blog

Kantoren: nuanceringen in de contouren

Transacties

Beleggingsinstelling NSI wil zich, zo las ik laatst, meer richten op grotere kantoren in de grote steden. Verklaarbaar misschien als het om strategie gaat, maar toch wel opmerkelijk. Was de kantorenmarkt de laatste decennia niet wat kwakkelend?

Kantoren: nuanceringen in de contouren
Tom Berkhout

Als ik rendementsoverzichten onder ogen krijg, kijk ik altijd het eerst naar wat de kantoren ‘doen’; en dat viel de laatste jaren behoorlijk tegen. Maar de kantorenmarkt is altijd boeiend. Het is en blijft een interessante, cyclische markt die de stand van de economie voor een deel weerspiegelt. Met het verhuren van kantoorruimte is het ‘moderne beleggen’ in Nederlands commercieel vastgoed immers ooit begonnen. Daarom richtten de opleidingen zich traditioneel ook op deze categorie. Maar spreken we van vergane glorie of van nieuwe rondes en nieuwe kansen?

De afgelopen twintig jaar zagen we enorme pieken en dalen in de Nederlandse kantorenmarkt. Volgens de Nederlandse Jaar Vastgoedindex 2015 is het totaalrendement op jaarbasis in de afgelopen tien jaar een schamele 3,2% geweest. Daarmee bungelen de kantoren onderaan het lijstje. De ‘hausse’ heeft ervoor gezorgd dat we nu opgescheept zitten met een enorme voorraad aan kantoorruimte met nog steeds een hoge leegstand. En er was nog wel zo voor gewaarschuwd.

Demografische ontwikkelingen (vergrijzing en ontgroening) en het nieuwe werken zijn al veel eerder aangewezen als belangrijke bedreigende factoren voor de kantorenmarkt. Een bekend fenomeen is bovendien de functioneel-economische veroudering van kantoren. Ook al hul je een nieuw gebouw in een plastic hoes en trek je alles vacuüm, dan nog is een kantoorgebouw na tien jaar economisch beschouwd verouderd. Misschien zet die veroudering al in op de tekentafel. Van tekening tot ingebruikneming verstrijkt immers een lange en onzekere periode waarin van alles in de markt en op technologisch gebied kan gebeuren; en, zo leert de ervaring, ook gebeurt. Als een bestaand kantoor enigszins bij de tijd moet worden gebracht, vergt dat veel geld. Nieuwbouw is financieel vaak een aantrekkelijk alternatief, maar heeft als nadeel dat er nóg meer wordt toegevoegd aan de toch al overvloedige voorraad. Er is wel vraag naar kantoren, maar dan wel naar nieuwe, duurzame gebouwen die op de juiste (top)locaties staan. Opgewonden juichverhalen in de pers over de aantrekkende kantorenmarkt betreffen dan ook met name die categorie. Het mag duidelijk zijn dat er grote belangen schuilgaan achter kantoren, ook voor de bouwers ervan. Berichtgeving moet dan ook altijd bezien worden in het licht van degene die aan het woord is. In de provincie, bij de particuliere beleggers, zit nog veel leed in de kantorenportefeuille.

Recentelijk is een beleidsstudie van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het Centraal Planbureau (CPB) verschenen over de kantorenmarkt, getiteld ‘De toekomst van kantoren. Een scenariostudie naar de ruimtebehoefte’. Puur kwantitatief beschouwd kunnen we over voldoende kantoorruimte tot 2050 beschikken, zelfs als de vraag zal stijgen. In een scenario met sterke economische groei bedraagt de kantoorbehoefte in 2050 48 miljoen vierkante meter. In een laag groeiscenario 30 miljoen vierkante meter, ofwel 67 procent van de huidige voorraad in 2030 en 54 procent van de huidige voorraad in 2050. Nieuwbouw van kantoren zal natuurlijk nodig blijven, vanwege de veroudering en doordat bestaande kantoorgebouwen en -locaties incourant raken. Wanneer provincies, regio’s en gemeenten de reductie van de kantorenvoorraad van maatschappelijk belang achten, dan zullen zij volgens de schrijvers van de studie in de gaten moeten houden dat er netto meer aan die voorraad onttrokken wordt (door sloop en transformatie) dan er wordt toegevoegd via nieuwbouw. Hopelijk dat die nuancering nu eens wel ter harte wordt genomen.

Tom Berkhout

Professor Real Estate Universiteit Nyenrode

Deze column is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van maart 2017

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels