nieuws

‘Taxatie zorgvastgoed doe je er niet even bij’

Beleggingen

De groei van de zorgvastgoedmarkt heeft de weg vrijgemaakt voor een specialisatie in het beroep van taxateur. De zorgvastgoedtaxateur heeft bijzondere aandacht voor de bekostiging en de financiële huishouding van de exploitant.

‘Taxatie zorgvastgoed doe je er niet even bij’
Kees Trimp en Hans Juffer van het Taxatie Instituut Zorgvastgoed

Niet alle groeimarkten zijn even gemakkelijk te betreden. Dat werd in 2017 duidelijk bij een cursus zorgvastgoed taxeren in de permanente educatie via het Nederlandse Register voor Vastgoed Taxateurs. Het begon veelbelovend. Cursusbegeleiders wisten waar ze het over hadden. De deelnemende vastgoedprofessionals wilden leren. Toch bleef het voor de meeste cursisten bij een eenmalige kennismaking.

Deelnemers verlaagden snel hun verwachtingen, zo zagen cursusbegeleiders Hans Juffer en Kees Trimp. Zij begonnen in oktober 2016 met het Taxatie Instituut Zorgvastgoed om te voldoen aan een groeiende vraag naar taxaties van zorgvastgoed. ‘Cursisten begonnen met het idee dat ze zelf zorgvastgoed konden gaan taxeren. Na een dag concludeerde een aantal deelnemers dat ze dat beter kunnen laten doen door iemand met specialistische kennis’, zegt Juffer.

Zekerheden bij de taxatie van commercieel vastgoed zijn geen zekerheden bij de taxatie van zorgvastgoed. Denkt u dat de locatie in de meeste gevallen de belangrijkste factor is voor de waarde van een pand? Fout. Natuurlijk is de locatie belangrijk, want er moeten cliënten in de buurt zijn die zorg nodig hebben. Maar iets anders is in de meeste gevallen doorslaggevend. Het verdienvermogen van de huurder. Want huurovereenkomsten voor zorgvastgoed hebben doorgaans lange looptijden.

Transparant

In dat opzicht ligt een taxatie van zorgvastgoed dicht bij een bedrijfswaardering. ‘Het draait om merken en om exploitanten. Hoe het daarmee gaat, zie je in de jaarrekening’, zegt Trimp. Net als bij hotels, maar met een belangrijk verschil. De hospitality-sector opereert in de vrije markt. De zorgsector doet haar werk in een markt waar de overheid de spelregels bepaalt

Is zorgvastgoed, als het op taxeren aankomt, dan niet beter vergelijkbaar met sociale woningen? Op het eerste gezicht misschien wel. De Nederlandse Zorgautoriteit (NZA) bepaalt hoeveel geld zorginstellingen ontvangen voor de huisvesting van een cliënt. En zorgkantoren stellen het budget per regio en instelling vast. Zo wordt er een stempel op een groot deel van de zorgvastgoedmarkt gedrukt.

Inderdaad zijn weinig zaken in het taxatievak zo transparant als de huur die kan worden betaald door publieke zorginstellingen. Zoek de zogeheten normatieve huisvestingscomponent op voor bijvoorbeeld verpleging en verzorging, geestelijke gezondheidszorg of gezondheidszorg. Trek er kosten af die de instelling zelf maakt voor de huisvesting. U krijgt een aardige indruk van de huur die de instelling kan betalen, blijkt uit de uitleg van Trimp en Juffer.

Hotel

Bij zorgvastgoed voor particuliere instellingen gaat die vlieger niet op. ‘Er zijn woonzorgconcepten waar cliënten 2.500 euro of meer per maand betalen. De klanten krijgen er een studio van vijftien vierkante meter voor. Dat lijkt weinig. Alleen is die kamer in de praktijk niet om te wonen, maar om te slapen. De meeste tijd brengen cliënten door in gemeenschappelijke ruimten.’

‘Voor zo’n woonvorm kun je de huur die een zorginstelling kan betalen niet afleiden uit de bijdragen van cliënten. Bij het waarderen moet je tegen zo’n woonvorm bijna aankijken als tegen een hotel. Twee van de vragen die een taxateur van zorgvastgoed zal moeten beantwoorden zijn: wie gaat de zorg verlenen als de exploitant failliet is en wat is de positie van de huurder? Juridisch is dat vaak wel een vraagstuk’, vervolgt Trimp.

‘Dat valt best mee’, kan de deelnemer aan de cursus zorgvastgoed taxeren op dit punt in het betoog denken. Voor zorgvastgoed waar de overheid een vinger in de pap heeft, kijk je naar de normatieve huisvestingscomponent. En veel van die luxere woonzorgcomplexen kun je waarderen als hotel. Dan kun je al een groot deel van de zorgvastgoedmarkt bestrijken.

Sigarenrook

Alleen is het onderscheid tussen publiek en privaat zorgvastgoed niet meer zo scherp als het was. Met de introductie van marktwerking in de zorg trekt de overheid zich geleidelijk terug. In dat opzicht is zorgvastgoed taxeren vergelijkbaar met schieten op een bewegend doel.

‘Waar zit de zorginstelling in het proces van leren omgaan van marktwerking?’, is voor Juffer een belangrijke vraag bij een taxatie. ‘Gebouwen voor zorgaanbieders die toekomstbestendige concepten toepassen zijn interessant voor beleggers. Niet voor niets zijn partijen als Syntrus Achmea Real Estate & Finance en Aedifica in de Nederlandse zorgvastgoed gestapt.’

Toch aarzelen beleggers nog om vol te gaan voor Nederlands zorgvastgoed. De bestuurscultuur in de Nederlandse zorg kan bij vastgoedpartijen nog beelden oproepen van sigarenrook, eiken meubelen en achteroverleunende directeuren, die leven van het budget van de overheid. ‘Zo gaat het er niet aan toe. Maar de mate van aanpassing van zorginstellingen aan de marktwerking verschilt sterk’, zegt Juffer.

Kafkaësk

‘We zien twee culturen, maatschappelijk en commercieel. Die moeten elkaar nog vinden. De houding van beleggers is: bied alstublieft een goed product, anders kijken we bij uw buurman. Beleggers in zorgvastgoed verlangen van de exploitant niet alleen een goed zorgconcept, maar ook kennis van zaken op het gebied van ondernemen en vastgoed’, zegt Juffer. Intussen wordt in de zorgsector een andere afweging gemaakt. Want, zegt Juffer: ‘Een voorstel om vastgoed te verkopen aan een belegger wordt niet altijd met gejuich ontvangen.’

Voeg daarbij de soms wat Kafkaësk aandoende regelgeving en het beeld van een moeilijke categorie vastgoed is compleet. Neem die zorginstelling die drie afdelingen moest samenvoegen omdat de zorgverzekeraar de voorkeur gaf aan een grotere afdeling. Het College Sanering Zorginstellingen (CSZ) kwam eraan te pas omdat vastgoed werd ondergebracht in een nieuwe juridische entiteit van dezelfde instelling. Daar waren twee taxaties van twee taxateurs voor nodig. En twee overleggen tussen de twee taxateurs, twee mensen van het CSZ en drie bestuurders van de zorginstelling.

‘Een hele rituele dans voor wat in essentie vestzak-broekzak is. Waarbij informatie nog niet via blockchain gedeeld kan worden. Met twee rapporten als resultaat. Het kost allemaal heel veel geld. Een taxateur levert het werk op. Dat lijkt prettig. Maar het is ook een signaal dat het zorgvastgoed nog niet volwassen is’, zegt Trimp.

Kerken en garageboxen

Nu is er nog niet veel zorgvastgoed op de markt. Een bezoek aan Funda in business illustreert dat. De categorie kantoren geeft voor heel Nederland 10.845 resultaten op het moment van schrijven van dit artikel. Voor bedrijfshallen bedraagt dat totaal 8.993. Daartegenover staan 46 resultaten in het segment zorgvastgoed, exclusief 145 apart gecategoriseerde praktijkruimten. Qua omvang van de markt ligt zorgvastgoed ergens tussen garageboxen (114 resultaten) en kerken (3 resultaten).

Misschien wel door die geringe omvang van de markt voor zorgvastgoed liep Juffer tegen een uitdaging aan bij zijn aanmelding voor de NVM. ‘Geef uw specialisatie op, dan bent u beter zichtbaar voor de klant’, was een van de instructies. Juffer: ‘Dat ging niet. Zorgvastgoed ontbreekt in de lijst met specialisaties.’ Het illustreert dat Juffer en Trimp bij een groep pioniers in een vakgebied horen. Het is ook de reden dat Trimp meegewerkt heeft aan het platform Zorgvastgoed.nl, waar iedereen die zich met dit vakgebied bezighoudt terecht kan.

Over een jaar of tien zal het anders zijn, verwacht Juffer. ‘Dan is het gebruikelijk dat een investeerder naar de afdeling Capital Markets van een vastgoedadviseur stapt en zegt: ‘Ik moet 200 miljoen euro in zorgvastgoed beleggen. Help me daarbij.’ Het segment zorg maakt dan een veel groter deel uit van de vastgoedbeleggingen. Corporaties trekken zich terug. En bij zorginstellingen en -ondernemingen zit een ander type bestuurder. Een bestuurder die zegt: wij verlenen de zorg aan de cliënten. De zorg voor het vastgoed laten we aan anderen over.’

Dit artikel verscheen in Vastgoedmarkt van december 2017.

Reageer op dit artikel