nieuws

‘2019 wellicht kantelpunt voor winkelhuurmarkt’

Beleggingen

‘2019 wellicht kantelpunt voor winkelhuurmarkt’
De superstore van Mantel in Den Bosch

‘In 2019 kan het alle kanten op met de winkelhuurmarkt, terwijl de beleggingsmarkt naar mijn verwachting stabiel zal blijven.’ Dit zegt partner bij winkelmakelaar KroesePaternotte Koen Dijkstra. Vastgoedmarkt vroeg hem naar zijn verwachtingen voor 2019 en welke trends en bedreigingen hij ziet voor zowel de huur- als winkelbeleggingsmarkt.

‘Het fundamentele verschil tussen de huurmarkt en de beleggingsmarkt is momenteel heel opvallend, want uiteindelijk is de verbindende factor tussen deze twee de huurder’, zegt Dijkstra. Maar waar de beleggingsmarkt stabiel is en naar verwachting van Dijkstra ook stabiel zal blijven, is het volgens hem helemaal niet zo duidelijk welke kant de huurmarkt in 2019 op gaat.

‘Op de beleggingsmarkt is nog steeds veel kapitaal beschikbaar dat vooral op zoek is naar langjarig en stabiel rendement en het ligt niet in de verwachting dat de hoeveelheid kapitaal ofwel de allocatie hiervan het komende jaar wijzigt. Deze stabiliteit wordt door beleggers vooral gezocht in A1 winkels, supermarkten en wijkwinkelcentra. Door de grote vraag naar deze beleggingsproducten is wel de verwachting dat de reeds ingezette daling van de aanvangsrendementen van dit type vastgoed in 2019 zal doorzetten. Daarnaast lijkt het er niet op dat de rente gaat stijgen zodat er ten opzichte van 2018 geen verschillen ontstaan in de financierbaarheid van vastgoed, ofwel de rendementen van alternatieve beleggingen aantrekkelijker zouden worden’, zegt Dijkstra.

Het zal mij niet verbazen als op sommige locaties in 2019 huurwaardestijgingen gaan plaatsvinden. Ik ben benieuwd

Maar hoe de huurmarkt zich zal ontwikkelen in 2019? In voorgaande jaren was het makkelijker te voorspellen. Dijkstra: ‘Het overgrote deel van de huurtransacties die wij in 2018, zowel van onze aan- en verhuurafdeling als daarbuiten, hebben gezien, lag op een gelijkblijvend huurniveau of lager dan voorheen. Nu zal het mij niet verbazen als het komend jaar deze trend versterkt doorzet maar ook niet als op sommige locaties huurwaarde stijgingen gaan plaatsvinden. Ik ben erg benieuwd. De huurmarkt is in hoofdzaak afhankelijk van de consument.’ En juist die consument is moeilijk te peilen, vindt Dijkstra.

Fundamentele daling

‘Het gaat al jaren over de toename van online verkoop en welke invloed dit heeft op de fysieke winkel. Enerzijds is de totale detailhandelsomzet sinds eind 2014 jaarlijks gestegen en anderzijds heeft met name het mode- en schoenensegment te maken met afnemende omzetten. Zelfs in de Kalverstraat, dé A1-locatie, is er aanbod van winkelruimte en zijn er momenteel een x-aantal panden aan te huren. De verhalen die wij al jaren horen uit de mode en schoenenbranche worden gestaafd door cijfers van het CBS, die duidelijk een fundamentele daling van deze omzetcijfers laten zien. En dan hebben wij het echt over omzetdalingen van kwartaal op kwartaal wat heeft geleid tot tientallen procenten minder omzet op jaarbasis’, schetst Dijkstra.

Bovendien komt daar volgens hem nog een tegenstrijdigheid bij. ‘Eind 2018 zijn de aandelenkoersen van de online winkels fors onderuit gegaan door tegenvallende groeicijfers van hun online verkoop. Dus naast de vraag hoe de omzetten op de A1-locaties zich gaan ontwikkelen is het de vraag hoe die omzet van online verkopen zich gaat ontwikkelen. Was deze daling van online verkoop tijdelijk en stijgt de verkoop in 2019 weer, of is daling van online verkoop een kentering en vloeit deze besteding uiteindelijk weer terug naar de fysieke winkel? Voor de huurmarkt zijn deze ontwikkelingen heel spannend. Vaststaat dat de weg naar de omni-channel strategie definitief is ingeslagen maar het lijkt erop dat de balans tussen online en fysiek nog moet worden gevonden’, legt Dijkstra uit.

Als de huurlast niet in verhouding staat tot de omzet, blijft een retailer niet zitten. Denk aan Forever21

Voorspelling

Met omzetdaling heeft met name de A1 winkelhuurder te kampen. ‘Als we kijken naar de food-sector is die weer terug op het niveau van voor de crisis en misschien zelfs daarboven. Kwartaal op kwartaal is een stijging te zien. Hoewel de meubel- en keukenbranche in de crisis grote klappen heeft gehad, lijkt deze nu ook weer hersteld. In ieder geval zijn de omzetten weer gestegen wat een logisch gevolg is van de ontwikkelingen op de woningmarkt. Alleen voor de A1-winkelgebieden is het moeilijk om te voorspellen wat er dit jaar gaat gebeuren.’
Wat een voorspelling volgens Dijkstra ook lastig maakt, is dat niet of nauwelijks bekend is welke omzet de A1 locaties genereren. ‘Er is geen één op één verbinding tussen huur en omzet. Maar het is natuurlijk duidelijk dat als de huurlast niet in verhouding staat tot de omzet, een retailer niet blijft zitten. Een duidelijk voorbeeld hiervan is de komst van de Amerikaanse modeketen Forever21 naar Amsterdam. Die zijn weer heel snel vertrokken. Dat doen zij niet omdat het zo goed gaat.’

Mutaties gaan sneller

Dit is volgens Dijkstra een fundamentele verandering in de huurmarkt die door zal zetten in 2019. ‘Huurdersmutaties zullen zich sneller gaan opvolgen. Buitenlandse partijen zoals Forever21 openen een winkel in Amsterdam om zo te testen of het concept aanslaat in de Nederlandse markt, maar de periode waarin wordt besloten om afscheid te nemen is korter aan het worden. Mutaties gaan inmiddels een stuk sneller en de frequentie hiervan zal alleen maar toenemen. Daarnaast zal de reeds ingezette trend van nieuwe toetreders op de winkelhuurmarkt zoals CoolBlue en Amazon, doorzetten.’ Ook verwacht Dijkstra dat de verkoop van winkelketens zoals de transactie van Hema navolging gaat krijgen met bijvoorbeeld de verkoop van Blokker.

Dat de huurmarkt over een hoogtepunt heen zou zijn, is volgens Dijkstra niet het geval. ‘Eigenlijk is er geen sprake van een hoogte- of dieptepunt, maar van toenemende polarisatie. De verschillen tussen de diverse winkelgebieden worden steeds groter. Buiten de top 15 van grote steden zijn de markthuren matig tot zeer fors gedaald terwijl de markthuur op de A1-locaties van de top 15 steden stabiel is gebleven. En het zijn juist deze enorme huurdalingen die ervoor kunnen zorgen dat sommige locaties weer interessant worden voor winkelbedrijven daar op deze locaties weer positieve exploitaties zijn te behalen.’

Dit artikel staat in Vastgoedmarkt van januari 2019.

Foto's

Reageer op dit artikel