nieuws

DTZ Zadelhoff marktleider tot overname

Transacties

Niet ieder jaar wordt een marktleider in de vastgoedwereld overgenomen. Voor het marktaandeelonderzoek kantoorverhuur is het gevolg een nieuwe nummer één. Aan de dominantie van DTZ Zadelhoff in 2016 doet dat weinig af.

DTZ Zadelhoff marktleider tot overname
KPN verlengde de huur van 18.500 m2 kantoor aan de Wilhelminakade 123 in Rotterdam. NL Real Estate adviseerde verhuurder Real I.S.

Het is afwachten of de top van CBRE gebak bestelt nu de uitkomsten van het marktaandeelonderzoek van Vastgoedmarkt bekend zijn. De Angelsaksische vastgoedadviseur bezet bij Vastgoedmarkt de eerste plaats op de landelijke ranglijst van vastgoedadviseurs op basis van gerealiseerde verhuurtransacties in 2016. Maar CBRE had op die ranglijst tweede gestaan, als DTZ Zadelhoff niet in de loop van het jaar was overgenomen door Cushman & Wakefield. CBRE zal aan de bak moeten om bij het volgende onderzoek van 2018 niet op een grotere afstand van de nummer één te eindigen dan bij het onderzoek van 2016.

Een overname van een marktleider is ook voor Vastgoedmarkt Research geen dagelijkse kost. Onderwerp van discussie was dan ook, aan welke partij de transacties van de overgenomen vastgoedadviseur moesten worden toebedeeld. Aan DTZ Zadelhoff? Of moesten de totalen van beide vastgoedadviseurs gelijk op één hoop?

Zuivere vergelijking

Voor het beeld van lokale krachtsverhoudingen doet de eigenaar van een vestiging er niet toe, overwoog Vastgoedmarkt. Het gaat om de transacties. Het maakt niet uit of die werden realiseerd namens DTZ Zadelhoff of Cushman & Wakefield, zolang het gaat om dezelfde vestigingen. Daarom staan de overgenomen filialen in de ranglijsten op basis van vestigingen en regio’s vermeld met DTZ Zadelhoff / Cushman & Wakefield.

Bij de landelijke ranglijst ligt dat anders. Eerst even de vingeroefening: samen waren DTZ Zadelhoff en Cushman & Wakefield in 2016 goed voor 295.000 m2 aan kantoortransacties. CBRE stelde daar 230.000 m2 tegenover. Het is een indicatie voor de krachtsverhouding tussen de grootste makelaars in 2017. Maar diezelfde optelling vertroebelt het beeld op de krachtsverhouding in 2016. Want van de twaalf maanden was DTZ Zadelhoff tien en een halve maand geen onderdeel van Cushman & Wakefield.

Een aanwijzing voor de te volgen aanpak stond in het persbericht waarmee de bedrijven op 15 november hun samengaan aankondigden. ‘Cushman & Wakefield, wereldwijd marktleider in commercieel vastgoedadvies, maakt vandaag bekend het volledige eigendom van de Nederlandse vastgoedorganisatie DTZ Zadelhoff te hebben verworven. Dit maakt Cushman & Wakefield ook in Nederland marktleider in dienstverlening in commercieel vastgoed. DTZ Zadelhoff maakt nu deel uit van de Cushman & Wakefield-groep.’

Een integratie van een bedrijf kost tijd en werknemers van DTZ Zadelhoff zullen zich niet van de ene op de andere dag werknemer van Cushman & Wakefield voelen. Maar voor welk bedrijf ze werken, daarover heeft de overnemende partij in de externe communicatie geen misverstand laten bestaan.

Virtuele winnaar

Had Cushman & Wakefield zich eigenaar genoemd van marktleider DTZ Zadelhoff, dan was er iets voor te zeggen de totalen van de voormalige DTZ-Zadelhoff filialen bij DTZ te laten. Alleen is dat niet zo. Cushman & Wakefield noemt zichzelf marktleider in Nederland sinds de dag waarop de inlijving van DTZ Zadelhoff bekend werd. Daarmee heeft de overnemende partij de credits opgeëist voor de transacties, die de overgenomen partij tot stand bracht vanaf de datum van overname.

Bepalend voor de toewijzing van de vierkante meters van DTZ Zadelhoff in de landelijke rangschikking is het tijdstip. Transacties van DTZ Zadelhoff van vóór 15 november tellen mee bij DTZ Zadelhoff. Tot die datum was het een zelfstandig bedrijf. Anders ligt dat met transacties die na 15 november tot stand werden gebracht door medewerkers en vanuit kantoren van het voormalige DTZ Zadelhoff. Die tellen mee bij Cushman & Wakefield. Omdat DTZ Zadelhoff sinds die novemberdag geen zelfstandig bedrijf meer is. Het is onderdeel geworden van de Cushman & Wakefield-groep. Op deze manier heeft Vastgoedmarkt voor DTZ Zadelhoff een totaal aan kantoorverhuurtransacties becijferd van 221.000 m2. Dat is 9.000 m2 minder dan het totaal van CBRE.

Dat roept natuurlijk de vraag op hoe de zaken er op 15 november voor stonden. Op die datum stond de teller voor DTZ Zadelhoff bij Vastgoedmarkt op 221.000 m2. CBRE stelde daar 207.500 m2 tegenover. Net als in de stand per 31 december in tabel 1 volgt de rest van de top 5 op respectabele afstand. Dynamis komt tot 95,500 m2, JLL tot 81.000 m2 en BNP Paribas tot 76.500 m2. Daarmee is er een virtuele winnaar per 15 november en die heet DTZ Zadelhoff.

Buiten top 10

Ook per 31 december 22016 kan een landelijke tussenstand worden opgemaakt die meer inzicht geeft in de activiteiten van DTZ Zadelhoff. Door de overname kwam 47.500 m2 verhuurde kantoorruimte op het het conto van Cushman & Wakefield. De transacties vielen in de periode van 15 november tot het einde van het jaar. Het ging om 15.000 m2 voor de DTZ Zadelhoff-vestiging Zwolle, 8.000 m2 voor Rotterdam, 6.500 m2 voor Den Haag, 5.500 m2 voor Amsterdam, 3.500 m2 voor Arnhem en Utrecht en 3.000 m2 voor Enschede en Eindhoven. Met die vierkante meters erbij had DTZ Zadelhoff ook per 31 december de landelijke ranglijst kantoorverhuur aangevoerd. Het totaal zou 268.500 m2 hebben bedragen. Cushman & Wakefield, zesde in tabel 1 met 74.000 m2, zou zonder de vierkante meters van DTZ Zadelhoff buiten de top 10 zijn gebleven.

Tabellen 2 tot en met 10 tonen waar Cushman & Wakefield zich met de overname het meest heeft versterkt als verhuurmakelaar in kantoren. De regio Amsterdam in tabel 3 springt eruit. De voormalige hoofdstelijke vestiging van DTZ Zadelhoff was in 2016 goed voor 77.500 m2. Voor het bestaande filiaal van Cushman & Wakefield bedroeg het totaal in hetzelfde jaar 24.000 m2. CBRE Amsterdam voert de lijst in de regio Amsterdam aan met 79.500 m2. Bij een gelijkblijvende verhuuractiviteit in 2017 zou Cushman & Wakefield in de regio Amsterdam ruim voor CBRE eindigen op de ranglijst voor verhuur van kantoren.
Ook in de regio Zuid heeft Cushman & Wakefield zich flink versterkt. De voormalige vestiging van DTZ Zadelhoff in Eindhoven was in 2016 goed voor 34,500 m2. Met dat filiaal heeft Cushman & Wakefield in één klap een serieuze concurrent voor JLL Eindhoven, in 2016 tweede in de regio Zuid met 29.000 m2. Ongeveer 60 kilometer naar het westen heeft Cushman & Wakefield nog een ijzer in het vuur. De voormalige vestiging van DTZ Zadelhoff Breda realiseerde voor 16.500 m2 aan verhuurtransacties in het segment kantoren. Het was goed voor een vijfde plek op de ranglijst voor de regio Zuid.

   

Verantwoording

Vastgoedmarkt baseert zich bij de samenstelling van de ranglijsten op de bij het onderzoeksteam gemelde gebruikstransacties voor kantoor- en bedrijfsruimten in vierkante meters in de periode 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016 door makelaarskantoren in Nederland en transacties die zijn verzameld door het onderzoeksteam. Onderhuur, kortlopende huurcontracten, contractverlengingen, sale-and-lease-backtransacties en koop voor eigen gebruik worden meegenomen in dit onderzoek. Bij vergelijking van de door Vastgoedmarkt samengestelde ranglijsten met die van andere onderzoeksteams moet hiermee rekening worden gehouden.
Bij het onderzoek wordt onderscheid gemaakt tussen verhuur- en aanhuurbemiddeling. Als er meer dan één bemiddelende partij is, dan wordt het aantal meters naar evenredigheid toebedeeld. Wanneer er bijvoorbeeld drie verhuurmakelaars bij één transactie zijn betrokken, wordt het metrage door drieën gedeeld. Was er bij dezelfde transactie één aanhuurmakelaar betrokken, dan telt het volledige metrage mee voor die aanhuurmakelaar.
Van samenwerkende kantoren, zoals onder meer Dynamis, IBG Makelaars en kantoren met verschillende vestigingen, zoals DTZ Zadelhoff, JLL, MVGM Bedrijfshuisvesting en CBRE, is in de landelijke ranglijst het totaal van deze kantoren als uitgangspunt genomen (zie overzicht voor vestigingen). Bij de overige ranglijsten wordt de positie van de individuele kantoren weergegeven. Bij de opstelling van de regionale ranglijsten is de gemeente waarin de transactie plaatsvond bepalend, niet de gemeente waarin het makelaarskantoor is gevestigd. Als er verschillende vestigingen zijn, staan in de regionale ranglijsten de afzonderlijke kantoren.
Vastgoedmarkt stelt geen jaarlijkse ranglijst samen van beleggings- en winkeltransacties. Evenmin wordt er rekening gehouden met de omzet van de bemiddelende kantoren of de honoreringen. Bij grote opdrachten worden meestal aparte honoreringsafspraken gemaakt met de betrokken makelaar(s) en bij zeer grote beleggingen kunnen die een fractie bedragen van de zogenaamde officiële tarieven. Daarom is de omzet niet vast te stellen.

Auteur: Peter Hanff
Dit artikel verscheen in Vastgoedmarkt van april 2017

Reageer op dit artikel