nieuws

‘Leegstand winkelcentra gebruiken voor woningbouw’

Beleggingen

‘Leegstand winkelcentra gebruiken voor woningbouw’
Frank Verwoerd

Delen van kwakkelende winkelcentra zouden moeten worden omgetoverd tot woningen. Hoofd research Frank Verwoerd van vastgoedadviseur Colliers breekt er een lans voor. Voorbeelden kan hij nog niet geven, maar hij verwacht dat het wel gaat gebeuren. ‘Er zit een prima businesscase in.’

Nu de traditionele detailhandel het moeilijk heeft door de almaar toenemende populariteit van aankopen doen via het internet, hebben veel winkelcentra het moeilijk. Maar in plaats van bij de pakken neer te zitten, zouden de vastgoedeigenaren volgens Frank Verwoerd oog moeten hebben voor nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden. ‘Als een winkelcentrum tien of vijftien procent structurele leegstand heeft, zou je een deel ervan kunnen transformeren naar woningen, bijvoorbeeld door sloop en nieuwbouw’, zegt hij. ‘Ik zie daar op veel plekken in Nederland een prima business case in.’

Verwoerd, hoofd Research Nederland bij vastgoedadviseur Colliers International, kent geen voorbeelden waar beleggers al delen van hun winkelcentra hebben omgebouwd tot appartementen, maar hij is ervan overtuigd dat zoiets op vele plaatsen mogelijk zou moeten zijn. ‘Sommigen gemeenten proberen het bezoek aan winkelcentra te stimuleren, bijvoorbeeld door parkeren gratis te maken, maar dat zijn geen structurele maatregelen’, zegt hij. Een deel van zo’n centrum omvormen tot appartementen is dat wel. Dat verhoogt volgens hem niet alleen de winstgevendheid van de overblijvende winkels, maar biedt ook een goed antwoord op de stijgende vraag naar middeldure huurwoningen.

Niet álle winkeliers gaan gebukt onder de malaise in de detailhandel. Verwoerd ziet een scherpe scheiding ontstaan tussen kwakkelende winkelcentra in met name middelgrote gemeenten en de groeiende populariteit van kwalitatief hoogstaande winkelstraten. Als consumenten boodschappen doen in hun winkelgebied als een saaie verplichting zien, struinen ze internet af. Maar als ‘shoppen’ ‘fun’ wordt, offeren ze er met plezier het hele weekend aan op. Daardoor ontstaat op de ene plaats leegstand, terwijl elders om elke meter winkelruimte wordt gevochten.

Gewild bij beleggers

Deze scheiding is inmiddels ook terug te zien op de beleggingsmarkt. Goed draaiende winkelcentra zijn gewild bij beleggers, terwijl winkelcentra met een hogere leegstand lastiger een koper vinden. ‘Je ziet dat er veel mensen vissen in een vijver waar maar een paar vissen zwemmen. Bij vijvers met veel vissen, die met enige aanpassing goed zouden kunnen functioneren, zit niemand aan de kant’, zegt hij.

Het ligt volgens Verwoerd overigens niet alleen aan de beleggers dat ze de mogelijkheid om winkels om te bouwen tot woningen nog niet of nauwelijks benutten. Ook de banken hebben daar over het algemeen nog geen fiducie in. ‘Jammer’, zegt Verwoerd. ‘Wij gaan graag met beleggers, ontwikkelaars en banken in gesprek om deze business case te bespreken en te laten zien dat er weinig extra risico zit in dit soort projecten.’

Aanvangsrendement historisch laag

De Nederlandse vastgoedmarkt als geheel is volgens Verwoerd nog steeds stabiel. ‘Robuust’, zegt hij een paar keer. ‘De appetite voor Nederlands vastgoed is groot. De vraag is bij investeerders nog niet afgenomen, terwijl het aanbod daarmee niet in verhouding staat. De aanvangsrendementen blijven daardoor ook dit jaar historisch laag.’

Er is hier en daar wel twijfel over de vraag of we nog vóór de top zitten, óp de top of dat we al naar beneden gaat, maar eigenlijk staan nagenoeg alle indicatoren volgens Verwoerd nog goed. ‘De economie draait goed en de rente op obligaties in Nederland en de ons omringende landen is nog steeds laag. Dat laatste betekent dat grote institutionele partijen weinig alternatieven hebben voor hun beleggingen in onroerend goed.’

Renteverhogingen

Dat de ECB onlangs is gestopt met het opkopen van obligaties, een strategie waarmee het in 2015 was begonnen om de economie overal in de Europese Unie weer op gang te krijgen, heeft volgens hem voorlopig nog geen effect op de rente. ‘Men verwacht dat de ECB in het najaar de rente pas wil verhogen, maar dat heeft volgens banken op zijn vroegst pas medio 2020 effect. En dan nog…! De ECB mikt op een gezonde inflatie van ongeveer twee procent. In Noord- en West-Europa zitten we op dat niveau, maar in Griekenland is de inflatie slechts een procent en in Portugal en Italië 1,3 procent. De ECB zal daarom voorlopig heel terughoudend zijn met renteverhogingen.’

Verwoerd ziet overigens wel verschuivingen op de beleggersmarkt. Angelsaksische beleggers lijken minder geïnteresseerd te zijn in Nederlands vastgoed, terwijl hun Scandinavische en Aziatische collega’s juist meer belangstelling tonen. Een wisseling van de macht, noemt Verwoerd het, maar echt groot is die niet. Nu de obligatierente in de VS wel stijgt, zien Amerikaanse beleggers in hun thuismarkt alternatieven voor hun beleggingen in Nederlands vastgoed. Als voorbeeld van die verschuiving noemt Verwoerd de Britse vastgoedinvesteerder Round Hill, die van een deel van zijn WIF-portefeuille af wil. Hij verwacht dat een deel van de vrijkomende liquiditeiten in ander Europees of Amerikaans vastgoed zal worden geherinvesteerd, maar ook een deel in nieuwbouw huurwoningen hier in Nederland.

Nederlandse mentaliteit

Beleggingen in de vastgoedwereld golven altijd al heen en weer, en zo ziet Verwoerd ook dat Scandinavische vastgoedbeleggers weer interesse tonen in Nederland. Grote transacties zijn er nog niet geweest, maar Verwoerd verwacht die dit jaar wel te zien. Een duidelijke reden voor die Scandinavische belangstelling ligt in de nog steeds aantrekkelijke bruto aanvangsrendementen in Nederland, maar daarnaast geeft Nederland hen volgens hem misschien een veilig gevoel. ‘Het is een feit dat de mentaliteit in Nederland erg op die in de Scandinavische landen lijkt’, zegt hij. ‘Misschien zien die investeerders Nederland als een veilige haven in deze tijden van Brexit en dreigende handelsoorlogen.’

Beleggen in woningen blijft volgens Verwoerd ook in 2019 populair. De komende jaren worden in diverse Nederlandse gemeenten nieuwbouw huurwoningen in de middeldure sector gebouwd. Die zullen volgens hem gretig aftrek vinden bij institutionele beleggers uit binnen- en buitenland. Waarom huurwoningen ineens zo populair geworden zijn? Dat ligt volgens Verwoerd onder meer aan maatregelen die minister Stef Blok, minister van Wonen en Rijksdienst in het tweede kabinet-Rutte en minister van Binnenlandse Zaken in het derde, genomen heeft. ‘Woningcorporaties moesten zich meer op hun primaire doelgroep richten. Een inkomenstoets is verplicht. Daardoor is het voor jonge huishoudens moeilijker om een sociale huurwoning te krijgen. Daarnaast kunnen mensen minder hypotheek op een woning krijgen. Starters, mensen tussen pakweg 25 en 35 jaar, vinden dus minder makkelijk een koopwoning. Zij moeten hun heil in de vrije huursector zoeken. Die vraag is flink toegenomen, terwijl het aanbod gering was.’

Woningen in vrije sector

Sommige gemeenten, waaronder die in de Amsterdamse regio, kunnen de toegenomen vraag naar huurwoningen in de vrije sector niet bijhouden. Daar zullen de huurprijzen de komende jaren nog verder stijgen. In en rond steden als Rotterdam en Den Haag worden veel meer van dergelijke huurwoningen gebouwd. Dat neemt de spanning een beetje weg, maar Verwoerd verwacht dat institutionele beleggers ook daar veel belangstelling zullen tonen. ‘De prijzen zullen er niet dalen, hooguit wat minder snel stijgen dan elders’, zegt hij.

‘Beleggen in de woningmarkt is interessant, zeker omdat de stroom van huurinkomsten in Nederland heel stabiel is. De risico’s zijn niet zo groot’, vervolgt Verwoerd. Meteen laat hij erop volgen dat gemeenten en beleggers wel moeten kijken of er in een bepaalde regio écht behoefte aan middeldure huurwoningen is. ‘Het gaat met name om de vraag of er voldoende huishoudens tussen 25 en 35 jaar zijn en 75-plussers. Dát zijn de mensen die belangstelling hebben voor zo’n huurwoning.’

Gezonde kantorenmarkt

De kantorenmarkt in Nederland is gezond, ook omdat daar de afgelopen jaren al heel wat oude gebouwen zijn omgebouwd tot appartementencomplexen. Maar op die markt ziet Verwoerd dat bedrijven meer en meer belangstelling hebben voor kantoren die gevestigd zijn in een gebied met een gemengde bestemming. ‘Bedrijven willen niet meer in een omgeving zitten waar alleen kantoren staan en alleen tussen negen en vijf mensen rondlopen’, zegt hij. ‘Waarom? Omdat ze hun medewerkers iets te bieden moeten hebben. Jonge mensen willen reuring rondom hun werkplek, restaurants, cafeetjes, winkels, cultuur. Bedrijven die talent aan zich willen binden, moeten daar rekening mee houden in hun huisvestingsstrategie. In de huidige war for talent is dat een zaak van ceo-niveau geworden.’

Op verschillende plekken zie je al dat traditionele kantoorgebieden worden omgebouwd tot multifunctionele wijken. Verwoerd noemt onder meer Amsterdam-Zuidoost, het gebied rond station Amsterdam-Sloterdijk, en het aan Rotterdam grenzende bedrijvenpark Rivium. ‘Bedrijven zijn bereid om daar hogere huurprijzen te betalen en eigenaren willen er daarom ook weer in investeren om deze gebieden te transformeren.’

Smart buildings

Diezelfde eisen van jonge medewerkers leiden er ook toe dat investeerders hun kantorenvastgoed verder zullen verduurzamen. Misschien moeten ze zelfs een stapje verder gaan. ‘Het is niet meer voldoende om een goed duurzaamheidslabel te halen. Je moet je gebouwen omtoveren tot smart buildings. Jonge werknemers vragen daar ook om. Het is een generatie-ding. Ze zijn minder dan vroeger geïnteresseerd in traditionele zaken als salaris en een lease-auto. Ze willen ook tot een community behoren. Ze kijken of een bedrijf en de mensen die er werken, bij hun lifestyle passen. Elementen als ligging en duurzaamheid van kantoren dragen niet alleen bij aan de uitstraling van een bedrijf, het bindt ook talenten.’

Verwoerd wijst op de ontwikkelingen rond MM25, het voormalige hoofdkantoor van energiebedrijf Eneco in Rotterdam. Dat werd de afgelopen jaren door projectontwikkelaar OVG omgetoverd tot een smart building. Toen het in de verkoop kwam, stonden kopers in de rij. Afgelopen zomer werd het verkocht aan een investeerders uit het Midden-Oosten.

In steden als Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Eindhoven is die verduurzaming en het ‘smart’ maken van gebouwen volop bezig, maar Verwoerd ziet het in verder weg gelegen steden als Hengelo nog niet echt gebeuren. Dat is jammer, maar ook daar zal de trend onomkeerbaar zijn. Op de vraag of dergelijke investeringen niet riskant zijn, omdat medewerkers wellicht minder in de watten gelegd zullen worden zodra de economie afzwakt, antwoordt Verwoerd ontkennend. ‘Het binden van talenten blijft belangrijk. Als de werkloosheid van 3,5 naar 5,5 procent toeneemt, komen juist die mensen niet ineens thuis op de bank te zitten.’

Dit artikel staat in vastgoedmarkt van januari 2019.

Reageer op dit artikel