nieuws

Wie is eigenaar van het schoolgebouw in Singapore?

Beleggingen

Wie is eigenaar van het schoolgebouw in Singapore?
Basisschoolleerlingen in Singapore

Zowel in Nederland als Singapore geldt leerplicht voor kinderen en wordt gratis onderwijs geboden. In Singapore loopt de erfpacht voor internationale scholen echter na dertig jaar af en is de campus daarna eigendom van de overheid.

Een schoolgebouw in Nederland is veelal in eigendom van een stichting, een vereniging of de gemeente, variërend of het bijzonder of openbaar onderwijs betreft. Echter, alle scholen worden gefinancierd door het Rijk, aangezien Nederland vrijheid van onderwijs kent. Dit houdt in dat, ongeacht de grondslag van de school, iedereen een school kan beginnen en hebben, mits het bestuur de school en het onderwijs op dusdanige wijze inricht dat aan bepaalde eisen en regels wordt voldaan, een en ander gecontroleerd door de schoolinspecties van het ministerie. In principe is ook iedere school gratis, want in Nederland geldt een leerplicht voor ieder kind (woonachtig in Nederland) en ieder kind (woonachtig in Nederland) heeft recht op onderwijs. De school is gratis, want gefinancierd door de overheid. Wel kan elke school een ‘vrijwillige’ ouderbijdrage vragen per kind of per gezin, maar die is minimaal als je die vergelijkt met het schoolgeld voor een particuliere school.

De entiteit, veelal een stichting, vereniging of gemeente, die juridisch eigenaar is van het schoolgebouw met ondergrond, kan echter niet zonder meer het gebouw verkopen en leveren aan een derde. In de meeste situaties is hiervoor een specifieke toestemming nodig van het betreffende ministerie. De grond en het gebouw zijn immers gebouwd, casu quo aangekocht met publieke middelen en hierover dient het ministerie een beslissing te nemen.

Singaporees paspoort

Interessant is het om te zien hoe een en ander in Singapore is geregeld. Uitgangspunt is dat elk Singaporees kind recht heeft op gratis onderwijs en ook vrijheid van godsdienst heeft, dus het kind (middels de ouders) kan kiezen voor een school op al dan niet religieuze grondslag. Ook Singapore kent een schoolinspectie en leerplicht voor ieder kind. Op het eerste gezicht is alles net zo geregeld als in Nederland.

Veelal zijn de schoolgebouwen in eigendom van de overheid, op enkele uitzonderingen na als zeer oude, nog uit de Engelse kolonisatie stammende (semi boarding) scholen of gelieerd aan een stichting op religieuze grondslag. Toch worden ook deze scholen gecontroleerd door de Singaporese schoolinspectie.

Groot verschil is echter dat bovengenoemde wetten en regels alleen van toepassing zijn op kinderen met een Singaporees paspoort. De publieke scholen in Singapore zijn niet zonder meer toegankelijk voor buitenlanders. Het verkrijgen van een Singaporees paspoort zonder dat beide ouders dat hebben, is vrijwel onmogelijk.

Expats

Hoe is het dan geregeld voor al die internationale kinderen en kinderen van expats in Singapore? Die kinderen vallen niet onder de Singaporese leerplicht maar kunnen wel naar school, als de ouders dat nodig vinden.

Maar naar welke school? Naar alle internationale scholen die opgezet zijn in Singapore, hetzij zelfstandig door een stichting, hetzij door een private equity-bedrijf dat scholen (het gebouw inclusief de schoolorganisatie) als een aantrekkelijke asset class ziet of, wat steeds vaker voorkomt, als een franchise van een bestaande school. Internationale scholen zijn niet goedkoop, omdat de eigenaar een bedrijf is met winstoogmerk. Veelal komen die franchisescholen voort uit Groot-Brittannië, waar de boarding schools terrein verliezen en het opzetten van een franchise als een goede aanvulling op de cash flow wordt gezien.

De internationale scholen, hetzij gelieerd aan een bepaald schoolsysteem, hetzij aan een land of school, worden streng gereguleerd door de Singaporese overheid. Niet op de inhoud van het curriculum, want dat is niet relevant voor de overheid. Het maakt de Singaporese overheid niet veel uit wat en hoe er wordt lesgegeven, want buitenlandse kinderen hebben geen leerplicht.

Nee, van groot belang is het schoolgebouw. De entiteit die een school wil opzetten in Singapore, moet aan strenge eisen voldoen en de locatie en het gebouw zelf ook. De grond wordt voor een periode van dertig jaar in erfpacht uitgegeven door de Singaporese overheid met bepaalde bouweisen waaraan het gebouw moet voldoen. Zo moet er een 25 meter-zwembad zijn, atletiekbanen en complete sportfaciliteiten, maar ook andere eisen worden gesteld als een parkeergarage en klaslokaalgrootte, tuinen en speelplaatsen. Tevens worden onderhoudsverplichtingen opgelegd. Kortom, een complete campus dient gebouwd en onderhouden te worden door de internationale school.

Dertig jaar erfpacht

En wat staat er in de erfpachtvoorwaarden? Een heleboel eisen, maar onder meer dat de erfpacht na dertig jaar afloopt zonder een optie tot verlenging voor partijen en, meest belangrijke, dat de gehele campus in eigendom komt van de Singaporese overheid. De Singaporese overheid dicteert ook de locatie van de school, dus met een efficiënte planning wordt op deze wijze een school verplicht om zich te vestigen in een buitenwijk van Singapore, waar de overheid al op termijn een stadsuitbreiding had gepland met bijbehorende faciliteiten.

Een beetje vergelijkbaar als de Nederlandse overheid al in de jaren negentig een internationale school had verplicht om zich in of richting IJburg te vestigen, na dertig jaar de campus terugeist als de erfpacht is beëindigd en nu de gemeente Amsterdam een prachtige campus inclusief parkeergarage met zwembaden, speeltuinen en park aanbiedt aan de thans zeer kinderrijke wijk IJburg.

Kortom, de Singaporese overheid dicteert de bouw, het gebruik, het onderhoud en de volledige eigendom. Resultaat is dat de internationale scholen hun gloednieuwe campus met faciliteiten in dertig jaar afschrijven, hetgeen zichtbaar is in de jaarlijkse schoolfees, te betalen door de ouders.

En wie heeft gratis en voor niets prachtige (slechts) dertig jaar oude, goed onderhouden schoolgebouwen met complete campusvoorzieningen voor hun Singaporese kinderen? Juist, de Singaporese overheid biedt mooie scholen met kwalitatief goed onderwijs aan voor niets aan hun eigen onderdanen.

Ik denk zo dat de Nederlandse overheid misschien iets kan leren van deze methode. Ik ben een groot voorstander van kwalitatief goed onderwijs voor iedereen, maar op de wijze die hier in Singapore gehanteerd wordt, blijft een en ander goed betaalbaar voor iedereen.

Over de auteur
Laurentien Kok is kandidaat-notaris bij Bird & Bird in Singapore en Nederland.

Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van maart 2018

Reageer op dit artikel