blog

Hoe duurzaam is duurzaam?

Transacties

‘Duurzaam is de ontwikkeling die aansluit op de behoeften van het heden zonder het vermogen van de toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen.’ Zo luidt de begripsomschrijving van de World Commission on environment and Development (Verenigde Naties) in het rapport Our Common future. En wie zou dat durven betwisten?

Hoe duurzaam is duurzaam?
Tom Berkhout

‘Duurzaam’ is de bezweringsformule geworden van de laatste decennia. Wat duurzaam is, is goed. Wat en wie duurzaam zijn, is een vraag die eigenlijk als onfatsoenlijk geldt. En dus ligt wildgroei voor de hand: we kunnen duurzaam winkelen, beleggen, leven, eten. Ja, wat niet?

Zo is nu ook de vastgoedmarkt aangestoken door het duurzaamheidsvirus. En al zijn de goede bedoelingen evident, een zekere irritatie laat zich voelen als in naam van de duurzaamheid oude wijn in nieuwe zakken wordt gepresenteerd of datgene wat al jaren wordt gedaan en voor de hand ligt, wordt aangeboden als een novum waar we al jaren op zaten te wachten.

Onder het kopje ‘Technische documenten’ van de European Valuation Standards (EVS) 2016 treffen we Information Paper 1 (EVIP 1) aan met het onvermijdelijke onderwerp ‘Duurzaamheid en taxatie.’ Het zal niet, denk je in eerste instantie. Maar zie, waar we een vermanende wijsvinger verwachten, treffen we een ontnuchterend betoog aan. De taxateurs wordt meegegeven dat het niet mogelijk is om een algemene regel te formuleren ten aanzien van een typisch patroon voor het verrekenen van premies of kortingen met betrekking tot milieukwesties. ‘Ook wanneer dergelijke kwesties op de markt wel degelijk significant zijn, zal veel afhangen van factoren zoals de marktsituatie, de mate van transparantie van informatie, locatie, sector, blootstelling aan milieurisico’s in de regio en bewustwording onder klanten.’

Toch sluiten de EVS niet uit dat markten na verloop van tijd op basis van milieuoverwegingen tot een gedifferentieerde waardering van vastgoed komen. Het zou kunnen gebeuren dat zeer energie-efficiënte gebouwen met een laag energieverbruik of objecten waaraan een erkend duurzaamheidscertificaat is toegekend, op sommige markten extra waarde naar zich weten toe te trekken. Maar verfrissend realistisch vervolgt de schrijver met: ‘Hoewel dit voor een poosje het geval kan zijn, is het goed mogelijk dat wanneer de markt zulke normen vanzelfsprekend begint te vinden of zulke normen wettelijk verplicht zijn, de premie plaatsmaakt voor kortingen bij andere objecten. Dit soort veranderingen zijn typisch voor de markt en derhalve is niet in zijn algemeenheid te stellen welke impact deze kwesties hebben op de waarde, de huurprijzen en het rendement van vastgoed.’

Gelukkig, een nuchtere kijk op de zaak. In de theorie van de S-curve – elk organisme kent een ontwikkeling van opgaan, blinken en verzinken – zijn we de initiatieffase en de exploratiefase misschien al voorbij en komen we in de consolidatiefase. Die kenmerkt zich door regels en bureaucratie. Daarna komt de onvermijdelijke afbouw- of aftakelingsfase, die zich kenmerkt door (krampachtig) bewaken en behouden, vastklampen aan het verleden. En instorten.

Mede door de vele goede initiatieven (platforms en onderzoeken) op dit terrein lijkt duurzaamheid nu ‘bon ton’ in de vastgoedsector, om niet te zeggen: business as usual. Dat is op zich goed nieuws. Maar heeft men zich al afgevraagd wat de nieuw opgave voor de sector, na deze trend, wordt?

Over de auteur

Tom Berkhout is professor Real Estate Universiteit Nyenrode

Reacties: t.berkhout@nyenrode.nl

Deze column is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van juli 2017

 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels