nieuws

Groei beleggingsmarkt winkelvastgoed blijft nog achter

Beleggingen

De beleggingsmarkt voor winkelvastgoed groeit, maar nog niet zo snel als de hele vastgoedbeleggingsmarkt.

Groei beleggingsmarkt winkelvastgoed blijft nog achter
Rokin 21 en 49 Amsterdam

Zelden zal het al dan niet doorgaan van één transactie zoveel invloed hebben op het beleggingstotaal in een vastgoedsegment als in 2017. In de eerste tien maanden van 2017 turfde Vastgoedmarkt Research 1,75 miljard euro aan beleggingen in winkels op Nederlandse bodem. Gaat het in hetzelfde tempo door, dan eindigt het jaar met 2 miljard aan winkelvastgoedbeleggingen. Maar komt de verkoop rond van de portefeuille van IEF Capital, dan wordt het totaal tientallen procenten hoger.

Volgens Debtwire hoopt de verkoper 1,6 miljard euro te ontvangen voor de 34 winkelpanden met een huurstroom van 69,5 miljoen euro. Naar verwachting vindt het transport nog voor de jaarwisseling plaats. Dat zou betekenen dat het beleggingstotaal voor winkels in 2017 ruim boven 3 miljard euro eindigt.

Goed nieuws voor eigenaren van retailobjecten is dat de beleggingsmarkt voor winkelvastgoed nu al in de lift zit. Het totaal van 1,75 miljard euro voor de eerste tien maanden van 2017 is al hoger dan dat voor heel 2016. Toen bleef de teller bij Vastgoedmarkt Research staan op 1,7 miljard euro. Alleen bleef groei van de beleggingsmarkt voor winkelvastgoed tot nu toe ruim achter bij die van de hele vastgoedbeleggingsmarkt.

Monetaire verruiming

Het effect van de monetaire verruiming is alom zichtbaar op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt. Vastgoedmarkt Research heeft een Nederlands beleggingstotaal becijferd van 15,9 miljard euro per eind oktober 2017. Voor heel 2016 bedroeg het totaal 14,0 miljard euro. Dat betekent een stijging van de investeringen op maandbasis van 36 procent. Voor winkels bedroeg die stijging in de eerste tien maanden 25 procent.

De toename van het beleggingstotaal is voor de hele Nederlandse vastgoedmarkt bijna anderhalf keer zo groot als voor winkels: 37 procent tegen 25 procent. Daaruit volgt dat het aandeel van winkels in het beleggingstotaal in de eerste tien maanden van 2017 is afgenomen. In 2016 ging 12 procent van de beleggingen in Nederlands vastgoed in winkels zitten. Daartegenover staat 11 procent in de eerste tien maanden van 2017.

Rokin

Buitenlandse investeerders zijn verantwoordelijk voor de toename van het totaal aan beleggingen in Nederlandse winkels. Staken ze in 2016 950 miljoen euro in Nederlands winkelvastgoed, in de eerste tien maanden van 2017 was dat 1.150 miljoen euro. Blijft hun tempo gelijk, dan eindigen buitenlandse beleggers het jaar met 1.380 miljoen euro. Dat zou een stijging betekenen met bijna 50 procent.

Winkelbeleggingen januari oktober 2017 naar type investeerder

Bron: Vastgoedmarkt Research

Twee retailbeleggingstransacties overschreden ruimschoots het niveau van 100 miljoen euro. Bij de grootste kocht Zurich Insurance Rokin 21 en 49 in Amsterdam, een 14.000 m2 grote ontwikkeling met Hudson’s Bay als huurder. De Zwitserse verzekeraar betaalde er ongeveer 200 miljoen euro voor.

Groot was ook de transactie waarmee Lone Star uit de Verenigde Staten de hand legde op 73 solitaire winkels, vier winkelcentra (samen 90.000 m2), ruim 15.000 m2 kantoorruimte en twee parkeergarages van Dela Vastgoed. Daarvoor legden de Amerikanen 193 miljoen euro op tafel. In de beleggingstotalen voor winkelvastgoed zijn de kantoorruimte en parkeergarages in de aankoop door Lone Star niet meegenomen.

Onder de grotere portefeuilles die van de hand gingen waren er ook enkele met grootschalige detailhandel. Zo betaalde Sofidy uit Frankrijk namens een fonds 95,88 miljoen euro aan Pinnacle voor zeven Praxis-bouwmarkten en andere gdv/pdv-objecten. Op een totale oppervlakte van 82.356 m2 genereren ze een jaarhuur van 7,1 miljoen euro. En het Belgische Retail Estates kocht van NSI voor 74 miljoen euro een portefeuille grootschalige en perifere detailhandelsobjecten met een oppervlakte van 90.000 m2.

Fransen hebben fiducie

De totalen naar land van herkomst illustreren dat, afgezien van Nederlanders, vooral de Fransen fiducie hebben in onze winkelmarkt. Vanuit Frankrijk kwam bijna een kwart miljard aan investeringen in Nederlands retailvastgoed. Na Zwitserland (200 miljoen euro) komen de Verenigde Staten (180 miljoen euro) als derde. België spreekt met 120 miljoen euro een aardig woordje mee. Beleggers uit Duitsland (80 miljoen euro) en het Verenigd Koninkrijk (40 miljoen euro) investeerden naar verhouding weinig in Nederlands winkelvastgoed.

Winkelbeleggingen januari oktober 2017 naar herkomstlanden. Bron: Vastgoedmarkt Research

Bron: Vastgoedmarkt Research

De groep Nederlandse beleggers stelde daar een verlaging tegenover van de investeringen in de eigen winkelvastgoedmarkt. Investeerden ze 750 miljoen euro in 2016, in de eerste tien maanden van 2017 was dat 590 miljoen euro. Bij een gelijkblijvend tempo komen Nederlandse partijen op 710 miljoen euro voor heel 2017.

De afname bij Nederlanders komt op het conto van particuliere beleggers. Die subgroep had in 2016 nog 480 miljoen euro in Nederlands vastgoed geïnvesteerd. Na tien maanden in 2017 was dat 280 miljoen euro. Nederlandse fondsen liggen op koers naar een bijna even hoog beleggingstotaal als in 2016. Toen kwamen ze tot bijna 200 miljoen euro. Na tien maanden in 2017 bedraagt hun totaal ruim 160 miljoen euro. Bij een gelijkblijvend tempo eindigen de Nederlandse fondsen in 2017 op bijna 200 miljoen euro aan investeringen in winkelvastgoed.

Toenemende appetijt

Er is ook een categorie Nederlandse beleggers waar het licht voor investeringen in winkels op groen staat. De pensioenfondsen en verzekeraars kwamen in 2016 tot een totaal van 78 miljoen euro. Na tien maanden in 2017 is dat 144 miljoen euro. Zo betaalde Bouwinvest 38,6 miljoen euro aan Wereldhave voor het 11.700 m2 grote wijkwinkelcentrum Oosterheem in Zoetermeer. Een ruime verdubbeling van het totaal van institutionele beleggers voor 2016 is in zicht. Bij een gelijkblijvend investeringstempo eindigen de pensioenfondsen en verzekeraars in 2017 op ruim 170 miljoen euro aan winkelvastgoedbeleggingen.

Als het aan Bouwinvest ligt, blijft het op de winkelmarkt niet bij de aanschaf van Oosterheem in Zwolle. ‘De aankoop is in lijn met de ambitie om het Retail Fund binnen drie jaar naar 1 miljard euro belegd vermogen te laten groeien’, zei Collin Boelhouwer, director Dutch Retail Investments in het begeleidende persbericht. Eind 2016 had de portefeuille van het Bouwinvest Retail Fund een waarde van 778 miljoen euro.

Ook Syntrus Achmea Real Estate & Finance zet in op groei in het segment winkels. Schijnbaar verwacht de vermogensbeheerder daar niet de enige in te zijn. In zijn nieuwste outlook voorziet Syntrus Achmea een toenemende appetijt voor Nederlandse winkels. Niet zozeer in de binnensteden van grote koopcentra, want de minimale aanvangsrendementen zullen naar Syntrus verwacht gelijk blijven in binnensteden zoals die van Amsterdam (3,0 procent), Rotterdam, Den Haag en Utrecht (4,0 procent) en de elf andere grotere koopharten (4,5 procent). Maar wel daarbuiten.

Zo verwacht Syntrus Achmea Real Estate voor 2018 een daling van de bruto aanvangsrendementen op dominante wijkcentra. ‘De behoefte aan dagelijkse goederen is een belangrijke pijler in de bestedingen van de winkelconsument. Wanneer wijkcentra een aantrekkelijk huurniveau en weinig leegstand kennen, is een aanvangsrendement onder de 6 procent mogelijk’, staat in de Outlook 2018-2020. En in de centra van middelgrote steden (G16) zal het minimale aanvangsrendement dalen naar 6,25 procent voor de allerbeste objecten, denkt Syntrus Achmea Real Estate & FInance. 2018 zou dus een jaar kunnen worden waarin zich het herstel aankondigt van de Nederlandse markt voor winkelvastgoedbeleggingen.

Reageer op dit artikel