nieuws

‘Verdere verdichting maakt Rotterdam tot echte metropool’

regios

Als één van de boegbeelden van geslaagde vastgoedtransformaties in Rotterdam, volgt oprichter/eigenaar Jan Ultee van de ontwikkelende vastgoedbelegger U Vastgoed de plannen van de gemeente kritisch. Die wil na leegstaande kantoren nu retaillocaties en bedrijventerreinen aanpakken. ‘Pas op dat gebieden niet oncontroleerbaar worden.’

‘Verdere verdichting maakt Rotterdam tot echte metropool’

Oprichter en eigenaar Jan Ultee van U Vastgoed heeft een satelliet-kantoor in een pand aan het einde van een doodlopende straat op het kantorenpark achter het AZ-stadion in Alkmaar. Bij de bel staat de naam van een bevriende relatie. ‘De kantoren achter in de straat komen het eerste leeg en worden pas het laatst weer gevuld’, zegt Ultee. Hij gebruikt het als een comfortabel tijdelijk onderkomen, op een boogscheut afstand van zijn woning in het nabijgelegen Bergen.

Aanleiding voor het gesprek is zijn visie op de ambities van de gemeente Rotterdam met de transformatie van leegstaande panden. Hij kent de stad goed, is er zelf al vele jaren actief, houd er kantoor in een schitterende villa aan het Museumpark, tegenover museum Boijmans Van Beuningen. Tijdens het gesprek komen projecten van zijn hand langs als het Easyhotel aan Westblaak 67, het Zuiderziekenhuis en de recent opgeleverde Nieuwe Admiraliteit aan de Admiraliteitskade, drie kantoortorens die werden getransformeerd naar zogeheten micro-appartments.

Ultee maakt zich zorgen over de grote bedragen die op dit moment weer beschikbaar zijn voor beleggingen in vastgoed. ‘Er worden nu al weer grote risico’s genomen. Partijen worden in leven gehouden door de lage rente, maar creëren problemen die onomkeerbaar zijn. Geld maskeert die problemen. In tijden van krapte worden mensen scherper. Zonder krapte is de scherpte direct weg.’

Niet de weg

‘Procedureel hebben nieuwe ontwikkelingen veel haken en ogen. Daardoor kosten ze geld, tijd en energie. Als geld ruim voor handen is, kun je tijd kopen om een project rond te krijgen. Dan kun je product maken om het maken.’ Zijn gezicht spreekt boekdelen – dit is niet de weg die de vastgoedsector wil bewandelen.

De ruime beschikbaarheid van geld leidt ook tot de toetreding van nieuwe, niet-professionele partijen in de markt. ‘Ondanks de crisis zijn er voldoende mensen die over geld beschikken – neem bijvoorbeeld vier huisartsen die wat geld bij elkaar leggen om een kantoorpand te kopen voor de verhuur. Zij krijgen waarschijnlijk ook nog geld van de bank, ter aanvulling en voor de hefboom om de lage rente. Zonder ervaring en kennis wordt dat een risico. De geldkraan moet niet zomaar voor iedereen open.’

Dicht bij de kerk

Waar het gaat om transformaties heeft Ultee recht van spreken – hij houdt zich al 25 jaar bezig met de herbestemming van vastgoed. Hij is er als vanzelf ingerold, doordat hij altijd heeft gekozen voor investeringen in stadscentra. ‘Hoe dichter bij de kerk, hoe beter je belegging. Maar daar is slechts zelden grond te koop. Dus zul je moeten herontwikkelen.’

De stad is opnieuw in trek. Steden worden bovendien aantrekkelijker door relatief snelle treinverbindingen. ‘Met de auto kom je tegenwoordig de stad al niet meer uit als het een beetje regent. Een van mijn medewerkers reist met het openbaar vervoer in twintig minuten van Voorschoten naar kantoor in Rotterdam – dat lukt je met de auto niet.’

Kardinale fout

 De overheid maakt mooie stappen, onder andere met de ontwikkeling van het nieuwe centraal station in Rotterdam. ‘Maar er worden ook kardinale fouten gemaakt. Kijk naar het verlengen van de A4 – had vijftig jaar geleden al moeten gebeuren. En met een extra twee kilometer spoor had de hogesnelheidstrein een halte kunnen krijgen bij de Rotterdamse luchthaven Zestienhoven.’

‘Je moet met een kist met 50 man aan boord helemaal niet willen landen op Schiphol.  Zet ‘m lekker aan de grond in Rotterdam en je bent bij wijze van spreken twintig minuten later in Amsterdam. Zo lang doet een toestel op Schiphol er tegenwoordig over om van de Polderbaan naar de terminal te taxiën.’ Zo komt bovendien een slottijd vrij voor een vliegtuig van formaat.

Beetje duur

Een gemiste kans voor de stad, concludeert Ultee. Hij is blij met het nieuwe station, dat een krachtige impuls geeft aan het omliggende gebied. ‘Het Groothandelsgebouw is verkocht, vooral omdat het sinds de HSL opeens prettig ligt ten opzichte van Schiphol en Amsterdam. Dagelijks worden enorme aantallen mensen via het station verplaatst. Het mag een beetje duur zijn uitgevallen, maar het levert meer op dan het heeft gekost. Door het station treedt verdichting op, waardoor Rotterdam een grotere metropool gaat worden.’

Met ambitieuze doelstellingen op het terrein van transformatie wil Rotterdam die verdichting bereiken. ‘Een goede keuze. Transformaties komen in golven. Nu zitten wij in zo’n golf. Uiteindelijk raak je in een gebied uitgetransformeerd. Dan ben je voor een kwart eeuw wel klaar.’

Nieuwe Admiraliteit

Hij zag het in de praktijk met De Nieuwe Admiraliteit. ‘In dat gebied werd een bedrijfsverzamelgebouw omgebouwd tot Student Hotel. Dat was zo’n succes dat het kantoor van de Sociale Dienst erbij werd getrokken. Vervolgens werd de Admiraliteit omgebouwd tot studentenwoningen. In zes jaar tijd heeft een heel blok in de stad een woonbestemming gekregen, voor een doelgroep waarvan de leden elkaar versterken. Ineens leeft het gebied weer. Maar misschien wordt het over 25 jaar wel weer een kantorenblok …’

Ultee volgt de plannen van de gemeente om na kantoren nu ook retaillocaties en bedrijventerreinen te transformeren kritisch. ‘Het brengt ook risico’s met zich mee. Je schept mogelijk ongelijkheid, waardoor je de kans loopt dat gebieden oncontroleerbaar worden. Het kan niet zo zijn dat je alles wat je bouwt voor elk doel mag gebruiken. Gaan we hoofd- en subbestemmingen creeëren? Als iemand in de Waalhaven gaat wonen, gaan we daar dan ook eens in de week een vuilniswagen naartoe sturen? Als je in een bedrijfshal van 300 meter zou mogen wonen, hoe gaan we dat dan waarderen? Pas op voor zulke situaties – die zijn onhoudbaar’, waarschuwt Ultee.

Wooncommune

Een schrikbeeld doemt op voor zijn geestesoog: ‘Je moet er niet aan denken – een wooncommune in de hal naast Schmidt Zeevis op Noord-West. Die kan dan niet meer midden in de nacht met een vrachtwagen z’n vis afleveren. Iets anders is als een webwinkel in z’n bedrijfshal steeds meer winkelachtige activiteiten ontplooit. Dat zie je overal gebeuren. Dat heeft ook invloed op het gebied. Mengen en mixen is prima, maar je moet goed op de consequenties blijven letten.’

Ook met de medewerking van de gemeente verloopt niet elke transformatie even makkelijk, ervaart Ultee. Zijn Zuiderziekenhuis staat al een tijdje leeg, in afwachting van de procedures om op dezelfde plek 200 woningen te bouwen. ‘We zijn nu anderhalf jaar onderweg.’ Er zijn nog voldoende stappen te zetten door de overheid. De gemeente kan veel, maar geen landelijk geldende regels aanpassen. Dat werkt ook in het nadeel van de burgers. ‘Het zijn ruime woningen voor grote gezinnen. Er klonk daverend applaus toen we de plannen presenteerden. En toen gingen we de procedures in. Waarom moeten al die termijnen zo onbeschoft lang zijn? Die woonwijk komt er wel, maar het wordt allemaal wel duurder.’

Rotterdam transformeert

U Vastgoed is één van de partijen die leegstaande gebouwen in Rotterdam transformeert naar woningen. Gemeente Rotterdam presenteerde tijdens een congres op 10 december de nieuwe aanpak die de gemeente voorstaat in de samenwerking met marktpartijen. Dit is het vierde artikel in een reeks over transformatie in Rotterdam. Eerdere afleveringen verschenen in de edities van oktober (‘Na panden moet gemeente nu gebieden transformeren‘), november (‘Na kantoren nu ook winkels transformeren‘) en december 2015 (‘Certitudo Capital transformeert hoofdkantoren naar woningen‘). In de februari-editie verschijnt het vijfde en laatste deel in deze serie. 

Auteur: Johannes van Bentum

Dit artikel verscheen in Vastgoedmarkt van januari 2016

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels