nieuws

Vastgoedmarkt Toen

Beleggingen

Vastgoedmarkt verschijnt sinds 1974. In deze rubriek kijken wij maandelijks terug op transacties en ontwikkelingen die sinds die tijd zijn gemeld.

Vastgoedmarkt Toen
Vastgoedmarkt Toen

Januari 1981

Bij alle categorieën commercieel vastgoed in Nederland is het aanbod voor de ‘vrije markt’ (koop en huur) per eind 1980 gestegen ten opzichte van de stand van eind 1979. Uit de jaarlijkse enquête van Vastgoedmarkt blijkt, dat het aanbod kantoorruimte, gerekend in gebouwen waar minimaal 500 m2 vrij is te aanvaarden, met 5 procent ia gestegen tot 1,2 miljoen m2. Bij productie- en distributie-ruimten waar nog minstens 750 m2 vrij is naam het aanbod zelfs met 22 procent toe tot 2,4 miljoen m2. In de sector winkels/showroom, gemeten vanaf 200 m2 leegstand, was het accres nog groter. Er was per ultimo ruim 0,5 miljoen m2 beschikbaar ofwel 45 procent méér dan een jaar geleden.

De onderliggende waarde van de leegstaande ruimten laat zich in totaal berekenen op ergens tussen de 4 miljard en 5 miljard gulden. Dat betekent bij een –conservatieve – rentefactor van 10 procent een leegstandsverlies op jaarbasis oplopend tot zo’n 500 miljoen gulden ofwel bijna 10 miljoen gulden per week. Dit betekent dat grote aandacht wordt besteed aan de marketing van de betrokken ruimten.

De afzet van kantoorruimten zat, landelijk gezien, overigens in 1979 in de lift. Er werd in totaal 400.000 m2 verhuurd/verkocht tegenover 335.000 m2 in het voorgaande jaar; een stijging dus met bijna 20 procent. Bedacht moet echter worden dat het vooral de regio Den Haag was die hiervoor verantwoordelijk was. Daar werd 130.000 m2 opgenomen tegen 50.000 m2 in 1978. In Amsterdam gingen de verhuren echter met 10.000 m2 achteruit tot ruim 75.000 m2 en in Rotterdam zelfs met 20.000 m2 tot even boven de 55.000 m2.

Met name in Amsterdam zal door aangekondigde verhuizingen en door geplande nieuwbouw het aanbod (nu 260.000 m2) in de nabije toekomst sterk kunnen oplopen. Vooral in de binnenstad zullen veel ruimten worden vrijgemaakt terwijl er, uiteraard over meerdere jaren gespreid, rond 650.000 m2 kantoren voor nu nog onbekende gebruikers op de tekentafels staat.

Bij de productie- en distributieruimten nam het aanbod vooral in Noord-Brabant (+100.000 m2), Gelderland (+80.000 m2), Zuid-Holland ex de steden Rotterdam en Den Haag (+80.000 m2) en in de stad Amsterdam (+50.000 m2) fors toe.

Door tegenvallende consumentenbestedingen is er sprake van aarzelingen op de winkelmarkt. Het meest duidelijk komt dit in Amsterdam tot uitdrukking. Alleen al in de Kalverstraat, Nieuwendijk, Leidsestraat en Koningsplein, is er een aanbod van 20.000 m2 en dat zet de huurprijzen onder druk. In feite is er al enkele jaren geen sprake meer van huurgroei. Door tijdelijke gebruikers in winkelpanden te zetten verschraalt het gemiddelde niveau. Méér dan misschien ook waar elders in binnenstadsgebieden zouden in de hoofdstad aparte managementstructuren moeten worden opgezet voor het city-winkelgebied. De huurprijs voor top-standaardunits in de Kalverstraat beweegt zich al enige jaren rond de 1.500 tot 1.600 gulden per m2.

Het toenemend aanbod van commercieel vastgoed zal de grote professionele beleggers aanzetten tot selectievere aankopen. Daarbij zijn alleen voor werkelijk eerste klas kantoren en winkels netto-aanvangsrendementen na intrest en belastingen van 6 procent tot 7 procent weggelegd en komt men voor objecten van geringere kwaliteit al gauw enkele procenten hoger uit.

Januari 1991

Het aanbod kantoorruimten is in het afgelopen jaar tot ongekende hoogte gestegen. Het nam per ultimo 1990 met 20 procent toe tot 2,15 miljoen m2. In het voorgaande aar bedroeg de toeneming 7 procent. Bij de productie- en distributieruimten nam het aanbod met 10 (13) procent toe tot 2,12 miljoen m2 en bij de winkels/showrooms met 14 (19) procent tot bijna 450.000 m2.

Een en ander blijkt uit het jaarlijks onderzoek van Vastgoedmarkt naar vrij te aanvaarden commercieel vastgoed in ons land. Maar ook de verhuren van kantoren bereikten een nimmer bereikt niveau. Er werd in 1990 in totaal 1,4 miljoen m2 kantoorruimte verhuurd en dat is 10 (8) procent méér dan in het voorgaande jaar. Er is al zeven achtereenvolgende jaren sprake van groei in de opname van kantoren waarbij telkens sprake is van een wisselend beeld in de belangrijkste regio’s. Zo daalde de opname in de agglomeratie Amsterdam (inclusief Amstelveen, Diemen, Duivendrecht) tot 250.000 (340.000) m2 en in Rotterdam (inclusief Capelle a/d IJssel en Schiedam) tot 130.000 (170.000) m2. Daarentegen vonden grote stijgingen plaats in Den Haag 165.000 (75.000) m2 en Utrecht stad 160.000 (100.000) m2 en in de overige gemeenten als groep gezien. Daar ging het om 675.000 m2 tegen 560.000 m2 in 1989.

In Amsterdam werd voor het eerst de huurprijsgrens van 400 gulden per m2 doorbroken in Zuid met als top 440 gulden aan de Apollolaan. In Utrecht werd een top met 325 tot 350 gulden per m2 gerealiseerd aan de Graadt van Roggenweg en in Den Haag 300 gulden aan de Lange Voorhout. Het gaat in alle hiervoor genoemde gevallen om grote verhuurtransacties; dus niet om kleine incidenten.

Vastgoedmarkt is van mening dat de marktverhoudingen bij de kantoren vragen om bijstelling van de hoog opgevoerde ambities. Want naast het direct beschikbare areaal van 2,15 miljoen m2, is er, volgens een nauwgezette inventarisatie van de redactie, nog eens 4,1 miljoen m2 aan uitgewerkte plannen in voorbereiding en staat er nog minstens 2 miljoen m2 aan nog niet uitgewerkte plannen op stapel. Totaal dus een potentieel aanbod van 8,7 miljoen m2. Dat is ongeveer even veel als in de onlangs uitgebrachte Vierde Nota Extra (Vinex) aan kantooruitbreiding in Nederland in de komende 25 jaar – dus tot 2015 – nodig wordt geacht.

Bij de cijfers is nog geen rekening gehouden met de – nu nog onbekende – effecten van voorgenomen maar nog niet nader gepreciseerde reorganisaties bij zowel het bedrijfsleven als de overheid waarbij grote hoeveelheden kantoorruimten kunnen worden achtergelaten.

Een andere ontwikkeling die in Vastgoedmarkt wordt gesignaleerd is dat zich, weliswaar nog bescheiden , een vraag naar kwalitatief hoogwaardige kantoren (zowel wat uitvoering betreft als locatie) begint af te tekenen. Dat doet zich vooral voor in Amsterdam –Zuid en Buitenveldert en ook in Utrecht nabij het Centraal Station (omgeving Hoog Catharijne).Wanneer deze trend zich voortzet ontstaat er een voor Nederland nieuwe deelmarkt voor kantoren.

Januari 2001

Vier Nederlandse institutionele beleggers kochten voor circa 300 miljoen gulden het complex La Guardia Plaza bij het station Sloterdijk van G&S Vastgoed. Het gaat om 52.000 m2 kantoorruimten. Een deel van de ruimten is reeds verhuur voor rond de 380 gulden per m2 per jaar. De oplevering van het geheel vindt verspreid over meerdere jaren plaats. De beleggers, geadviseerd door Van Gool en Partners zijn de pensioenfondsen Metaalindustrie, Spoorwegen, KPN/TNT en verzekeraar Generali.

De Kroonenberg Groep kocht twee winkelcentra. De grootste investering, rond 190 miljoen gulden, betrof het winkelcentrum Hilvertshof in Hilversum met 21.000 m2 vloeroppervlakte. Verkoper was de Duitse Jahr. Jones Lang LaSalle adviseerde koper. In Amsterdam kocht de Kroonenberg Groep van Bouwfonds Vastgoedontwikkeling het winkelcentrum Nieuwe Kolk aan de Nieuwendijk 154-160. Het is 5.000 m2 groot en verhuurd aan vijf winkelketens waaronder een vestiging van 1.700 m2 van Hennes & Mauritz. Trimp & Van Tartwijk was gedelegeerd ontwikkelaar namens Bouwfonds.

Ontwikkelaar MAB wil op de Kop van Zuid in Rotterdam een multifunctioneel complex onder de naam ‘De Rotterdam’ realiseren naar ontwerp van architect Rem Koolhaas. Het gaat om 28.000 m2 kantoren, 260 appartementen een hotel met 240 kamers en 9.000 m2 fitness/bioscoop en overige ruimten alsmede parkeergelegenheid voor 600 auto’s. Het totale bouwvolume ligt op 120.000 m2 en daarmee wordt het omvangrijker dan het tot dusver grootste object in Rotterdam; het Groothandelsgebouw bij het Centraal Station. Dat omvat 100.000 m2. De bouw van De Rotterdam zou in 2002 moeten starten en de investering voor globaal op 500 miljoen gulden geraamd.

Volgens berekeningen van het CBS zijn de Nederlandse vastgoedfondsen in 2000 de winnaars van de effectenbeurs. De CBS/SBV-index voor vastgoedfondsen steeg met 15,5 procent. De CBS/Moneyview-index voor gewone aandelen daalde daarentegen met 6 procent. De index met betrekking tot de obligatiefondsen wist een stijging van 6,9 procent te boeken.

Januari 2011

Het aanbod kantoorruimten in ons land is vorig jaar (peildatum december 2010) met bijna 17 procent gestegen tot 6,57 miljoen m2. De verhuren daalden met bijna 6 procent tot 1,0 miljoen m2. Dit blijkt uit onderzoek van Vastgoedmarkt. Bij bedrijfsruimten, inclusief distributieruimten, nam het aanbod met 11 procent toe tot 8,43 miljoen m2 en vlakte het opnameniveau met bijna 3 procent af tot 1,6 miljoen m2.

Het transactievolume op de markt voor Nederlands commercieel beleggingsvastgoed (kantoren, winkels, bedrijfs/logistieke ruimten, hotels, parkeren) is vorig jaar met 25 procent gestegen tot 5,4 miljard euro. Dat is een herstel ten opzichte van het dieptepunt dat in 2009 werd bereikt, aldus onderzoek van Vastgoedmarkt. Nederlandse institutionele beleggers en vastgoedfondsen kochten voor 1600(900) miljoen euro, Nederlandse particulieren voor 2200(2600) miljoen euro en buitenlandse investeerders voor 1600(900) miljoen euro.

De Nederlandse vastgoedbelegger/ontwikkelaar Breevast heeft samen met de Belgische partner Immobel toestemming van de Belgische federale regering gekregen voor de verhuur van 65.000 m2 kantoorruimte in het in herontwikkeling zijnde complex naast de Financietoren in Brussel vlakbij het Noordstation. De huurprijs zou 195 euro per m2 bedragen en het contract heeft een looptijd van 18 jaar. Breevast is eveneens eigenaar van de Financietoren die met 200.000 m2 veel groter is dan het naastgelegen complex. De Financietoren is tot 2034 verhuurd aan verschillende Belgische Rijksdiensten.

Vastgoedfonds Corio (nu onderdeel van Klepierre) heeft voor 142 miljoen euro drie objecten in Frankrijk en vijf in Nederland verkocht die niet meer in het beleggingsprofiel pasten. In Frankrijk gaat het om een kantoor van 9200 m2 in Nanterre, 56.000 m2 bedrijfsruimten in Massy en 5000 m2 winkels in Colmar. In Nederland ging het om winkelcomplexen/centra in aan het Soendaplein in Haarlem (3.200 m2), Eschmarke in Enschede (2.700 m2), Vliethof in Wateringen (4.200 m2), De Vlaschhoek in Bergschenhoek (4.100 m2) en Veluwepoort (5.800 m2) in Epe. De act objecten zijn gemiddeld boven de boekwaarde per eind 2009 verkocht.

Bouwinvest, de vastgoedbeleggingstak van het pensioenfonds voor de Bouwnijverheid, heeft 900 appartementen en eengezinswoningen verkocht aan verschilleden particuliere beleggers. De opbrengst was 110 miljoen euro. Jones Lang LaSalle trad op als adviseur van verkoper.

De NVM, vereniging van makelaars, maakt zich bij monde van voorzitter Ger Hukker zorgen over de dalende woningprijzen. De voorraad onverkochte woningen blijft toenemen. Eind 2010 stonden er 190.000 te koop (waarvan een derde langer dan een jaar) ruim vijf keer zo veel als tien jaar geleden. Vorig jaar werden er 125.000 verkocht. De gemiddelde vraagprijs daalde van 300.000 euro tot 275.000 euro maar de gemiddelde verkoopprijs ligt nu op 240.000 euro en dat is 20 procent lager dan kort geleden.

Over de auteur
Dirk Rompelman is mede-oprichter en eerste hoofdredacteur van Vastgoedmarkt.

Deze rubriek is ten onrechte niet verschenen in Vastgoedmarkt van januari 2018.

Reageer op dit artikel