte van de dollar met zo’n 103 miljard dollar tot 604 miljard dollar. Het marktaandeel van MSCI in Groot Brittannië  is 41,3 procent).

Veruit de grootste vastgoedmarkt is en blijft de VS: de Amerikaanse markt ging vorig jaar met ruim 200 miljard omhoog om uit te komen op 2,72 biljoen dollar (Amerikaans marktaandeel MSCI: 13,3 procent).

Dat MSCI tegenwoordig het eigen marktaandeel publiceert, vloeit voort uit de IOSCO-standaarden die het bedrijf als enige indexprovider in de vastgoedsector zegt na te leven.

 

 

.

Reageer op dit artikel