nieuws

Van Gool Elburg: Volop kansen

Beleggingen

Twee ‘drivers’ die van invloed zijn op de beleggingsmarkt van commercieel vastgoed zijn van oudsher economische groei alsmede de rentestand. Een vooruitblik op het jaar 2018 door Van Gool Elburg.

Van Gool Elburg: Volop kansen
Job Neijzen

De groei van de Nederlandse economie, welke pakweg 4 jaar geleden is ingezet, is met name in de tweede helft van 2017 boven verwachting. Deze groei wordt gedragen door zowel een groter investeringsvolume in de economie alsmede door aantrekkende consumentenbestedingen. Alle lichten voor een verdere groei in 2018 staan zowel op nationaal niveau als binnen de Eurozone op groen.

Groot vertrouwen

In een groeiende economie stijgt in algemene zin tevens de rente. Dat de rente al jaren op een laag niveau staat is een direct gevolg van het door de ECB gevoerde monetaire beleid. Gericht op het aanwakkeren van bestedingen houdt zij de rente laag. Ondanks het bericht van de ECB dat zij in 2018 meer ruimte zal geven voor een stijging van de rente, is de verwachting dat ook volgend jaar de rente laag zal blijven.

De interesse van investeerders in de Nederlandse kantorenmarkt volgt de laatste jaren de groei van de economie. Dat in 2017 alle records zijn verbroken, zowel qua investeringsvolume als aanvangsrendementen, is gezien de hier genoemde ‘drivers’, min of meer conform verwachting.

Echter dat het vertrouwen in Nederlands vastgoed bij zowel internationale als nationale beleggers echter zo groot zou zijn, dat bruto aanvangsrendementen van 4% en lager op bepaalde locaties niet langer als excessen worden betiteld is op zijn zachtst gezegd wel verrassend.

Haagse markt

Is de huidige beleggingsmarkt te vergelijken met de markt in het recordjaar 2007? Een vergelijk qua beleggingsvolume tussen heden en verleden is leuk, maar zegt op zichzelf staand niet veel. Interessanter is het vergelijk van het tempo waarin de verscherping van aanvangsrendementen plaatsvindt. Dit geeft namelijk aan hoe sterk de beleggingsdruk in een bepaalde tijdsperiode en in een bepaald marktsegment is. Waar in de periode voorafgaande aan de crisisjaren sprake was van een enigszins gestage opbouw van de aanvangsrendementen, is over 2017 op verschillende locaties een ‘yield shift’ van 100 basispunten of meer waarneembaar.

Waar een decennium geleden bij zowel de particuliere als de institutionele belegger veelal ook interesse bestond voor acquisities buiten de Randstad, is nu duidelijk waarneembaar dat er sprake is van een toenemende segmentatie tussen de grote steden enerzijds en de provinciale steden anderzijds. Waar op bepaalde locaties de druk op de markt sterk is toegenomen, is deze druk in grote delen van Nederland helemaal niet aanwezig. In 2017 heeft vond in de regio Amsterdam en in Utrecht Stad een scherpe daling plaats van aanvangsrendementen. De druk op deze locaties is dusdanig groot dat menig belegger kijkt naar de Haagse en Rotterdamse markt, waarbij ook Eindhoven zich mag verheugen in toenemende interesse.

Groen licht

Economisch gezien staan de lichten op groen, ongetwijfeld wordt 2018 een interessant jaar voor het Nederlands vastgoed. Bestaande beleggers kondigen al aan ook voor komend jaar grote ‘appetite’ te hebben voor product, voor kantoren en voor logistieke proposities. Voorts komen nog immer ‘nieuwe’ partijen naar de markt, veelal met min of meer vergelijkbare beleggingscriteria en verwachtingen.We mogen concluderen dat het aan de vraagzijde dus goed zit, echter het vinden van het juiste beleggingsproduct wordt de uitdaging voor de komende periode. Een gebrek aan het juiste product zal mogelijk leiden tot een stabilisering of enige afname van het investeringsvolume. Echter, juist door dit gebrek aan product zal naar verwachting een verdere verscherping van de aanvangsrendementen op met name de ‘prime’ locaties gaan plaatsvinden.

Tot op heden worden de scherpste bruto aanvangsrendementen gerealiseerd op locaties die ook door de huurder als vestigingslocatie in het algemeen hoog worden gewaardeerd. Aankoopbeslissingen worden ongetwijfeld dan ook veelal ondersteund door zowel de verwachting dat verdergaande ‘yield compressie’ zal plaatsvinden, alsmede doordat een (verdere) afname van de leegstand en stijging van het huurprijsniveau het aanvangsrendement zal vergroten. Het dreigende tekort aan beschikbare kantoorruimte in de regio Amsterdam leidt al in 2017 tot een verhoudingsgewijs scherpe stijging van huurniveaus. Een stijging die waarschijnlijk aanhoudt door het uitblijven van substantiële nieuwbouwontwikkelingen.

Het zoekgebied vergroten leidt tot een gevarieerder en ruimer aanbod en biedt daarmee kans om aankopen te realiseren die het mogelijk maken om de gewenste aanvangsrendementen (nog) te kunnen realiseren. Echter, het gevaar bestaat dat, op locaties met ruimer aanbod, de huurmarkt niet het tempo volgt van de beleggingsmarkt. Daar de content van elke belegging wordt gevormd door ‘de huurder’ is een actieve huurmarkt met een gezonde opname een vereiste om op lange termijn het aanvangsrendement op peil te houden. Kansen volop, echter waakzaamheid is geboden.

Over de auteur
Job Neijzen is partner van Van Gool Elburg in Amsterdam

Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van december 2017.

Reageer op dit artikel