blog

Duurzaamheid van kantoren heeft een prijs

Beleggingen

De afgelopen maanden is duurzaamheid een hot item geworden in de vastgoedsector.

Duurzaamheid van kantoren heeft een prijs
Pé Kohnstamm

Alles moet duurzaam zijn en het ene meetinstrument met bijpassend certificaat volgt het andere.

Tegelijkertijd is de structurele leegstand van kantoren hoger dan ooit. Het EIB heeft daarover in juni het rapport kantorenleegstand uitgebracht. De conclusie van deze studie is helder: niet alleen op korte termijn is er geen herstel van de bouw van kantoren, maar ook op langere termijn zijn de vooruitzichten zeer slecht. Het rapport is het lezen waard. Iedereen die nu nog roept of schrijft dat de markt wel weer aantrekt, doet aan wishfull thinking. In feite komen dezelfde variabelen aan bod, die ook indertijd onder leiding van prof. Hans de Jonge door de Vakgroep BMVB van TU Delft zijn gebruikt in de studie De toekomst van de Kantorenmarkt 1994-2015. Herlezing van dit rapport kan ik u zeker aanraden. Het grootste verschil tussen beide studies is het aantal vierkante meters verhuurbaar vloeroppervlak per medewerker. Door de snelle overgang naar flexibele werkplekken en het gedeeltelijk thuiswerken, kunnen op dezelfde verdiepingsvloer aanzienlijk meer personen werken. Vele grote bedrijven en organisaties hebben al aangegeven dat zij op korte termijn ook flexibele werkplekken gaan invoeren en dat betekent dat bij expiratie van bestaande huurcontracten er of wel wordt verhuisd naar een moderner gebouw of dat er ruimte wordt teruggegeven. De conclusie van het EIB is dat bij een heel matige productie van nieuwe vierkante meters de structurele leegstand verder zal oplopen.

Daarnaast zien wij de bovengenoemde trend om duurzame kantoren te betrekken. De rijksoverheid heeft aangegeven dat duurzaamheid een belangrijk criterium wordt bij de aankoop of aanhuur van gebouwen. Zelf gaat de Rijksgebouwendienst (RGD) het ministerie van VROM noodgedwongen zeer uitgebreid renoveren, waardoor het pand ongeveer twee jaar niet in gebruik is. Hetzelfde geldt voor het hoofdgebouw van het ministerie van Economische Zaken (EZ). Het ministerie van VROM is nu ongeveer twintig jaar oud en datzelfde geldt voor de ingrijpende renovatie van EZ van begin jaren negentig. Tevens is door de RGD aangekondigd dat de Rechtbank Amsterdam aan de Zuidas zal worden gesloopt in 2018, omdat het gebouw niet meer voldoet aan de eisen van duurzaamheid. Nieuwbouw komt daarvoor in de plaats. Ik ben heel benieuwd naar de kosten-baten analyses van deze drie beslissingen en naar het effect op de huisvestingslasten vanaf de oorspronkelijke ingebruikname tot de oplevering van het nieuwe pand of de renovatie. Eén conclusie kan al worden getrokken: de economische levensduur van kantoren uit 1990 is zeker geen veertig jaar. In de afgelopen jaren zijn de rendementen zodanig laag geweest, dat er geen ruimte was voor een afschrijvingscomponent in de rendementsberekening. Deze rekening moet nog worden verwerkt.

Als kantoorgebruikers waaronder de RGD massaal overstappen naar nieuwe ‘duurzame’ kantoren, dan heeft dat tot gevolg dat er nog meer moet worden gesloopt of herontwikkeld. Sloop is traditioneel economisch alleen verantwoord als de ondergrond meer waard is dan opstal + grond. Deze berekening wordt anders als duurzaamheid een belangrijk criterium is. Goede rekenmodellen daarvoor ben ik echter nog niet tegengekomen.

Deze column is eerder gepubliceerd in Vastgoedmarkt augustus 2010.

Reageer op dit artikel