nieuws

Schaarste dwingt logistieke belegger tot herontwikkeling

Beleggingen

Schaarste dwingt logistieke belegger tot herontwikkeling
Marco Polostraat 22, Rotterdam

De Amerikaanse logistieke belegger Prologis kocht onlangs twee verouderde distributiecentra van 16.000 m2 in de Eemhaven in Rotterdam. Herontwikkeling is een nieuwe tak van sport voor de ontwikkelende belegger.

‘Voorheen deden wij vooral zogeheten greenfield-ontwikkelingen’, zegt Bram Verhoeven, bij Prologis sinds juli 2018 verantwoordelijk voor de regio Noord-Europa. ‘In Nederland zien wij schaarste aan logistieke meters en er is schaarste aan grond. Het aantal logistieke meters kan niet langer onbeperkt worden uitgebreid.’

Die ontwikkeling ziet Prologis ook elders in de wereld. ‘Bijvoorbeeld in de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk. Die markten lopen iets voor op Nederland. Voor ons bedrijf is die schaarste in onze rol als ontwikkelaar vervelend. Maar wij zijn ook langetermijnbelegger. In die rol is schaarste weer fijn, want die leidt namelijk tot huurgroei.’

‘Wij investeren heel selectief, kiezen alleen voor A-locaties’, zegt country manager Benelux Sander Breugelmans. ‘We moeten onze logistieke objecten ook kunnen verhuren in minder goede tijden. Door de schaarste op die A-locaties worden wij actiever in herontwikkeling, maar ook in zogeheten infill- en brownfield-ontwikkelingen. Wij waren altijd al een all-rounder, maar deden in 2018 al meer acquisities. Willen wij op lange termijn blijven meespelen, dan kunnen wij niet anders’

Meer deals voor herontwikkeling

De bezetting van de Prologis-portefeuille in Nederland raakt aan de honderd procent, terwijl er weinig modern logistiek vastgoed te koop wordt aangeboden. Tegelijkertijd zien Verhoeven en Breugelmans een stabiele en sterke vraag naar logistiek. ‘Wij sluiten dus meer deals waarbij wij een herontwikkeling doen’, zegt Breugelmans. ‘Zoals die aankoop in de Eemhaven.’

Hij verwijst naar de Prologis DC’s 11 en 12 aan de Marco Polostraat 22 op Distripark Eemhaven van 12.000 m2 op een terrein van 2,4 hectare. De panden – op iets meer dan tien kilometer van het centrum van Rotterdam – werden door de voormalige eigenaar Damco gebruikt voor opslag. Damco werd onlangs overgenomen door branchegenoot A.P. Möller-Maersk. Prologis gaat de objecten herontwikkelen tot hoogwaardige distributiecentra met hoge verwerkingscapaciteit, geschikt voor cross-dockingtaken. De DC’s zijn goed op te delen in drie afzonderlijke units. Het gaat om flexibele rechthoekige units zonder kolommen, wat bijdraagt aan maximale efficiency.

Investering van 7,5 miljoen

De verbouwing zal in het tweede kwartaal van 2019 zijn voltooid, vertelt Breugelmans. ‘Wij investeren in de herontwikkeling eenzelfde bedrag als wat wij hebben gestoken in de aankoop.’ Volgens gegevens van het Kadaster bedroeg de aankoopprijs 3,7 miljoen euro, waarmee de totale investering zou uitkomen op zo’n 7,5 miljoen euro. Na herontwikkeling zullen de gebouwen voldoen aan hoge specificaties op het terrein van duurzaamheid met het oog op energiebesparing en beperking van de milieu-footprint.

Herontwikkeling is een nieuwe tak van sport voor Prologis, vertelt Verhoeven. ‘Het is complexer, duurt langer en je hebt meer kennis van de markt nodig. Het kan niet zonder visie. Je moet vooraf kunnen schatten wat de huurprijs gaat worden voor de nieuwe klantgroepen die je gaat bedienen.’ Dat kan Prologis in Nederland, verzekert Breugelmans. ‘Wij hebben onze eigen teams en veel kennis over het gebied. Wij hebben de achtergrondkennis die hiervoor nodig is in huis.’

Reageer op dit artikel