nieuws

Amsterdam behoedt landelijke kantorenmarkt voor krimp

Transacties

Na een aarzelend begin bleef de opname van Nederlandse kantoorruimte in 2016 toch op het niveau van 2015. Een druk vierde kwartaal in Amsterdam maakte het verschil tussen stabilisatie en krimp.

Amsterdam behoedt landelijke kantorenmarkt voor krimp
WPP huurde 19.500 m2 in Rivierstaete aan de Amsteldijk in Amsterdam.

De Nederlandse kantorenmarkt geeft bemoedigende signalen aan de buitenlandse partijen die er de afgelopen vele miljarden euro’s in investeerden. De opname stabiliseerde in 2016 op 1,3 miljoen vierkante meter, na een stijging van 6 procent in 2015. Tegelijkertijd steeg het totaal aan kortlopende overeenkomsten met 49 procent naar 60.900 m2. En het totaal aan contractverlengingen nam toe met 4 procent naar 506.000 m2. Dat heeft Vastgoedmarkt Research becijferd. Het gaat om kantoortransacties met oppervlakten van 500 m2 of meer.

Lang werd het beeld van de Nederlandse kantorenmarkt bepaald door een rustig eerste kwartaal. De opname in januari tot en met maart maanden bedroeg 182.200 m2, tegen 235.500 m2 in dezelfde periode een jaar eerder. De twee volgende kwartalen van 2016 lieten een groei zien, via 280.800 m2 naar 316.400 m2. De totalen voor dezelfde twee perioden van 2015 waren ongeveer even hoog. Het resultaat was een lagere opname in de eerste negen maanden van 2016 dan in dezelfde periode van het voorgaande jaar.

Maar het vierde kwartaal bracht een grote tempoversnelling. De laatste drie maanden van 2015 waren met een opname van 459.300 m2 al met afstand de drukste periode van dat jaar. In dezelfde periode van 2016 deed de Nederlandse gebruikersmarkt er een schepje bovenop met een opname van 518.400 m2.

Tikken

De voor beleggers en ontwikkelaars hoopvolle signalen ten spijt is het lang niet overal hosanna. In de meeste regio’s zakten de kantoorgebruiksmarkten in 2016 zelfs weg. Zo liet de regio Rotterdam een opnamedaling zien met 68.300 m2 (36 procent) naar 123.900 m2. De opname in de Maasstad en de aangrenzende gemeenten Schiedam en Capelle lag daarmee onder het niveau van 2014 (130.000 m2).

Enkele tientallen kilometers naar het noordwesten zonk een andere kantorenmarkt nog wat verder weg. De opname in de regio Den Haag was in 2015 al met 43 procent gedaald. In 2016 kwam daar een afname bij met 5 procent (4.000 m2) naar 82.300 m2. In 2014 was Den Haag met een opname van 152.700 m2 nog de tweede kantorenmarkt van Nederland, na Amsterdam. Nu is de residentiestad als kantorenmarkt voorbijgestreefd door de regio’s Rotterdam en Utrecht (stad) en de provincies Noord-Brabant en Zuid-Holland.

Ook op andere plaatsen kreeg de gebruikersmarkt voor kantoorruimte tikken. De opname daalde in de provincie Zuid-Holland met 28.800 m2 (22 procent), in de provincie Utrecht met 20.000 m2 (30 procent), in de provincie Overijssel met 13.600 m2 (24 procent) en in de provincie Flevoland met 9.200 m2 (85 procent).

Booking.com

Wanneer het over supportersgeweld gaat, heet het dat enkelen het verpesten voor velen. Met de Nederlandse kantorenmarkt werkte het in 2016 andersom. De opname-ontwikkeling in enkele regio’s voorkwam dat Nederland als geheel te boek zou staan als een krimpende kantorenmarkt.

De regio Noord-Brabant was goed voor een opnamestijging met 51.000 m2 (37 procent) naar 188.000, na een toename met 20.800 m2 (18 procent) in 2015. Fontys Hogescholen deed een duit in het zakje met de koop voor eigen gebruik van 24.000 m2 kantoor aan de Rondom 1 in Eindhoven. Bij nog drie Brabantse kantoortransacties werden oppervlaktes groter dan 10.000 m2 opgenomen. De Belastingdienst huurde 13.000 m2 kantoorruimte in Via Centraal bij station Breda, Imtech huurde 12.519 m2 op de High Tech Campus in Eindhoven en de Nederlandse tak van een buitenlands bedrijf huurde bijna 12.000 m2 kantoor in één van de grotere Brabantse steden.

Maar Amsterdam spande de kroon. De opname van kantoorruimte steeg in de hoofdstedelijke regio met 91.200 m2 (31 procent). Uitschieter was de koop voor eigen gebruik door Booking.com van 63.500 m2 kantoorruimte aan de Oosterdokskade. Op ruime afstand volgen de huur door WPP van 19.500 m2 in Rivierstaete aan de Amsteldijk en de huur van 12.000 m2 door B. Amsterdam aan de Johan Huizinglaan 400.

De drie grootste kantoortransacties in de regio Amsterdam hebben één ding gemeen. Ze vielen in het vierde kwartaal. De lijst met kantoortransacties in de regio Amsterdam in de laatste drie maanden is lang. Vastgoedmarkt Research turfde er 58 met oppervlakten groter dan 500 m2. Onderaan staat een totaal van 192.400 m2. Dat is niet alleen ruim twee keer zo hoog als in dezelfde periode van 2015 (94.500 m2). Het is ook hoger dan de opname in een heel jaar in elke andere Nederlandse regio.

Tabel 1 Opname kantoor in m2 (>500m2) in 2016
1e kwart 2e kwart 3e kwart 4e kwart Totaal 2016 Totaal 2015 Toaname
Regio Amsterdam 1) 36.100 77.700 77.400 192.400 383.500 292.300 31%
Regio Rotterdam 2) 11.000 23.400 36.700 52.800 123.900 192.200 -36%
Regio Den Haag 3) 13.100 10.100 25.800 33.300 82.300 86.300 -5%
Regio Utrecht 4) 21.200 44.500 33.600 39.800 139.100 124.200 12%
Provincie Drenthe 1.500 0 600 0 2.000 3.200 -38%
Provincie Flevoland 600 0 1.000 0 1.600 10.800 -85%
Provincie Friesland 0 600 2.700 0 3.300 11.000 -70%
Provincie Gelderland 12.000 9.100 23.700 20.100 64.900 56.000 16%
Provincie Groningen 6.000 2.000 0 0 8.100 9.500 -15%
Provincie Limburg 5.100 6.600 5.100 4.500 21.300 16.000 33%
Provincie Noord-Brabant 26.800 47.400 60.500 53.200 188.000 137.000 37%
Provincie Noord-Holland 5) 13.500 19.400 12.100 30.300 75.300 96.100 -22%
Provincie Overijssel 4.100 10.000 9.900 19.700 43.700 57.300 -24%
Provincie Utrecht 6) 2.600 7.300 3.800 34.000 47.700 67.700 -30%
Provincie Zeeland 2.900 700 0 7.400 11.000 3.200 244%
Provincie Zuid-Holland 7) 25.800 22.100 23.500 31.000 102.200 131.000 -22%
Totaal 182.200 280.800 316.400 518.400 1.297.800 1.293.700 0%
Deze cijfers zijn exclusief:
Contractverlenging 109.400 99.100 80.300 217.300 506.000 485.900 4%
Kortlopend < 5 jaar 14.700 27.100 8.200 10.900 60.900 40.900 49%
Onderhuur 0 600 0 13.300 13.900 11.500 21%
Overname contract 0 600 0 0 600 4.000 -85%
Rechtstreeks 15.000 1.500 0 0 16.500 8.700 90%
Bron: Vastgoedmarkt Research

 

Rhenus

De opname van bedrijfsruimte bleef nagenoeg stabiel op 2,6 miljoen vierkante meter. Het totaal voor 2016 is exclusief 188.200 m2 aan contractverlengingen, 214.000 m2 aan kortlopende overeenkomsten, 6.000 m2 aan onderhuur en 194.400 m2 aan rechtstreekse gebruikstransacties. Het gaat om oppervlakten van 750 m2 of meer.

Op de gebruikersmarkt voor bedrijfsruimten torende Noord-Brabant uit boven de andere regio’s. Het totaal voor de zuidelijke provincie steeg met 208.800 m2 of 31 procent naar 890.200 m2. Dat is ruim twee keer zo hoog als het totaal van 319.300 m2 voor nummer twee Zuid-Holland (exclusief de regio’s Rotterdam en Den Haag).

Met een beetje fantasie kan de Brabantse groei worden toegeschreven aan de handel en wandel van één eindgebruiker. Met huurcontracten voor in totaal 186.026 m2 nam Rhenus Contract Logistics één vijfde voor zijn rekening van de bedrijfsruimte-opname in Noord-Brabant. De logistiek-onderneming tekende voor 82.126 m2 aan Ekkersrijt 3301 in Son, voor 60.400 m2 in New Logic III aan de Dr. Paul Janssenweg in Tilburg, voor 35.000 m2 aan Ekkersrijt 9004 in Son en voor 8.500 m2 aan de Aletta Jacobsweg 4 in Tilburg. Andere grote afnemers van Brabantse bedrijfsruimte waren Inter-Sprint met de koop van 48.096 m2 aan de Transitoweg in Moerdijk en Ceva met de huur van 32.632 m2 aan de Rietschotten 2 in Oud-Gastel.

De regio Utrecht (stad) toonde de grootste relatieve opnamestijging van bedrijfsruimte, met 57.400 m2 of 150 procent naar 95.600 m2. Anders dan in Brabant werd in de stadsregio Utrecht het totaal bepaald door kleine en middelgrote transacties. Twee ontstegen de oppervlakte van 10.000 m2. Een logistiek dienstverlener kocht voor eigen gebruik een complex van ruim 15.000 m2 op bedrijventerrein Lage Weide in Utrecht en Ahold huurde 14.419 m2 aan Strijkviertel 31 in De Meern.

Ook op veel plaatsen in het westen van Nederland nam de activiteit toe op de gebruikersmarkt voor bedrijfsruimten. Het totaal van 319.300 m2 voor Zuid-Holland betekende een stijging 52.700 m2 (20 procent). Een kwart van dat totaal komt op het conto van twee Nederlandse winkelketens die ieder een bedrijfsruimte huurden, ieder in een middelgrote plaats. In Noord-Holland steeg de opname van bedrijfsruimte met 47.800 m2 (26 procent) naar 233.300 m2. Den Haag was goed voor een stijging met 12.100 m2 (24 procent) naar 63.400 m2. In Amsterdam bedroeg de opnamestijging 3.400 m2 of 5 procent.

Daling Rotterdam

De opvallendste afwezige in het lijstje met regio’s waar de opname van bedrijfsruimte steeg, is Rotterdam. Het totaal voor de Maasstad en de aangrenzende gemeenten Schiedam en Capelle aan den IJssel daalde met 71 procent. Bedroeg de opname in 2015 nog 258.900 m2, een jaar later was dat 74.900 m2. Geen andere Nederlandse regio liet zo’n grote daling zien van de opname van bedrijfsruimte.

Het beeld voor de bedrijfsruimtemarkt in Rotterdam was er één van kleinere transacties. Het totaal van 2015 voor de regio was opgemaakt uit een lange reeks middelgrote transacties en twee die de 20.000 m2 ontstegen: de huur van 36.000 m2 aan de Galileistraat door Pacorini Metals en de huur van 30.000 m2 aan de Makassarstraat in Rotterdam door Rhenus Logistics. In 2016 was de grootste bedrijfsruimtetransactie in de regio Rotterdam de huur van 12.000 m2 door LT Foods aan de Bosporusstraat 32-50 op de Maasvlakte.

Buiten de Randstad en Noord-Brabant was op de bedrijfsruimtemarkt minder activiteit te zien dan in 2015. De opname daalde in Gelderland met 70.400 m2 (19 procent), in Groningen met 33.200 m2 (82 procent), in Flevoland met 20.300 m2 (66 procent), in Drenthe met 18.000 m2 (56 procent), in Overijssel met 14.200 m2 (7 procent) en in Zeeland met 900 m2 (5 procent). Friesland was de uitzondering. Daar steeg de opname van bedrijfsruimte met 12.800 m2 (54 procent).

Tabel 2 Opname bedrijfsruimte in m2 (>750m2)
1e kwart 2e kwart 3e kwart 4e kwart Totaal 2016 Totaal 2015 Toename
Regio Amsterdam 1) 5.100 17.700 23.100 26.400 72.300 68.900 5%
Regio Rotterdam 2) 4.200 10.600 11.300 48.700 74.900 258.900 -71%
Regio Den Haag 3) 11.300 18.300 17.900 15.900 63.400 51.300 24%
Regio Utrecht 4) 9.500 39.300 6.000 40.900 95.600 38.200 150%
Provincie Drenthe 1.400 1.900 0 11.000 14.200 32.200 -56%
Provincie Flevoland 0 1.300 9.000 0 10.300 30.600 -66%
Provincie Friesland 4.900 11.400 14.500 5.500 36.300 23.500 54%
Provincie Gelderland 139.500 57.100 32.400 69.900 298.800 369.200 -19%
Provincie Groningen 1.800 1.200 0 4.500 7.500 40.700 -82%
Provincie Limburg 30.300 5.400 15.200 79.000 130.000 146.000 -11%
Provincie Noord-Brabant 353.300 179.500 145.900 211.500 890.200 681.400 31%
Provincie Noord-Holland 5) 52.600 25.500 70.100 85.000 233.300 185.500 26%
Provincie Overijssel 42.100 66.800 31.200 54.900 195.000 209.200 -7%
Provincie Utrecht 6) 22.000 20.700 9.700 54.900 107.300 169.100 -37%
Provincie Zeeland 0 6.000 1.500 10.700 18.200 19.100 -5%
Provincie Zuid-Holland 7) 61.200 68.400 75.100 114.600 319.300 266.600 20%
Totaal 739.300 531.100 462.900 833.400 2.566.700 2.590.400 -1%
Deze cijfers zijn exclusief:
Contractverlenging 28.800 29.000 83.700 46.600 188.200 328.800 -43%
Kortlopend < 5 jaar 51.800 67.800 41.600 52.800 214.000 282.800 -24%
Onderhuur 0 5.200 0 1.100 6.400 23.000 -72%
Rechtstreeks 41.800 121.600 3.500 27.600 194.400 10.600 1734%
Bron: Vastgoedmarkt Research

Noten bij tabellen

1) Amsterdam, Amstelveen, Diemen en Ouder-Amstel

2) Rotterdam, Capelle aan den IJssel en Schiedam

3) Den Haag, Leidschendam-Voorburg en Rijswijk

4) Utrecht-stad, inclusief Vleuten, De Meern en Maarssen

5) exclusief regio Amsterdam

6) exclusief regio Utrecht-stad

7) exclusief regio’s Rotterdam en Den Haag

Criteria en definities

De opnamecijfers die Vastgoedmarkt publiceert over de kantorenmarkt hebben uitsluitend betrekking op specifieke kantoorruimte groter dan 500 m2. Kantoren behorend bij of deel uitmakend van fabrieken en bedrijfsgebouwen, onderwijs- en medische instellingen en dergelijke, of winkels/showrooms worden toegerekend aan de betreffende hoofdfunctie en dus niet als kantoor aangemerkt. Een vereiste is een fysieke verplaatsing van een bedrijf of instelling. Zowel koop- als huurtransacties worden als opname geregistreerd. Buiten de opnamecijfers blijven transacties met een onderhuur- of kortlopend contract (minder dan 5 jaar), sale-and-leasebackcontracten en contractverlengingen. Deze cijfers worden wel geregistreerd en apart vermeld in de tabellen. Ook kantoorruimte die voor eigen rekening en gebruik wordt ontwikkeld (kenmerk rechtstreeks) blijft buiten beschouwing. Eenzelfde werkwijze is van toepassing op bedrijfsruimte, maar in dit segment geldt een minimumoppervlakte van 750 m2. Vastgoedmarkt verstaat onder bedrijfsruimte ruimten die zijn bestemd voor productie, opslag en distributie van goederen. Ook bedrijfspaviljoens met een kantoorcomponent worden als bedrijfsruimte gezien.

Auteur: Peter Hanff
Dit artikel verscheen in Vastgoedmarkt van februari 2017

Reageer op dit artikel