nieuws

‘Alle signalen op groen in 2018’

Beleggingen

Wil 2018 een topbeleggingsjaar worden, moeten eigenaren worden verleid hun prime vastgoed te verkopen. Van het einde van de vastgoedpiek is dit jaar geen sprake, omdat Nederland veel later uit het dal kroop.

‘Alle signalen op groen in 2018’
Erik Langens

Dat zeggen Erik Langens en Bart Verhelst, beiden executive director Capital Markets van CBRE, in een vooruitblik op het nieuwe beleggingsjaar. Dat het beleggingsvolume van 2017 rond de 20 miljard euro zou uitkomen, heeft niemand voorzien. ‘Begin 2017 voorzagen we een evenaring en mogelijk zelfs een lichte groei ten opzichte van topjaar 2016. Er was genoeg geschikt product. Maar met verkiezingen in Nederland, Frankrijk en Duitsland en de opkomst van het populisme in Europa, hing er een politiek risico boven de markt. Dat is met een sisser afgelopen. Al medio 2017 kregen we door dat dit een exceptioneel jaar zou worden. Maar 20 miljard euro had niemand verwacht’, aldus Erik Langens.

Dat volume is inclusief de aandelendeal van de IEF-winkelportefeuille van 1,4 miljard euro, maar exclusief parkeergaragedeals van Q-Park en Bouwfonds IM, preciseert hij. ‘Evenmin hebben we de Doubletree-hoteldeal van 350 miljoen euro meegenomen. Die deal die medio 2017 naar buiten kwam, hadden wij eind 2016 al namens Blackstone afgerond.’ Voor CBRE was 2017 ook een zeer mooi jaar, antwoordt Verhelst desgevraagd. ‘Van het totale beleggingsvolume hebben wij namens onze klanten 35 tot 40 procent gerealiseerd.’

Huurgroei

De CBRE-directeuren zijn ervan overtuigd dat ook 2018 een goed vastgoedbeleggingsjaar wordt. ‘Alle signalen staan op groen. Het gaat  economisch zeer goed, de kantorenleegstand is hard teruggelopen, de ontwikkelpijplijn is zeer beperkt, terwijl de vraag naar kantoorruimte groeit. Een dalend aanbod en een stijgende vraag betekenen dat voor de komende jaren een forse huurgroei is ingeprijsd. Bovendien blijft Nederlands commercieel vastgoed ten opzichte van andere Noordwest-Europese landen goed betaalbaar. Om deze redenen hebben weer veel internationale partijen hun blik op Nederland gericht, ook nieuwe spelers. We maken binnenkort kennis met een nieuwe opportunistische partij en voor een nieuw Duits fonds doen we een presentatie’, aldus Langens.

Dat in 2018 het record van 2017 wordt verbroken, acht Langens echter onwaarschijnlijk. ‘Aan de vraag ligt het niet. Die is even sterk als vorig jaar. De cruciale vraag voor 2018 is of er voldoende kwalitatief aanbod is. Dit jaar komen minder grote kantoorportefeuilles en nauwelijks logistieke portefeuilles op de markt. Het succes van dit beleggingsjaar wordt mede bepaald door de bereidheid van core-eigenaren om te verkopen. De trigger om toch te verkopen is een hoge prijs. Institutionele beleggers moeten aan hun klanten laten zien dat ze ook in staat zijn om goed te verkopen. We zien al core-producten die getenderd worden. De markt zal het jaar goed van start gaan. Eind 2017 zijn er verkooppitches geweest, die normaal pas in januari of februari plaatsvinden. Ook onze opdrachtenpijplijn is al behoorlijk gevuld.’

Woonboulevards gewild

Het woningbeleggingsvolume zal net als de afgelopen drie jaar boven de 3 miljard euro blijven, verwachten de beleggingsdirecteuren. In  winkelvastgoed zal nog meer worden geïnvesteerd dan in 2017, vermoedt Langens. ‘Dat leiden we onder meer af uit de teruggekeerde vraag naar woonboulevards. Woonboulevards zijn weer in trek vanwege de herstelde woningmarkt. Vorig jaar zijn twee portefeuilles verkocht. Deze januari zijn we al weer bezig met de verkoop van nog twee portfolio’s. Highstreet retail en convenience centres blijven zeer in trek. Heel institutioneel Nederland en de meeste buitenlandse beleggers komen op wijkwinkelcentra met supermarkten af, met hogere prijzen tot gevolg. Ander secundair retail is moeilijk tegen een goede prijs te verkopen. Vorig jaar is een aantal portefeuilledeals niet doorgegaan: private equity-partijen boden 20 tot 30 procent lager dan de vraagprijs. Wellicht dat ze door de snelgroeiende consumentenbestedingen dit jaar meer zullen bieden.’

Verder ziet Langens  het rustiger worden op de door Amsterdam gedomineerde hotelmarkt. ‘Op Maritime Overhoeks na alle hoofdstedelijke hotelprojecten al zijn verkocht. Zorgvastgoed zet zijn gestage opmars voort. Die markt is in een paar jaar vervijfvoudigd ruim een half miljard euro. Zorgvastgoed wordt steeds meer een institutioneel beleggingsproduct. Private zorgpartijen worden steeds professioneler, terwijl de vraag van 65-plussers naar luxe woonzorg steeds sneller groeit. Velen zijn bereid om 2.500 tot 3.000 euro huur per maand te betalen, zo blijkt.’

Meer risico

Dit jaar zal veel secundair vastgoed worden opgepakt, denkt Verhelst. ‘Beleggers kruipen dit jaar verder de risicocurve op. Met een doorsnee aanvangsrendement van 8,5 tot 7 procent is de yieldspread met core-vastgoed enorm. Vorig jaar weken beleggers van het dure Amsterdam eerst uit naar Utrecht, dan Rotterdam en vervolgens Den Haag. Dit jaar zullen steden als Eindhoven, Amersfoort, Den Bosch, Zwolle en Groningen profiteren van de gedaalde leegstand. De kloof tussen primaire en secundaire yields zullen dit jaar kleiner worden.’

Overigens is er ook nog een aanzienlijk prijsverschil tussen prime vastgoed in Amsterdam en andere G4-steden, vult Verhelst aan. ‘Zo is de yieldspread met prime kantoren in Den Haag nog 150 basispunten. Hoewel de meeste rek er wel uit is, kan de prime yield in Amsterdam evenwel nog iets aanscherpen door de huurgroei. In Amsterdam zijn de tophuren vorig jaar met 12 procent gestegen. Dit jaar gaat de huurprijs harder omhoog, want er is meer vraag en minder aanbod. Nieuwbouw is geen oplossing. Amsterdam had veel eerder kantoorlocaties moeten vrijgeven. Nu zijn we te laat, de krapte is er al.’

Vastgoedcyclus

Dat eind 2018 de piek van de huidige vastgoedcyclus wordt bereikt, lijkt Verhelst niet aannemelijk. ‘Mits ons geen nare geopolitieke verrassingen te wachten staat, wordt 2018 gewoon een goed jaar. Ik zie geen reden dat in 2018 de piek wordt bereikt. Zeker niet in Nederland. In Nederland is het dal pas in 2013 bereikt, terwijl de markt in onze buurlanden al vanaf 2010 begon te groeien. Er zijn internationaal wel zorgen dat de Amerikaanse economie in 2019 kan afkoelen. Maar de VS lopen voorop in de cyclus. Dus Europa zal in dat geval pas in 2020 aan de beurt zijn.’

Van de centrale banken valt weinig te vrezen, besluit Verhelst. ‘De monetaire verruiming van de ECB gaat door tot oktober 2018 en zal dan verder worden afgebouwd. De ECB zal de rente waarschijnlijk niet verhogen. Dan gebeurt mogelijk pas als het opkoopprogramma volledig is beëindigd. Als de obligatierentes omhoog gaan, dan wordt vastgoedfinanciering wat duurder. Maar het rendement op vastgoed ten opzichte van staatsobligaties blijft historisch hoog. Een eventuele daling van de indirecte vastgoedwaarde zal bovendien gecompenseerd worden door directe huurgroei. En beleggers barsten van het geld. Als er geen geschikt aanbod is, zullen investeerders fusie- of overnamepartners zoeken of vastgoedfondsen van de beurs halen.’

Foto's

Reageer op dit artikel