nieuws

‘Volgende crisis is in de maak door ECB-beleid’

Beleggingen

‘Volgende crisis is in de maak door ECB-beleid’
Susanne Bonfig

De kantorenportefeuille van Real I.S. kan een abrupte rentestijging van 2 procent aan, stelt bestuurslid Schenk. Dat de ECB vastgoed echter als een risico beschouwt en institutionele beleggers dwingt in Europese staatsobligaties te beleggen, kan de eurozone duur komen te staan.

Dat zei Jochen Schenk, bestuurslid van Real I.S., eind januari in Berlijn tegen Vastgoedmarkt. Deze krant interviewde aan de vooravond van de ULI-conferentie in Berlijn drie bestuursleden van de Duitse vastgoedfondsen Commerz Real, Real I.S. en TLG Immobilien. Real I.S. belooft zijn investeerders geen gouden bergen, blijkt uit de woorden van Schenk. ‘De prime kantoren yield in 2008 was 5 procent, nu ligt die op 3 procent. Vorig jaar hebben we voor bijna 1 miljard euro vastgoed gekocht. We zeggen tegen onze klanten dat ze waarschijnlijk op een lagere verkoopprijs moeten rekenen. Dat zeiden we twee jaar geleden ook, maar toch gingen de prijzen hard omhoog. Onze investeerders gaan akkoord, want er is geen alternatief.’

Het vastgoedfonds van Bayern LB met hoofdkantoor in München, beheert in Europa een portefeuille van zo’n 7 miljard euro. In West-Europa koopt Real I.S. alleen gebouwen in de binnenstad die niet ouder zijn dan tien jaar, vertelt het bestuurslid. ‘We selecteren locaties met groeipotentie. In Berlijn is dat het centrum en langs de Spree; hier willen de meeste bedrijven zitten, omdat dit de favoriete woon-, werk- en verblijfplek van millennials is. Daarom hebben we in 2017 het 10.400 m2 grote Zalando-campusproject aan de Mercedes Benz Platz in het Mediaspree-district gekocht. En in 2014 verwierven we in het centrum van Berlijn Mosse-Zentrum met 40.700 m2 kantoorruimte, omdat daar een hub van startups ontstond. In 2014 lag de huurprijs op 10 euro. Nu is de gemiddelde huurprijs 14 euro, maar bij nieuwe contracten krijgen we 20.’

In 2018 verwacht Real I.S. voor zeker 1 miljard euro bij te kopen, met name in Duitsland en andere eurozone-landen. ‘Het beschikbare kapitaal van investeerders bedraagt 1,5 miljard euro. We voeren overal gesprekken over aankopen. De maximumprijs wordt bepaald door onze investeerders. Tot nu gaan de prijzen en huren overal in Europa omhoog. Ik verwacht dat de prijzen nu gelijk blijven.’

Kapitaal reserveren

Dat de grootste vastgoeddeals zoals Sony Center Berlin bijna alleen door niet-Europese beleggers worden verricht, heeft niet alleen te maken met het prijsniveau, betoogt Schenk. ‘Europese institutionele beleggers worden steeds meer aan banden gelegd door Basel III en IV, Solvency II en AIFMD. Onder AIFMD moeten beleggers bij elke 100 miljoen vastgoed 25 procent kapitaal apart zetten. Gebruiken ze vreemd vermogen, gaat het zelfs om 39 procent. Ze mogen ook geen aankopen doen onder een yield van 3 procent. De ECB maakt beleggen in vastgoed onmogelijk. Wij zijn verplicht een internal rate on equity van 15 procent per jaar te maken. Deutsche Bank zelfs 25 procent. Als je geld opzij moet zetten kost dat geld en kan je dat rendement niet meer maken.’

Volgens Schenk schiet de ECB zich hiermee in eigen voet. ‘Basel en Solvency zijn gebaseerd op de portefeuilletheorie, waarbij de optimale mix van obligaties, aandelen en vastgoed moet leiden tot een zo hoog mogelijke yield en een zo laag mogelijk risico. Investeerders kopen op basis van deze theorie steeds meer vastgoed. De toezichthouders willen juist dat beleggers minder vastgoed en meer staatsobligaties kopen. Voor de eerste asset class moeten ze veel kapitaal aanhouden, voor de tweede niet. Staatsobligaties, dus ook Griekse, vormen geen risico, aldus de ECB. De reden is duidelijk: de ECB heeft er geen belang bij dat er geld uit de obligatiemarkt verdwijnt. Maar hier is de volgende crisis in de maak. Want als de rente omhoog gaat, storten de obligatiekoersen in. Italiaanse banken bezitten 60 procent van de Italiaanse staatsobligaties. Als de rente stijgt, zijn de Italiaanse banken dood. Daarom kan de rente niet omhoog. En daarom willen investeerders in vastgoed.’

Stresstest

De kantorenportefeuille van Real I.S. kan een rentestijging daarentegen wel aan. ‘In onze stesstest hebben we simulaties gedaan met een plotse rentestijging van 50, 100 en 200 basispunten. De riskpremium op vastgoed is de hoogste ooit. Tot 100 basispunten gebeurt er dan ook niets met vastgoed, zoals al in de VS is gebleken. Als in korte tijd de rente 200 basispunten stijgt, hebben we een bankencrisis. Maar ook dan blijft er genoeg yieldspread over. Onze kantoren zijn niet vatbaar voor een Black Swan. Retail is een ander verhaal. De komende twee jaar verwacht ik echter geen rentestijging. En een rente van 4 of 5 procent zullen we nooit meer zien.’

Niclas Karoff, co-ceo van TLG Immobilien, durft geen voorspellingen meer te doen. ‘Als ik vorig jaar had gezegd dat de kantorenhuurgroei in 2017 16 tot 20 procent zou zijn, was ik voor gek verklaard. Toch is het gebeurd. Wel durf ik te stellen dat de huur in Berlijn blijft stijgen. Door de lange kantorencrisis zijn alle grondposities de afgelopen tien jaar naar woningontwikkelaars gegaan. Pas sinds twee jaar loont het weer om kantoren te bouwen. Nieuwbouw is pas in 2020 klaar.’ Het in 1991 in Berlijn opgerichte Oost-Duitse staatsvastgoedfonds is in 2012 geprivatiseerd en sinds 2014 beursgenoteerd. Vorig jaar haalde het vastgoedfonds WCM met een waardering van 443 miljoen euro van de beurs in Frankfurt. Daarmee breidde TLG zijn Duitse portefeuille uit met 800 miljoen euro aan retail en kantoren naar ruim 2 miljard euro.

Cyclus berijden

In thuisstad Berlijn bezit TLG een portefeuille van 1 miljard euro aan kantoren, winkels en hotel. ‘De meeste panden bevinden zich in Mitte. De gemiddelde leegstand bedraagt 2 procent. Ik zou meer leegstand willen, want dan profiteren we meer van de huurgroei van 50 tot 60 procent de laatste vijf jaar. Onze grootste grondpositie is op Alexanderplatz. Daar bezitten we een kantoor van 45.000 m2 en grond. We hebben hier een vergunning voor 150.000 m2 bvo nieuwbouw met een maximale hoogte van 150 meter. Sloop en volledige nieuwbouw is een mogelijkheid.’ Hoewel de Berlijnse kantorenmarkt al 36 maanden in topvorm verkeert, moet de stad volgens Karoff niet zelfgenoegzaam worden. ‘Berlijn is nu hip. Maar de stad moet niet teveel afhankelijk zijn van de tech- en startup-markt. Zodra de smaak van millennials verandert, trekken ze naar elders.’

‘We rijden vrolijk mee op deze cyclus’, zegt Susanne Bonfig, head of Real Estate Markets Office & Industrial van Commerz Real. Ze is medeverantwoordelijk voor het open-end fond Hausinvest met 13 miljard euro onder management. ‘We profiteren optimaal van de huur- en waardegroei. Niet-kernvastgoed hebben we met een forse winst verkocht. Onze strategie is om te investeren op centrumlocaties en CBD’s in de grote Europese steden. We doen ook indirect aan projectontwikkeling via forward funding.’

Risico inkopen

In Berlijn, waar Commerz Real topkantoren in onder meer Dorotheenstrasse en Leipzigerplatz bezit, zal het fonds fors blijven investeren. ‘Berlijn is een opkomende kantorenmarkt. Het aantal bedrijven uit de media, telecom, it en fintech blijft toenemen. In de andere grote Duitse steden zitten we al volop. Frankfurt blijft de financiële hoofdstad, maar wordt ondanks de Brexit geconfronteerd door banenkrimp als gevolg van bezuinigingen en fintech. München is vol.’

Ook haar fonds heeft een conservatieve benadering. ‘Onze aankopen moeten ook in de toekomst sterk zijn en tegen een crisis kunnen. Wat goed is voor onze investeerders nu moet dat ook over vijf jaar zijn. Dat doen we ook met actief asset management. Zo herontwikkelen we de Twin Towers op de Zuidas in Amsterdam naar een multifunctioneel gebouw met hotel. En we kopen niet tegen een caprate van 2,5 procent. Partijen die nu veel kopen, kopen toekomstig risico in. Onze portefeuille is waterdicht. Niet dat ik een crisis verwacht. De economische outlook is positief en bedrijven blijven groeien en investeren. Ook gaat de rente niet omhoog of hooguit heel traag. De ECB wil de markt niet verstoren. Het enige wat de markt eventueel kan verstoren, is disruptief terrorisme.’

Foto's

Reageer op dit artikel