nieuws

Redevco-fondsen voor derden groeien tot 2,7 miljard

Beleggingen

Redevco heeft nieuwe directeuren benoemd om de groei van de beleggingen voor derden beter te kunnen managen. Die activa belopen inmiddels 2,7 miljard euro.

Redevco-fondsen voor derden groeien tot 2,7 miljard
Andrew Vaughan

Redevco is vooral in de afgelopen drie jaar meerdere joint ventures aangegaan met grote beleggers zoals Ares, Hermes en PGGM. Gelijktijdig heeft ook de samenstelling van de vastgoedportfolio een verandering doorgemaakt. In de periode van 2012 tot 2018 is het totaal beheerd vermogen gestaag gestegen van 6,6 miljard naar 7,4 miljard euro, maar onderliggend is sprake van een vergaande verandering in profiel en geografische locatie van de activa.

In het begin van dit proces trok Redevco zich terug uit markten als China, Turkije, Roemenië, Italië, Scandinavië en Polen om zich weer vooral te richten op de thuismarkt West-Europa. Sindsdien is de markt voor retailvastgoed ingrijpend veranderd door de gewijzigd consumentengedrag en de opkomst van e-commerce.

Consumenten hebben hun instelling veranderd van ‘need-to-buy’ naar ‘need-to-enjoy’. Nu het winkelen meer en meer online gebeurt, zijn er minder fysieke winkels nodig. Er wordt meer tijd gespendeerd aan eten, drinken en vrijetijdsbestedingen, wat de waterscheiding op de retailmarkt versterkt. Deze megatrends zorgden ervoor dat ‘locatierisico’ hoger op de agenda kwam te staan. Redevco moest een verschuiving maken van ‘sales-gericht’ naar ‘ervaring-gericht’. Het veranderen van de retail van een aankoopplek naar een plek van betrokkenheid is cruciaal geworden om de aandacht van consumenten vast te houden.

Tweehonderd basispunten boven benchmark

De portefeuille van Redevco heeft sinds 2012 gemiddeld tweehonderd basispunten per jaar beter gepresteerd dan de onderliggende Europese retailvastgoedmarkt. Dat betekent een gemiddeld jaarlijks rendement van negen procent (unleveraged).

Ceo Andrew Vaughan van Redevco sprak tijdens de jaarlijkse Expo Real vastgoedbeurs in München van momentum voor zijn pan-Europese platform voor derden. ‘Wij laten een hogere groei zien ten opzichte van de benchmark, ondanks een volatiele en zich snel ontwikkelende markt. Door het beschikbaar stellen van onze onderzoeksgedreven beleggingsstrategieën en bekwame teams voor andere beleggers in heel Europa, naast ons moederbedrijf Cofra, zijn de banden versterkt met enkele leidende instituten en managers in de markt.’

Het Europese ‘City attractiveness Model’

Redevco’s onderzoeksteam heeft het ‘City attractiveness Model’ ontwikkeld om de snelle ontwikkelingen op de retailmarkt voor te blijven en om locatiegevoelige beleggingsbeslissingen te begeleiden. Dit model beoordeelt markten op basis van traditionele drijfveren zoals economische en demografische data. De onderzoekers waren in staat aan te tonen dat ‘zachte factoren’ een steeds grotere rol spelen in honderden Europese steden bij het vaststellen van de hoogte van de huur en rendementen van retailvastgoed. Voorbeelden van zachte factoren zijn de vertegenwoordiging van creatieve professionals in een stad of het aantal toeristische attracties.

Het analytische model wordt nu door Redevco toegepast in beleggingsbeslissingen. In samenwerking met de teams in het veld is het aantal Europese steden met een laag risico (investment grade) die vanuit beleggingsperspectief aantrekkelijk worden geacht, gedaald van 260 steden in 2012 naar 150 steden vorig jaar. De analytische kracht van dit model werd aangetoond met de reële huurgroei in de Europese steden tussen 2004 en 2017. Londen en Parijs, de twee markten bovenaan aan de ranglijst, lieten een huurgroei van 147 procent zien in diezelfde periode, terwijl steden binnen de categorie ‘Excellent’ een huurgroei van 40,9 procent lieten zien. Europese steden met het label ‘sufficient’ of ‘poor’ zagen de huren daarentegen juist dalen, met respectievelijk 10,4 en 29,8 procent.

Door het stelselmatig toepassen van het analytische model heeft Redevco zijn portfolio met meer dan de helft van het aantal assets verkleind – van 800 in 2010 naar 327 eind juni 2018, terwijl de waarde van het beheerd vastgoed gelijk is gebleven. Bovendien is de kwaliteit van de vastgoedlocaties sterk gestegen en valt de grote meerderheid van de steden waarin de activa zich bevinden in de categorie ‘very good’ of hoger.

Om de groei voor de beleggingen voor derden beter te managen benoemde Redevco twee fondsdirecteuren, Marrit Laning en Thierry Cahierre.

Reageer op dit artikel