nieuws

‘Nederland blijft populaire bestemming voor internationale belegger’

Beleggingen

‘Nederland blijft populaire bestemming voor internationale belegger’
Frank van der Sluys

‘Nederland doet het nog steeds goed, terwijl Europa qua vastgoeddynamiek al over de piek heen is.’ Dat zegt Head of Research & Insights Frank van der Sluys van internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield.

‘Het Nederlandse investeringsvolume is met 22 miljard euro in 2018 op recordhoogte uitgekomen. Doordat de fundamentals in ons land zo goed zijn, verwacht ik dat de dynamiek voorlopig aanhoudt. De afgelopen vier jaar is steeds het record verbroken wat betreft investeringsvolume. Je hoort veel terug dat we op het hoogtepunt zouden zijn of aan het einde van de vastgoedcyclus zitten en er is angst dat een bubbel barst. Voor Nederland geldt dat we inderdaad bijna of al op het hoogtepunt van de cyclus zitten, maar voorlopig blijven we daar ook nog wel even. Als je de cijfers op Europees niveau bekijkt, dan zijn we wel over het hoogtepunt heen. In verschillende landen zal in 2019 minder dynamiek zichtbaar zijn dan in de afgelopen jaren. Maar ieder land ontwikkelt zich net even anders binnen Europa en zeker voor Nederland geldt: het blijft heel erg goed’, zegt Van der Sluys.

Hij komt met cijfers die er niet om liegen. ‘In 2018 is bijna tien procent meer geïnvesteerd in Nederlands vastgoed dan in 2017. Daarmee is er weer een nieuw record gezet. Het is heel bijzonder dat we vier recordjaren op rij hebben. Als je het vergelijkt met het investeringsrecord van voor de crisis in 2007 betekent het volume in 2018 bijna een verdubbeling. In 2007 werd voor twaalf miljard in vastgoed geïnvesteerd, afgelopen jaar voor 22 miljard. In 2007 was er echt één piek, waar we nu een hele periode van meerdere jaren als piek kunnen zien. Of het in 2019 nog meer wordt? Dat denk ik niet. Maar ook als het schaarse beschikbare aanbod zorgt voor krimp, wordt het nog steeds een heel goed jaar’, legt Van der Sluys uit.

Weerbare markt

De sterke fundamenten van Nederland en de ontwikkelingen op de Nederlandse vastgoedmarkt zorgen ervoor dat we niet te maken krijgen met een bubbel die barst zoals tien jaar geleden. Het grote verschil met die periode ligt volgens hem in de samenstelling van het investeringsvolume. ‘Beleggers investeren niet alleen maar in kantoren, maar ook in logistiek vastgoed, industrieel vastgoed, zorgvastgoed, hospitality en retail. Voor iedere markt blijft veel interesse van binnen- en buitenaf. Daarmee is de markt nu weerbaarder dan voor de crisis. In 2007 werd massaal in kantoren geïnvesteerd, waarmee dit segment goed was voor zeventig, tachtig procent van het totaal. De markt leunde op kantoren. Nu nemen woningen het grootste aandeel van het volume voor hun rekening, maar zijn andere segmenten ook heel populair. Er wordt nu geleund op veel meer zuilen dan voorheen.’

Nederland blijft ongekend populair onder investeerders volgens Van der Sluys. ‘Wanneer we het investeringsvolume in Nederland afzetten tegen het aantal inwoners, zijn wij de populairste vastgoedbestemming voor crossborder investeerders ter wereld. En op stadsniveau geldt dat ook voor Amsterdam. Dat is echt heel bijzonder. Als je soms de negatieve krantenkoppen leest, krijg je een ander idee, maar daaruit blijkt maar weer dat economie ook om gevoel en sentiment draait. Ik ben bang dat we straks weer van ongenuanceerd positivisme doorslaan naar ongenuanceerd negativisme, terwijl daar in 2019 echt geen reden toe is’.

Ook als het schaarse beschikbare aanbod zorgt voor krimp, wordt 2019 nog steeds een heel goed jaar

Het is volgens Van der Sluys echter tijd voor genuanceerd gefundeerd realisme. ‘De cijfers liegen er niet om, ons land staat er fantastisch op en de ontwikkelingen voor een groot deel van de vastgoedmarkt zijn positief. Er is veel vraag naar industrieel vastgoed, naar logistiek, naar kantoren. De kantorenleegstand komt voor het eerst sinds 2002 onder de tien procent uit en er wordt nog altijd veel overbodige ruimte getransformeerd naar functies waaraan wel behoefte is. Tegelijkertijd zorgt de grote vraag er in veel vastgoedsegmenten wel voor dat op de populaire plekken schaarste aan kwalitatief hoogwaardig vastgoed is, waardoor de vraag niet altijd op de optimale plek kan landen. Dat is voor gebruikers een uitdaging. Huurprijzen stijgen hierdoor en incentives verdampen op deze plekken’.

Demografie

Vastgoed blijft in 2019 dus populair onder beleggers. Ten opzichte van alternatieve investeringsmogelijkheden rendeert momenteel beleggen in vastgoed over het algemeen beter. En Nederland wordt door cross-border investeerders interessant gevonden binnen Europa. Van der Sluys: ‘Wij zijn onder buitenlandse investeerder immens populair, zoals ik al becijferde. Dat heeft meerdere redenen. De bevolking groeit in Nederland, er zijn zelfs nog nooit zoveel mensen geweest in Nederland. De economie groeit hier voorlopig door en ontwikkelt zich beter dan het Europese gemiddelde. Bovendien is de werkloosheid laag, ook ten opzichte van veel andere Europese landen. Met 3,5 procent kun je bijna zeggen dat iedereen die wil werken, werk heeft.’

Zit er dan geen plafond aan die groei? Van der Sluys denkt dat het eerder een probleem wordt om alle vacatures die open staan te vervullen. ‘Ik denk dat Nederland wel wat extra mensen kan gebruiken, voornamelijk veel hoger en middelbaar geschoolde werknemers. Er is momenteel niet alleen een war for talent gaande op de kantorenmarkt, maar ook op de logistieke vastgoedmarkt en de markt voor industrieel vastgoed. Technologische ontwikkelingen zorgen in veel gevallen voor behoefte aan ander personeel dan voorheen. De zoektocht naar talent heeft effect op het ruimtegebruik, ondernemers trekken meer naar steden waar het talent steeds nadrukkelijker wil wonen. In die steden is het niet eenvoudig om als ondernemer geschikte huisvesting te vinden, er is hier is een gevecht om de ruimte gaande tussen functies die allemaal terecht een plek in de stad zoeken.’

De fundamentals zijn dus uiterst gunstig in Nederland. Daarom denkt Van der Sluys ook niet dat een eventuele rentestijging heel veel invloed zal hebben op het investeringsklimaat. ‘Als de rente stijgt, denk ik niet dat de bom barst. Er is nog steeds veel ‘speelruimte’ tussen de aanvangsrendementen en de cost of capital. Kapitaal is nog steeds goedkoop, al gaat de rente op den duur natuurlijk stijgen. Maar voorlopig nog niet, denk ik. In Duitsland is de rente juist nog verder gedaald. Voorlopig verandert de prijsvorming van vastgoed hierdoor nog niet.’

Geopolitieke invloeden

‘De fundamenten zijn goed en als externe factoren niet tot grote macro-economische schokken leiden, dan blijft de vastgoedmarkt de komende periode dynamisch. Maar het is duidelijk dat een ‘No deal‘-Brexit, handelsoorlogen of onverwachte acties van Trump hun weerslag kunnen hebben op het sentiment en daarmee op de economische ontwikkelingen.’ Van der Sluys denkt ook dat de woningmarkt het dit jaar goed blijft doen. ‘Over het algemeen blijven de prijzen hoog. En dat is logisch, omdat dat inherent is aan de groei in huishoudens, aan de krapte op de woningmarkt en de achterblijvende bouwproductie. Mensen moeten ergens wonen. Daardoor blijft het een interessante beleggingscategorie die, omdat er goede demografische forecasts bestaan, goed te voorspellen is.’

De bubbel zal niet snel barsten, de beleggingsmarkt leunt nu op veel meer zuilen dan voor de crisis. Bovendien was bijvoorbeeld de ingebruikname op de kantorenmarkt tussen 2006 en 2009 veel hoger dan nu en werd deze voor een veel groter deel in nieuwbouw gerealiseerd, vaak in sub-optimale, meer risicovolle of minder toekomstbestendige locaties. En hierin werd ook veel geïnvesteerd.

De leegstand daalt in Nederland en op toplocaties ligt deze zelfs onder frictieleegstand

Van der Sluys: ‘Voordat het misging lag de jaarlijkse kantooropname op ruim 2 miljoen vierkante meter. Twee jaar later ging dat terug naar één miljoen vierkante meter. Nu zitten we met 1,4 miljoen vierkante meter nog steeds op een relatief laag niveau en daardoor kan een krimp in de opname als destijds nu op korte termijn niet plaats vinden. Bedrijven bewegen vooral naar toekomstbestendige locaties en zijn leaner en meaner. Een veel groter deel van de huisvesting is flexibeler georganiseerd, bijvoorbeeld wat betreft contractduur maar ook qua gebruik van werkplekken. De gebruikersmarkt is dus veel beter en gezonder georganiseerd dan voor de crisis. Ook banken zijn restrictiever geworden, waardoor vastgoed minder snel onder water komt te staan. Voor kwalitatief hoogwaardig vastgoed op goede locaties is nog steeds financiering te krijgen, voor risicovoller vastgoed is dat wat lastiger. Er is overigens ruimte voor meer financiers dan de grote Nederlandse banken. We zien andere vormen van financiering en alternatieve financiers van buitenaf de markt betreden.’

Oplossing

Uiteraard ziet Van der Sluys ook een aantal uitdagingen die ook in 2019 blijven spelen. ‘De leegstand daalt in Nederland en op toplocaties ligt deze zelfs onder frictieleegstand. Dat zorgt ervoor dat een deel van de vraag geen optimale huisvesting vindt. In Amsterdam zien we dat de opname terugloopt, niet omdat de behoefte van kantoorgebruikers afneemt, maar omdat er te weinig geschikte ruimte is. Op de plekken waar veel schaarste is, mag de aandacht op verdichting liggen. Maar we moeten wel waken voor risicovol gedrag. Wanneer er nu te veel gebouwd wordt op plekken die we zien als second best dan staan die als eerste leeg wanneer de economie wel krimpt.

De polarisatie zet door, want naast de schaarste op toplocaties, hebben we landelijk nog altijd te maken met te veel kantoren. De landelijke leegstand is de afgelopen jaren dan wel fors gedaald, maar ligt met tien procent nog altijd boven een gezonde frictieleegstand van vijf tot zeven procent. Veel kantoorruimte is in de afgelopen jaren getransformeerd, maar er blijft ook een groep over die in andere functies niet op gebruik kan rekenen. Dat mogen we niet uit het oog verliezen en moeten we dus een oplossing voor verzinnen.

Verstedelijking

De polarisatie vindt plaats in vrijwel alle gebruikersmarkten en is volgens Van der Sluys een gevolg van drie trends in de samenleving. Die veroorzaken de beweging naar steden of hotspots en het gevecht om de ruimte. ‘Deze trends trekken zich niets aan van rente of conjunctuur. De eerste daarvan is de technologische ontwikkeling. Door de adoptie van technologie gaan wij heel anders om met ruimte. Doordat iedereen thuis wifi heeft, hoef je niet naar kantoor om te gaan werken. Dat geldt ook voor boodschappen, kleding of schoenen: die kun je thuis laten bezorgen.’

‘Ik denk dat technologie de komende jaren nog veel meer impact op onze economie en ons ruimtegebruik gaat hebben dan het nu al heeft. Alles wat geautomatiseerd kan worden, wordt geautomatiseerd. En voor het creatieve deel van werk blijven mensen nodig. Als je dan als werknemer naar kantoor gaat, moet dat kantoor wel bijdragen aan het creatieve proces en dus op een goede plek staan. Daar waar veel leuke voorzieningen zijn, waar keuzes zijn te maken en waar het fijn werken is met collega’s’, legt Van der Sluys uit.

We zien ruimte voor andere financiers dan de grote Nederlandse banken, alternatieve financiers van buitenaf betreden de markt

De tweede trend die Van der Sluys signaleert draait om de mens zelf. ‘Mensen zijn drukker geworden, met vollere agenda’s. Voor bijzaken is minder of geen tijd. Dus mensen zoeken plekken op waar zij ontzorgd kunnen worden en daar kunnen de voorzieningen in steden bij helpen. Door technologische ontwikkelingen neemt het palet aan mogelijkheden voor mensen toe en daarmee ook steeds specifiekere voorkeuren. Want als je door je steeds drukkere agenda geen tijd hebt om te koken, laat je eten bezorgen of ga je naar een restaurant. Nederlanders gaan dan ook steeds vaker uit eten. Multifunctionele gebieden kunnen het beste inspelen op de specifieke voorkeuren van verschillende mensen en daarom komt daar meer nadruk op te liggen. Daarnaast verwacht ik dat het accent ook steeds meer komt te liggen op multifunctionele gebouwen.’

Groter bewustzijn

Deze beweging van verstedelijking is een mondiaal fenomeen en sinds 2007 wonen er wereldwijd meer mensen in steden dan daarbuiten. Deze verstedelijking zet de komende decennia natuurlijk gewoon door volgens Van der Sluys. De derde en laatste trend die bijdraagt aan de trek naar steden is ‘het grotere bewustzijn’.

Van der Sluys: ‘Ecologie wordt belangrijker, mensen willen met meer respect voor de planeet en elkaar handelen en verantwoord bezig zijn. Om dan schoenen vanuit China te laten komen, voelt steeds ongemakkelijker, want je hebt zelf nauwelijks controle over wie die schoenen heeft gemaakt en onder welke omstandigheden, maar we krijgen daar globaal wel steeds meer inzicht in en dat voelt ongemakkelijk. Doordat mensen zich bewuster gedragen, en natuurlijk omdat het technisch mogelijk is, zoekt de maakindustrie in veel gevallen steeds nadrukkelijker de consumenten op. Want stel er is een 3D-printer waarmee ik mijn nieuwe schoenen om de hoek kan laten printen en de prijs is ook nog goed, dan kies ik daar toch voor? Dat heeft impact op het gebruik van vastgoed, zowel op het logistieke proces als op de detailhandel en dus ook op de maakindustrie.

Ambacht keert terug. Mensen gaan weer naar de warme bakker en ook lokaal gebrouwen biertjes zijn momenteel enorm populair. Die trend zet door en geldt voor veel andere producten. Van der Sluys is het ermee eens dat nog niet iedereen zo ver is. ‘Maar het gaat echt die kant op. Processen en ruimtegebruik worden duurzamer en logischer.’

Dit artikel staat in Vastgoedmarkt van januari 2019.

Foto's

Reageer op dit artikel