nieuws

Rotterdam Vastgoed: van havenarbeiders naar slimme maakeconomie

regios

In Rotterdam worden te weinig woningen gebouwd om aan de vraag te kunnen voldoen. Om de bouw te stimuleren heeft de gemeente een bouwcoördinator benoemd die locaties en marktpartijen met elkaar moet verbinden. Dat was te vernemen op de elfde editie van het congres Rotterdam Vastgoed die plaatsvond op 24 november op de RDM Campus.

Hoe had de bijeenkomst Rotterdam Vastgoed anders kunnen beginnen dan met een presentatie van Ronald Schneider, wethouder Stadsontwikkeling en Integratie en vader van de veelbesproken Woonvisie? Over het voornemen van de wethouder om 20.000 goedkope huur- en koopwoningen te vervangen door duurdere, valt veel te zeggen. Maar door alle aandacht voor dit aspect van de woonvisie – waarin de ambities van de stad met de woningvoorraad tot 2030 worden gepresenteerd – dreigt de urgente bouwopgave waar de stad mee geconfronteerd is, onder te sneeuwen. Want dat er een tekort aan woonvoorzieningen in Rotterdam dreigt, werd tijdens de door SPRYG georganiseerde bijeenkomst wel duidelijk. Liefst drie verschillende sprekers van de gemeente grepen hun optreden tijdens het evenement aan om te onderstrepen dat de gemeente alle ruimte biedt voor nieuwe initiatieven op het gebied van woningbouw. Interessant waren de sprekers die de woningbouwopgave verbonden aan de ontwikkeling van Rotterdam naar een slimme maakeconomie. Peter van Gugten, directeur van Heijmans Vastgoed, wist als moderator de liefde voor Rotterdam bij het publiek aan te wakkeren. 

Schaarste 

Rotterdam is een interessante casus op het gebied van woningbouw en stadsontwikkeling. De stad doet het goed onder de doelgroep van gemiddeld en hoogopgeleiden en gezinnen die in de stad willen blijven wonen. Het afgelopen jaar maar is liefst 46 procent van de te koop staande woningen in de binnenstad verkocht boven de vraagprijs. Ronald Prins, directeur ruimtelijk economische ontwikkeling van de gemeente stelde in zijn presentatie dat alle marktsegmenten rond de woningbouw het goed doen. Dat kan echter ook liggen aan schaarste op de markt. En die schaarste zal de komende jaren nog toenemen zonder radicale maatregelen: de woningbouwproductie in Rotterdam loopt qua plancapaciteit flink achter op de andere grote Nederlandse steden. Schneider vroeg ten overstaan van de zaal zelfs begrip voor de periode van economische tegenvallers, waarin weinig ruimte was voor initiatieven van bouwers. ‘Maar’, zo verzekert de wethouder, ‘we zijn nu volop in de meewerkmodus!’ Dit jaar werd zelfs een bouwcoördinator aangesteld die locaties en marktpartijen met elkaar moet verbinden. ‘Spreek hem aan, vraag zijn kaartje en ga samen aan de slag!’ besluit Schneider zijn verhaal, wijzend naar Mattijs Rommelse, die daardoor tijdens de koffiepauze en de afsluitende borrel verzekerd was van voldoende gesprekspartners. 

Volgens Erik Braun, stadseconoom aan de Erasmus Universiteit, is het de komende jaren zaak om Rotterdam economisch te ontwikkelen: weg van de havenactiviteit en de petrochemie en richting de next economy. Dat laatste begrip mag dan modieus zijn, Braun weet het in zijn minicollege de nodige verdieping te geven door andere steden aan te halen die het economisch goed doen. Voor Rotterdam lijkt een economie die gebaseerd is op ‘related variety’ de volgende stap. Hiermee wordt bedoeld een economie die zich ontwikkelt op het raakvlak tussen twee verschillende sectoren. In Eindhoven schonken de machinebouw en de high techindustrie het levenslicht aan de succesvolle tech-startupcultuur. In Rotterdam kunnen haven en chemie voor eenzelfde nieuwe economische impuls zorgen.

Innovatiewerkplaats 

De eerste aanzetten naar die nieuwe economie zijn te vinden in het Rotterdam Innovation District (RID), een gebied dat als voornaamste kenmerk heeft dat het zich in vrijgekomen havengebieden bevindt aan weerszijden van de Maas. De gebieden Merwe-Vierhavens en RDM Rotterdam kunnen volgens de brochure die online te vinden is, samen zelfs de grootste innovatiewerkplaats van Europa genoemd worden.

Of dit opgaat voor de huidige activiteiten in het gebied valt nog te bezien, maar dat er ruimte is voor initiatief staat buiten kijf en met het Innovation Dock op de RDM Campus en de vestiging van knuffelinnovator Daan Roosegaarde in Merwe-Vierhavens (M4H) heeft het RID in ieder geval een goede uitgangspositie. Daarnaast kent het RID nog een aantal andere aantrekkelijke randvoorwaarden voor succes, namelijk de nauwe samenwerking met diverse onderwijsinstellingen zoals het Erasmus Centre for Enterpreneurship en de Hogeschool Rotterdam, en in het geval van het M4H-gebied de nabijheid van potentieel aantrekkelijke woonmilieus in onder andere Bospolder-Tussendijken. René Lamers, projectleider van het RID, is enthousiast over de toekomst en is druk bezig met het werken aan de randvoorwaarden voor succes van het gebied: ‘Het organiseren van toegang tot ruimte, faciliteiten, marktpartners, financiering en mankracht.’

Bedrijven die zich vestigen in het RID krijgen volgens Lamers een red carpet treatment. Het mag dan zo zijn dat negentig procent van de inwoners van Rotterdam nog zeker een aantal decennia zijn brood zal verdienen in de traditionele sectoren, investeren in de new economy is broodnodig. Economische diversificatie beschermt immers tegen economische schokken die tijdens een crisis de stad kunnen opbreken. 

Fysieke omgeving

Na afloop van een bevlogen presentatie door ondernemer Guus Balkema ontspon zich een dialoog met moderator Peter van Gugten over het belang van de fysieke omgeving voor innovatie en kennisdeling. En dat gaat verder dan het op zichzelff staande object, zo blijkt. In de huidige ‘purpose economy’ is vraag naar kwaliteit van woon- en werkomgeving. Het werken aan de stad moet vervuld worden met ambitie, zo meent Van Gugten. Balkema, Die als oprichter van 010works van de voormalige Eon-centrale op het M4H-terrein een innovatiecluster maakte voor bedrijven op het gebied van bioplastics, on demand manufacturing en circulair ontwerp, vult aan dat er behoefte is aan goede gebouwen, maar nog meer aan goede plekken. De toekomstige iconen van Rotterdam zullen geen gebouwen zijn, maar gebieden waar wonen, innovatie en maakindustrie worden gecombineerd. Elk nieuw gebouw moet straks onderdeel zijn van een ‘winning team’.

Ook Robert Winkel, architect-directeur van Mei Architects & Planners, breekt een lans voor kwalitatieve ontwikkeling van de stad. Tijdens het werk aan de Fenikslofts op Katendrecht, merkte hij dat mensen niet alleen behoefte hebben aan een eigenzinnige woning, maar ook aan een divers aanbod van cultuur en horeca. ‘Mensen zijn er hongerig naar’, stelt hij. Hij houdt de aanwezigen voor om bij ontwikkelingen niet alleen te kijken naar de woon- of werkvraag, maar kwaliteit als integrale opgave. De Fenikslofts heeft dankzij het aanbod van appartementen in diverse groottes in combinatie met ruimte voor bedrijvigheid en culturele instellingen in de plint, de basis gelegd voor een nieuwe en diverse gemeenschap op Katendrecht. Over het succes van de Fenikslofst is Winkel duidelijk: “stel de mens centraal, dan heb je gelijk focus in je handelingen.”

Met die opmerking is Bianca Seekles het roerend eens. Zowel voor Nieuw Crooswijk, een omvangrijk herstructureringsproject met 1.800 nieuwe woningen in Rotterdam Zuid, als voor Little C in de Coolhaven, stonden de bewoners centraal. Via intensieve trajecten met bewonerpanels werd boven water gehaald wat men wilde. Bij Little C betekende dat bijvoorbeeld dat er ruimte werd gereserveerd voor appartementen met een grootte van 100-110 vierkante meter en dat er meer aandacht kwam voor de buitenruimte. 

Verbeterde treinverbindingen

Tijdens het afsluitende debat waren glansrollen weggelegd voor Nico Mol, directeur aquisitie en projectontwikkeling van Vesteda en Jan van den Hogen van  DEKA. Ze vertegenwoordigden respectievelijk de binnenlandse en de buitenlandse investeerders. Terwijl Van den Hogen het gebrek aan een eenduidig vastgoedbeleid van de stad hekelde, was Mol juist enthousiast over de kansen in Rotterdam. Mol, al dertig jaar actief in de stad, ziet voor het eerst dat de woningprijzen het niveau naderen van andere grote steden in Nederland. De verbeterde treinverbindingen ziet Mol ook als een asset voor de stad. ‘Je bent in 30 minuten op de Zuidas, voor buitenlandse mensen is dit een absurd korte reistijd.’ Rotterdam moet volgens Mol dan ook inzetten op het ontwikkelen van woonprogramma’s rond OV-knooppunten. Ook laat Mol zijn oog vallen op het havengebied van de stad. ‘Die vieze ouwe haven van jullie zal de komende jaren flink wat geld gaan opleveren. Verbind de ontwikkelopgave daar met innovatieve maakindustrie en zorg dat de economische motor flink gaat draaien.’

Integrale kwaliteit was de rode draad tijdens de bijeenkomst van Rotterdam Vastgoed. Als de bevlogenheid van de sprekers rond dit onderwerp een indicatie is van wat Rotterdam de komende jaren te wachten staat, gaat de stad met haar inwoners een goede tijd tegemoet. Seekles waarschuwde echter dat de populariteit van Rotterdam ook een keerzijde heeft. ‘Business as usual’ moet koste wat kost worden voorkomen. Ze ziet nu al de neiging ontstaan bij de gemeente om meer en meer bouwopgaven te gaan tenderen. ‘Dit gaat altijd gepaard met de belofte om te sturen op kwaliteit, maar de ervaring leert dat het resultaat te vaak suboptimaal is.’

 

Over de auteur 

Sander Woertman is business developer bij De Zwarte Hond 

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van december 2016 

 

Mensen op het terras van de Fenix Food Factory, met uitzicht op de hoogbouw van de Kop van Zuid, inclusief Hotel New York, het gebouw van het Gemeentelijk Havenbedrijf, het Montevideo-gebouw en De Rotterdam.

Foto: Rotterdam Branding Toolkit, Iris van den Broek 

 

 

 

 

 

Reageer op dit artikel