nieuws

Weg vrij voor herinrichting Jaarbeursterrein

regios

De overeenkomst tussen de gemeente Utrecht en Jaarbeurs voor de herinrichting van het Jaarbeursterrein maakt de weg vrij voor de tweede fase van de herontwikkeling van het Utrechtse stationsgebied. Duurzaamheid en verdichting staan centraal in ‘s lands grootste binnenstedelijke herontwikkeling.

Wethouder Victor Everhardt van Utrecht beschouwt  de vorige maand gesloten overeenkomst met de Jaarbeurs als een ‘historische stap op weg naar een gezonde en duurzame uitbreiding van het stadscentrum’. Daarmee is volgens hem de grootste hobbel genomen voor de ontwikkeling van de tweede fase van de herontwikkeling van het stationsgebied. Het betreft de verdere herinrichting van het centrum van Utrecht aan de westkant van Utrecht Centraal.

Nu het bestuur van Jaarbeurs en het college van burgemeester en wethouders hebben ingestemd met de voorwaarden voor de herontwikkeling, kunnen de plannen voor dit gebied concreet worden. De gemeenteraad ging in maart ook akkoord met de voorgestelde ruiling van grondposities en de omzetting van erfpachtrechten.

 

Aan de slag

‘We kunnen nu samen aan de slag om in dit deel van Utrecht te kunnen bouwen aan een gezonde toekomst voor onze stad’, stelt D66-bestuurder  Everhardt tevreden in het markante, nieuwe Utrechtse stadskantoor. Hij is sinds 2010 verantwoordelijk voor de transformatie van het stationsgebied in de Domstad. ‘Dit gebied wordt het voorbeeld van gezond leven in de stad, een voorbeeld van wat we als stad bedoelen met Healthy Urban Living. Het betekent een energie-efficiënt en groen gebied dat aantrekkelijk en toegankelijk is voor iedereen die er woont, werkt of op bezoek komt.’

De gemeente werkt de komende tijd de toekomstvisie  uit in een structuurvisie voor het Nieuwe Centrum. De toekomstvisie biedt ruimte aan een ‘duurzame, gezonde stedelijke verdichting’ met hoogbouw tot 90 meter in een functiemix van wonen, werken en leisure’. Uitdaging voor de gemeente is volgens Everhardt het vinden van beleggers en projectontwikkelaars  die binnen de randvoorwaarden willen investeren in de acht hectare die middels de grondruil zijn verkregen aan de Croeselaan van de Jaarbeurs.

 

Geen weilanden volbouwen

In 2030 is Utrecht doorgegroeid van 320.000 naar 400.000 inwoners. De groei wil de stad opvangen door ruim 40.000 inwoners binnen  de bestaande bebouwing te huisvesten en 20.000 door verdere groei in Leidse Rijn. Het Nieuwe Centrum, dat is een deel van het Jaarbeursterrein, en de Merwedekanaalzone zijn locaties waar door intensief ruimtegebruik en hogere dichtheden de grootste groei – circa 40 procent van de nieuwe huisvesting  – gaat plaatsvinden. Everhardt:  ‘We willen de bestaande stad echt verdichten. De tijd van het volbouwen van weilanden ligt bijna achter ons.’

De activiteiten van de Jaarbeurs komen op een kleiner gebied aan de westkant van het Merwedekanaal te liggen. De Jaarbeurshallen zijn in 2026 met 90.000 m2 waarschijnlijk een kwart kleiner dan nu. ‘We zoeken de connectie’ lichtte directeur complexvernieuwing van de Jaarbeurs, Rob van der Heijden, zijn 243 miljoen euro vergende toekomstplannen toe in het AD Utrechts Nieuwsblad. ‘De natuurlijke aansluiting met de omgeving. Want eerlijk is eerlijk: buiten de bedrijfstijden is het rond de Jaarbeurs een desolate toestand.’Kinepolis

Tussen beurshallen en stadscentrum wordt een hoogwaardige wandelroute aangelegd met groenvoorzieningen. Langs de route komen diverse recreatieve, culturele en commerciële attracties. De afspraken maken het voor Jaarbeurs mogelijk het complex de komende tien jaar te transformeren en te verduurzamen. Omdat het parkeerterrein van de Jaarbeurs wordt geconcentreerd aan de overzijde van het Merwedekanaal, kan het verkeer richting Jaarbeurs het parkeerterrein makkelijker bereiken. Van daaruit kunnen bezoekers zowel naar de Jaarbeurs als naar andere delen van het centrum gaan.

Eerste ontwikkeling vormt Kinepolis Jaarbeurs, waarvan de bouw november vorig jaar begon. Met 14 zalen en rond de 3.300 stoelen wordt het een van de  grootste bioscopen van Nederland  Naast het reguliere filmprogramma is een aantal zalen ook inzetbaar voor evenementen of congressen. Kinepolis mikt in Utrecht Jaarbeurs op ruim 1 miljoen bezoekers per jaar. De opening staat gepland voor begin 2017.

 

Tien jaar kissebissen

Rijst de vraag waarom het akkoord tussen gemeente en Jaarbeurs bijna tien jaar op zich heeft laten wachten. ‘Er zijn hier heel lang discussies geweest in de politiek of de Jaarbeurs überhaupt wel de juiste partner was’, antwoordt Everhardt. ‘Kon de Jaarbeurs niet veel beter de stad uit?’ Die opstelling heeft bij de Jaarbeurs een aantal luiken gesloten.’

Het gebrek aan vertrouwen leidde tot onderhandelingen ver achter de komma. ‘Heerlijk voer voor juristen, maar slecht voor de stad en Jaarbeurs’, oordeelt de Utrechtse bestuurder. Uiteindelijk werd de vertrouwensbasis door veel praten toch gelegd. ‘We hebben elkaar kunnen vinden in een helder akkoord waarin een gezonde stedelijke verdichting én duurzaamheid centraal staan. Zonder dat alles is dicht geregeld over de te gebruiken methodes en technieken.’

Everhardt werd in 2010 bestuurlijk verantwoordelijk voor het Utrechtse stationsgebied en besteedt nog altijd ongeveer 40 procent van zijn tijd aan het gebied. Daarnaast bestaat zijn wethouderportefeuille uit de beleidsterreinen Zorg en Werk & Inkomen. Zo’n veertig gemeenteambtenaren zijn dagelijks in de weer met de herinrichting van het stationsgebied.

 

Crisis was positief

Volgens Everhardt heeft de financiële crisis eerder een positief dan een negatief effect gehad op de voortgang van deze unieke binnenstedelijke  transformatie. ‘Veel contracten met ontwikkelaars en aannemers voor de eerste fase waren al getekend  en stonden bij mijn aantreden op de rails. Doordat er ineens veel capaciteit vrij kwam, kregen we hier alle aandacht. Dit in combinatie met de mogelijkheden die de Crisis-en hertstelwet bood om procedures te versnellen heeft er toe geleid dat we na een aanvankelijke achterstand binnen twee jaar keurig binnen de planning zitten.’

Gevolg van de crisis was wel dat de provincie Utrecht eind 2015 flink moest wieden  in alle plannen voor nieuwe kantoorpanden in de provincie. Van de 4,3 miljoen vierkante meter die in de pijplijn zat is 2,2 miljoen vierkante meter geschrapt. Niet vreemd, want 19 procent van de kantoorvoorraad staat leeg. De gemeente Utrecht moest vooral flink inleveren, met name in het nieuwe stadsdeel Leidse Rijn en op de kantoorlocaties Papendorp en Kleinviertel.

 

Meest aantrekkelijke kantoorlocatie

Maar het Stationsgebied hoeft geen meter van de geplande 250.000 m2 in te leveren vanwege ‘de atypische situatie’. De vraag naar nieuwe kantoorruimte (237.000 m2) is hier namelijk groter dan het huidige aanbod van ruim 62.000 m2.

Everhardt: ‘Laten we wel wezen: samen met de Amsterdamse Zuidas  is het Utrechtse Stationsgebied  de meest aantrekkelijke  kantorenlocatie van het land. Utrecht Centraal vormt het grootste OV-knoopunt van het land, met dagelijks méér reizigers dan op de topdagen op Schiphol, waar we overigens slechts een half uurtje sporen vandaan zitten. Kortom, deze locatie is ook uiterst geschikt voor internationale ondernemingen. We gaan ons dan ook bij de werving van nieuwe bedrijven met name focussen op de categorie ondernemingen die gebaat is bij een centrale ligging.’

Wat zijn volgens de wethouder de kritische succesfactoren om een project van dergelijke omvang en duur tot een goed einde te brengen? ‘Vertrouwen is cruciaal’, klinkt het prompt. Everhardt: ‘Maar ook een duidelijke visie hebben: hier willen we naar toe met dit gebied, op deze voorwaarden vinden we elkaar en dat leggen we ook goed contractueel vast. Zonder dat dit ten koste gaat van het adaptief vermogen en er ook in de uitvoering ruimte blijft voor aanpassingen die rechtdoen aan de laatste stand van de techniek. Dat is ook precies de weg die we bewandeld hebben met Jaarbeurs.’

 

Kosten Tivoli-Vredenburg

Wat zou Everhardt met de kennis van nu anders hebben gedaan bij  de ontwikkeling  van muziekcentrum Tivoli-Vredenburg om beter binnen budget te blijven? In plaats van de begrote 100 miljoen euro kostte dit architectonische hoogstandje liefst 150 miljoen euro. ‘Besteed een gebouw niet aan op de top van de markt, want dat is precies wat is gebeurd. Maar dat weet je natuurlijk pas achteraf. Wat ook meespeelde was dat we die ontwikkeling in eigen hand hebben gehouden. Dat was de situatie die ik aantrof, toen ik aantrad. Bij het Noordgebouw en het Zuidgebouw is door mij de keuze gemaakt om in een intensieve dialoog met gemeente en stakeholders het vastgoed voor rekening en risico door de markt te laten ontwikkelen. Op die wijze heb je veel meer grip op de parameters en het budget. Verder is het natuurlijk een uiterst complex gebouw, waar veel externe adviseurs naar hebben gekeken.’

Maar het resultaat mag er ondanks de kostenoverschrijding zijn, meent de wethouder. ‘Tivoli-Vredenburg  is van enorme toegevoegde waarde voor de stad. Dat de oude concertzaal van Vredenburg uit de jaren zeventig met zijn wereldbefaamde akoestiek behouden is gebleven, vormt een prachtig voorbeeld van duurzaamheid. Je hoeft niet alles plat te gooien om iets goeds neer te zetten.’

 

’s Lands grootste binnenstedelijke herontwikkeling

De herinrichting van het Utrechtse stationsgebied vormt zonder twijfel de grootste binnenstedelijke herontwikkeling van ons land en waarschijnlijk zelfs van de afgelopen vijftig jaar.

Het kolossale project komt niet bepaald uit de lucht vallen. Veel Utrechtnaren baalden al meteen bij de opening, in 1973, van het ‘stad-in-de-stad’-concept van het oude Hoog Catharijne.  Het oerlelijke betonnen bastion, pal naast de historische binnenstad, geldt dan ook samen met de Bijlmermeer als één van de ergste planologische miskleunen van het grootschaligheidsdenken uit de jaren zestig.

Startpunt van de herontwikkeling vormt het referendum van 2002 waarin de Utrechtse bevolking zich uitsprak voor visie A, uitgewerkt in het Masterplan Stationsgebied. Het betonnen bastion moest worden geopend, de singelstructuur hersteld en dit deel van de binnenstad op menselijk maat heringericht. De transformatie omvat meer dan veertig projecten en loopt tot 2030, verdeeld in twee fases. De eerste fase verkeert volop in uitvoering. Een aantal  spraakmakende projecten is reeds opgeleverd.

 

Drie miljard euro

De herinrichting van het totale Stationsgebied vergt een investering van maar liefst drie miljard euro, waarvan twee miljard door private partijen (waaronder Klépierre, Jaarbeurs, hotelketen Amrath en CBRE Global Investors) en één miljard van de overheid (gemeente Utrecht, rijksoverheid, NS en Prorail).

Utrecht Centraal, ooit gebouwd voor circa 35 miljoen reizigers per jaar, verwerkt thans zo’n 88 miljoen mensen. Dit neemt alleen nog maar toe, naar verwachting tot zo’n 100 miljoen reizigers in 2030. De oplevering van de nieuwe Stationshal staat gepland voor december 2016. Opdrachtgevers zijn Prorail, NS en gemeente Utrecht.

De gemeente Utrecht stopt totaal zo’n 600 miljoen euro in het gebied, waarvan al een flink deel is ingevuld  met het in  juni 2014 opgeleverde stadskantoor (211,4 miljoen euro) en het eveneens in 2014 opgeleverde muziekcentrum Tivoli/Vredenburg (150 miljoen, 50 miljoen méér dan gepland) en het station. Tussen de nieuwe stationshal en het vernieuwde winkelcentrum komt een plein, waaronder de grootste fietsstalling van de wereld is gepland voor 12.500 fietsen. 

Belangrijke bijdrage van de rijksoverheid vormt buiten de stationshal de herontwikkeling van de Knoopkazerne, tot  een gecombineerd kantoor- en vergadercentrum van 30.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) voor de Rijksoverheid.

 

Klépierre

Door de overname van Corio is de Franse winkelcentrumbelegger Klépierre sinds vorig jaar eigenaar van Hoog Catharijne, met 26 miljoen bezoekers het drukst bezochte winkelcentrum van Nederland. De onderneming investeert  475 miljoen euro in de renovatie en uitbreiding van het winkelcentrum. Aan de bestaande 67.000 m2 retail wordt 35.000 m2 toegevoegd, waaronder 17.800 m2 in het toekomstige Entreegebouw. Ook ontwikkelt  Klépierre 136 appartementen, waarvan 76 aan het Vredenburg die al opgeleverd en bewoond zijn, en zestig in het Entreegebouw. 

Bij de verbouwing en nieuwbouw is naast de menselijke maat de aansluiting met de binnenstad een belangrijk criterium. Het nieuwe ontwerp van Hoog Catharijne voorziet in een volledige integratie van het winkelcentrum met de binnenstad. Twee assen verbinden straks de stad vanaf het Vredenburg via het winkelcentrum met het station. Bezoekers kunnen daardoor eenvoudig en comfortabel heen en weer lopen..De werkzaamheden begonnen in 2009 en duren tot 2019.

 

Het Paviljoen

Binnenkort start de bouw van het Paviljoen, dat komt te liggen boven de perrons van de sporen 1, 2 en 3. Het futuristische gebouw krijgt veel glas en twee lagen: een laag winkels en een laag café en restaurants. Oplevering staat gepland voor de zomer of herfst van volgend jaar. Het Paviljoen wordt ontwikkeld door Klépierre en de architect is Moederschein Moonen Architects.

 

Alle projecten van het Utrechtse Stationsgebied zijn te vinden op de uitstekende website www.cu2030.nl.

Auteur Erik Wiegerinck

Dit artikel is gepubliceerd in het aprilnummer 2016 van Vastgoedmarkt

Reageer op dit artikel