nieuws

‘In 2018 nog meer vraag naar relatief goedkoop core-vastgoed’

Beleggingen

Buitenlandse beleggers zijn op koers om dit jaar voor een recordbedrag van meer dan 10 miljard euro aan Nederlands commercieel vastgoed te verwerven, voorziet Cushman & Wakefield. In 2018 blijft Nederland gewild, omdat core-vastgoed hier relatief goedkoop is en het huurgroeipotentieel groot.

‘In 2018 nog meer vraag naar relatief goedkoop core-vastgoed’
Mathijs Flierman Foto: Roy Beusker

Investeerders hebben voornamelijk een focus op acquisitie en slechts beperkt op dispositie’, constateerde Mathijs Flierman, head of Capital Markets van Cushman & Wakefield, op de Expo Real in München. ‘Iedereen zoekt core-kwaliteit, maar dat wordt echter zeer beperkt aangeboden. Duitse investeerders zoals Deka, Union en HIH-Warburg die enkele jaren geleden op de Zuidas kochten tegen yields van 6,5-7 procent, kunnen nu voor minder dan 4 procent verkopen. Maar zulke partijen verkopen niet, omdat ze de opbrengst niet kunnen herbeleggen. Alleen private equity-investeerders willen verkopen. Zij liften mee op de yieldcompressie; value add-portefeuilles die ze tussen 2013 en 2015 kochten, kunnen ze nu voor gemiddeld 400 basispunten verkopen.’

Koopgolf

Van deze buitenlandse private equity-investeerders moet de Nederlandse markt het in 2018 hebben, denkt Flierman. ‘Dit jaar koersen we af op een all-time-high beleggingsvolume. In 2018 is er nog meer buitenlandse vraag, maar nog minder aanbod. De koopgolf van private equity-partijen bereikte in 2014 zijn piek. Hun holding period is drie tot vijf jaar. Dus ik voorzie een verkooppiek in 2018. Veel private equity-investeerders verleggen hun focus naar meer core-plus-vastgoed met een verruiming buiten de Randstad. De reden: Nederlands core-vastgoed is nog relatief gunstig geprijsd ten opzichte van Europees vastgoed. Bovendien is er nu financiering beschikbaar voornamelijk voor het core- en core-plus-segment tegen lage rentekosten. Hierdoor zijn beleggers in staat hun rendementseisen te verlagen. Tussen 2012 en 2014 kochten deze partijen vrijwel zonder financiering vastgoed. In 2013 was er nagenoeg geen vreemd vermogen te krijgen; ze kochten toen zonder leverage. Nu hebben ze een goedkope hefboom met een leverage van 30 tot 60 procent. Destijds eisten hun investeerders een rendement op geïnvesteerd vermogen van 15 tot 20 procent. Nu neemt men genoegen met 10 tot 13 procent.’

Amsterdam goedkoop

Een van die vroege investeerders is Blackstone. Zo verkochten ze in 2016 een core/core-plus-kantorenportefeuille voor ongeveer 500 miljoen euro aan Anbang. De Amerikaanse durfinvesteerder herinvesteert sindsdien in de opbouw van een core/core-plus kantorenportefeuille in Amsterdam waar de grootste yieldcompressie te verwachten valt. Zo kocht Blackstone deze zomer bij de Zuidas kantoorcomplex Tripolis en kantoor Zuiderhof. Voor het leegstaande Tripolis van 23.500 m2 kreeg verkoper Axa 72,5 miljoen euro.

Een verstandige zet volgens Flierman. ‘Blackstone gaat Tripolis met Flow hoogwaardig herontwikkelen en waarschijnlijk snel verhuren. Ze gaan uit van een verdere daling van rendementen, omdat Amsterdam in buitenlandse ogen nog steeds ondergewaardeerd is. Dat hebben ze goed gezien. Vastgoed dat ze vorig jaar tegen een aanvangsrendement van 6 tot 6,5 procent kochten, gaat dit jaar 5 procent en zal ons inziens verder dalen.

Enorme huurgroei

Op dit moment ligt de prime yield in Amsterdam op 3,5 procent. Dat is al een ongekend laag niveau. Op de piek van de vorige vastgoedcyclus daalde de yield naar 4,9 procent met de aankoop het Atrium door het Ierse Quinlan. Buitenlandse investeerders rekenen massaal op een enorme huurgroei in Amsterdam. Nu liggen de huren in het hogere segment gemiddeld op ongeveer 250 euro, maar die kunnen over een paar jaar naar 300 tot 400 euro. De tophuren in WTC Amsterdam liggen al op 425 euro en zo’n 385 euro in het Atrium.’

Cushman & Wakefield ziet ook een groot huurgroeipotentieel in Zuidoost, vertelt Flierman. ‘Jarenlang schommelden de huren rond de  175 euro per m2 per jaar. De groei boven de 200 euro is vanaf 2017 een feit. ING is een belangrijke drijver achter de wederopstanding van Zuidoost met een significante opname in het gebied. De kwalitatieve leegstand is er sinds 2014 gedaald van 28 naar nu 6 procent. Kantoorgebouwen als Diana & Vesta hebben sinds de oplevering jarenlang leegstand gekend, maar zijn nu verhuurd. Wij verwachten dat Amsterdam steeds selectiever toestemming zal verlenen voor kantoortransformaties, omdat er nu al een kantorentekort is.’

Nog lagere yields

Ook Utrecht en Rotterdam hebben historisch lage niveaus van 5,5 procent bereikt, weet het beleggingshoofd. ‘Het gaat dan wel om core-vastgoed waar alle vakjes zijn aangevinkt; toplocatie, tophuurder, kantoor in technisch superieure staat. Zo krijgen we namens onze klant ongevraagde biedingen op de Rotterdamse Maastoren, de hoogste kantoortoren van Nederland. Northstar kocht het kantoor in 2015 en is voornemens om de komende maanden de toren te verkopen. De eigenaar wordt gedreven door de dalende aanvangsrendementen die naar verwachting rond de 5,5 procent liggen.’

Nu de kantorenmarkt uitverkocht raakt, richten buitenlandse spelers hun vizier op andere core-markten, constateert hij. ‘Ze wijken uit naar logistiek, woningen en hotels. Het is verbluffend hoe de Amsterdamse hotelmarkt zich heeft ontwikkeld. De afgelopen jaren gingen hoteldeals voor 6 tot 7 procent, nu gaat het om yields van 4 procent en zelfs eronder. Hele grote hoteldeals zijn de laatste tijd gepasseerd onder de radar, ook door buitenlandse institutionele beleggers. Amsterdamse hotels worden als een institutioneel product gezien. De bezettingsgraad is historisch hoog en nieuwe hotelvergunningen in het centrum worden niet meer verstrekt.’

Records 2007 versplinterd

Het totale investeringsvolume wordt dan ook meer dan ooit bepaald door buitenlandse partijen, rekent Flierman voor. ‘In de eerste helft van 2017 is 65 procent ofwel 5,26 miljard euro van het totale investeringsvolume van 8,1 miljard euro gerealiseerd door buitenlandse partijen. Een record. Je ziet dat de interesse van buitenlandse partijen zich op dit moment richt op alle segmenten, waar de nadruk in het verleden vooral op kantoren lag. Van die buitenlandse partijen namen asset managers 2,1 miljard euro voor hun rekening. Dat is 39 procent van de totale buitenlandse investeringen in de eerste jaarhelft in Nederland en 26 procent van het totale beleggingsvolume.’

Daar zit CBRE Global Investors overigens niet bij, merkt hij op. ‘In ons overzicht rekenen we hen als Nederlandse partij. Als de tweede helft van het jaar lijkt op de eerste hebben we met een nieuw record door buitenlandse asset managers te maken. Aangezien de tweede helft van een jaar meestal meer dynamiek brengt, lijkt dat dus waarschijnlijk. Het investeringsvolume gerealiseerd door buitenlandse beleggers zal dit jaar waarschijnlijk boven de 10 miljard euro en van vermogensbeheerders dus boven de 4 miljard euro uitkomen. Het totale beleggingsvolume, gerealiseerd door binnen- en buitenlandse partijen, kan dit jaar 16 miljard euro bereiken.’

Het vorige record dateert pas van 2016. ‘Vorig jaar deden buitenlandse partijen voor meer dan 7 miljard euro aan vastgoedaankopen, waarvan 3,3 miljard euro door vermogensbeheerders. Dat kwam respectievelijk overeen met de helft en bijna een kwart van het totale beleggingsvolume in 2016 van 14 miljard euro. Het record daarvoor werd in 2007 bereikt met zo’n 5 miljard euro door buitenlanders, waarvan 3,2 miljard euro door asset managers op een totaal destijds van bijna 12 miljard euro.’

Nederland meest gewild

De Nederlandse vastgoedmarkt blijft ook in 2018 zeer gewild bij buitenlandse beleggers, stelt Flierman. ‘Dat komt omdat wij vergeleken met de rest van Europa nog relatief goedkoop zijn. De gemiddelde Europese yieldspread tussen staatspapier en prime vastgoed is 270 basispunten tegen 390 basispunten in Nederland. Nederland is voor buitenlandse beleggers dus 130 basispunten voordeliger. Ook een eventuele renteverhoging van de ECB zal daar niets aan veranderen. Een renteverhoging van 20 tot 25 basispunten is geen probleem.’

Ook op de lange termijn zit het volgens hem snor. ‘De fundamenten van ons land worden door deze beleggers gewaardeerd. Nederland is een veilig economische en politiek stabiel land. We vergeten in Nederland wel eens hoe goed we het voor elkaar hebben in ons land, dat leren wij van die buitenlandse partijen. Dat Nederland als een veilig land wordt gezien, blijkt ook uit een analyse van Cushman & Wakefield waarin crossborder-investeringen in 2016 in veertig verschillende landen inzichtelijk zijn gemaakt. Nederland staat zevende op deze ranking. Maar als we het investeringsvolume delen door de voorraad blijkt ons land mondiaal de populairste bestemming voor vastgoedbeleggers te zijn.’

door: Martijn van Leeuwen

Dit artikel is gepubliceerd in de oktober-editie van Vastgoedmarkt

Reageer op dit artikel