nieuws

Schneider: ‘Na kantoren nu ook winkels en bedrijventerreinen’

regios

Gemeente Rotterdam is goed op weg met de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen. Na kantoren zijn nu andere soorten vastgoed aan de beurt, zoals leegstaande scholen, winkels en bedrijventerreinen. ‘We kijken niet langer alleen naar objecten kijken, maar naar het hele gebied’, vindt wethouder van Integratie en Wonen Ronald Schneider.

Schneider: ‘Na kantoren nu ook winkels en bedrijventerreinen’

De lessen van vijf jaar transformatie wil Schneider met voortvarendheid in praktijk brengen in de zogeheten Aanpak 2.0 die hij tijdens het Transformatiecongres in de Van Nelle-fabriek op 10 december 2015 presenteert. ‘Als gemeente hebben wij een kennisvoorsprong, die benutten wij door partijen samen te brengen. Wij stellen ons flexibel op en leggen de rode loper uit.’

De afgelopen vijf jaar kregen ruim 300.000 incourante kantoormeters een nieuwe bestemming. Transformatie draait inmiddels om meer dan alleen kantoorgebouwen. Het gaat ook om maatschappelijk vastgoed als scholen en kerkgebouwen. Schneider herinnert zich uit zijn studietijd een voormalige kerk in de Rotterdamse wijk Crooswijk, waar al studentenappartementen in waren gemaakt. ‘Dus transformatie is niet iets van de laatste jaren.’

Nu wordt er in het Oude Westen een voormalige schoolgebouw door een aantal particulieren in collectief opdrachtgeverschap omgebouwd tot woningen. ‘We zijn begonnen met kantoren, maar passen dezelfde aanpak toe op andere soorten vastgoed. Nu pakken wij ook de leegstand van winkels en bedrijven en bedrijventerreinen aan.’

Inventiviteit

Gemeente Rotterdam wil daarbij gebruik maken van de inventiviteit van marktpartijen. ‘Het is aan de gemeente om deze partijen maximaal te faciliteren. Daarbij kijken wij verder dan alleen naar het object. Wij willen het aanpakken van het leegstaande vastgoed gebruiken om een gebied sterker te maken. Wij willen flexibel zijn, meebewegen met de visie van marktpartijen.’

Voor winkels baseert de gemeente het beleid op de Nota Detailhandel die is opgesteld voor kansrijke gebieden. ‘Voor sommige plekken in de stad leidt dat tot een uitsterfbeleid, waar we winkelruimten actief willen transformeren. Net als in perifere gebieden waar winkels evenmin kansrijk zijn.’

Tevreden

Schneider is trots op de aanpak van zijn gemeente. ‘Marktpartijen zijn tevreden.’ Wat maakt een verdere verbetering van de aanpak van leegstand dan nodig? ‘De aanpak van kantorenleegstand lag voor de hand. Toen wij ontdekten dat die succes had wilden wij verdere stappen zetten.’

Eén van de opdrachten die de gemeente ziet is de groeiende leegstand van maatschappelijk vastgoed. Dat is leegstand die de gemeente deels zelf veroorzaakt. ‘De overheid wordt kleiner, heeft minder vastgoed nodig en daardoor ontstaat inderdaad leegstand. De oplossing ligt ook voor de hand. De gemeente is immers de spin in het web.’

Oliemannetje

De wethouder ziet voor de gemeente een rol als kennismakelaar. ‘Wij kunnen eigenaren van vastgoed in contact brengen met deskundigen, ook op het terrein van de regels. Wij kunnen optreden als een oliemannetje, zorgen dat alles soepel blijft lopen.’

Ook sommige bedrijventerreinen kennen toenemende leegstand. Eigenaren van bedrijfsruimten hebben vaak geen notie van de mogelijkheden. ‘Daarin kan de gemeente helpen. Voor minder goedlopende bedrijventerreinen kunnen wij de bestemming verruimen.’ Concrete voorbeelden heeft Schneider nog niet. ‘Wij zijn nu volop bezig plannen te ontwikkelen. Dit zijn processen waarover je niet in twee maanden tijd beslist.’

Nieuwbouw

De leegstand in de stad is na vijf jaar actieve transformatie nog niet voorbij. Schneider voorziet zelfs nieuwe leegstand, ondanks het voorzichtig aantrekken van de markt. ‘Het is een landelijke trend dat kantoorgebruikers andere eisen stellen aan vastgoed dan twintig jaar geleden. Veroudering van het bestand leidt dus tot extra leegstand.’

Dus blijft nieuwbouw volgens hem een noodzaak. ‘Maar dat moet wel met beleid. Wij hebben hiervoor de Kop van Zuid en het Central District – het gebied rondom het Centraal Station – aangewezen. Wil je nieuw bouwen op een andere plek in de stad, zoals baggeraar Van Oord deed, dan moet je elders eenzelfde aantal meters uit de markt nemen. Maar in potentie is er voldoende ruimte bij het station.’

Schiekadeblok

Daarmee verwijst Schneider onder andere naar het Schiekadeblok, waaruit de financieel geplaagde ontwikkelaar LSI zich onlangs heeft teruggetrokken. ‘We zijn die LSI-affaire nog aan het verwerken. De oorspronkelijke plannen voor 240.000 m2 kantoorruimte zijn ingehaald door de tijdgeest. Maar vriend en vijand zijn het erover eens: dit is een toplocatie. Voor een stad als Rotterdam is het uniek om een ontwikkellocatie te hebben van deze omvang zo centraal in de stad.’

Schneider wil beslist niet vooruitlopen op een nieuw masterplan. ‘Je kunt het maar één keer goed doen. We willen het tempo erin houden, maar geen overhaaste beslissingen nemen. We nemen de gemeenteraad bij elke stap mee. Eerst moeten wij ons bezinnen op wat wij er precies willen. Hoe zeggen de Fransen dat al weer? Reculer pour mieux sauter.’

Hogere inkomens

Het gaat Schneider om het terugbrengen van de balans in de stad. Daarvoor is het van belang dat bewoners met midden- en hogere inkomens behouden blijven voor de stad en – nog beter – terugkeren. ‘Dat kan door voor deze groep het juiste woonmilieu te scheppen. Deze mensen zijn in de loop der jaren vertrokken naar Barendrecht en Capelle. Middeldure huurwoningen waren in Rotterdam minder voorradig. We slagen er nu al beter in om deze inwoners voor de stad te behouden, maar moeten daar nog veel meer op inzetten.’

Regelmatig slaat de wethouder een eerste paal. Aan de toekomstige bewoners vraagt hij dan steevast waar zij vandaan komen. ‘Uit de buitengebieden. Dan vertellen zij mij dat zij naar Capelle zijn verhuisd omdat zij geen geschikte woning in de stad konden vinden. Wat mij ook opvalt is dat er meer Amsterdammers naar Rotterdam verhuizen, dan andersom. Hier krijg je waar voor je geld. Rotterdam is een leuke stad geworden.’

Straatfestival

Dat komt mede door projecten in wat Schneider ‘kansrijke wijken’ noemt. ‘Dat zijn wijken die een stap kunnen maken in gentrification. We hebben afspraken gemaakt met woningcorporaties over het samenvoegen van kleine woningen, om ze interessant te maken voor een kapitaalkrachtiger publiek. In die buurten praten wij met bewoners over hoe hun droomstraat eruit zou zien. Een paar parkeerplaatsen weg, een speelvoorziening, met daaraan gekoppeld een straatfestival. Jaarlijks steken wij er 1,2 miljoen euro in. Gebieden krijgen daardoor een extra impuls.’

Hij is zelf gaan kijken bij de school in het Oude Westen die via cpo is omgebouwd tot woningen. ‘Google maar eens op De Omscholing. Niet alleen die school, maar de hele buurt heeft een impuls gekregen. Nu is een tweede school in die wijk aan de beurt. Net als in klushuizen investeren deze mensen een flink bedrag in de verbouwing. Als de overbuurman dan z’n vuilnis op de verkeerde dag aan de straat zet, zeggen zij daar iets van. Zo komt de sociale controle in de buurt weer tot leven.’

Potentiële woonlocaties

Schneider wil het wonen in de binnenstad verder versterken. ‘Rotterdam heeft traditioneel weinig inwoners in het centrum. We willen verdichten, die kans is er door gebouwen te transformeren. Er zijn veel potentiële woonlocaties, de waardering groeit voor hergebruik van oude gebouwen. Een andere stad zou je eerst moeten afbreken.’

Naast de gemeente maakt ook de provincie Zuid-Holland zich hard voor het aanpakken van leegstand. Liggen de inspanningen van provincie en gemeente eigenlijk wel in elkaars verlengde? ‘Coördinatie is natuurlijk goed. Maar wanneer de provincie een moratorium zou afkondigen op het bijbouwen van kantoormeters, zou dat een slechte zaak zijn. Ik hoop wel dat de provincie oog houdt voor wat belangrijk is voor een stad als Rotterdam.’

Rode loper

De Aanpak 2.0 die Schneider begin december tijdens het Transformatiecongres presenteert, bevat alle verworvenheden uit het verleden: snelle procedures, een flexibele houding van de gemeente, die bovendien opereert als spin in het web. ‘Partijen weten elkaar vaak niet goed te vinden. Wij moeten ervoor zorgen dat informatiestromen op elkaar aansluiten. De gemeente heeft het overzicht, dus kom naar ons toe. Wij leggen de rode loper uit.’

De kern van de verbeterde aanpak zijn voor Schneider de flexibiliteit en de rode loper. ‘We zien marktpartijen als partner. Maar dat betekent dat wij ook intern van alles moeten veranderen. Als organisatie moet je processen zo inrichten dat je ook sneller kunt leveren. Dat zijn wij nu aan het doen.’

Aanspreekpunten

Inmiddels beschikt de gemeente over een kenniscentrum specifiek voor leegstand. De organisatie is er volgens Schneider van doordrongen hoe belangrijk transformatieprojecten zijn voor de stad. En er zijn duidelijke aanspreekpunten. ‘Dat betekent dat partijen niet meer eindeloos van loket naar loket dwalen.’

Een transformatie die hem erg aanspreekt is het Student Hotel in Kralingen – van oudsher de studentenwijk van Rotterdam. ‘Het oude kantoorgebouw heeft in z’n nieuwe bestemming een enorme impact op z’n omgeving gekregen. Het is een mooie locatie geworden, met een fijne plint, waar nu iedereen met z’n laptop neerstrijkt om te werken. Dit was zo’n succes dat een leegstaand pand om de hoek is gekocht en het Student Hotel is uitgebreid.’

Auteur: Johannes van Bentum

Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van november 2015.

Transformatiecongres

De Gemeente Rotterdam organiseert op 10 december samen met haar partners, een inspirerend Transformatiecongres. Wat en wie heb je nodig om effectief te transformeren? Wethouder Ronald Schneider onthult de nieuwe Rotterdamse Transformatie-aanpak onthullen. Er zijn slechts 250 plaatsen, dus meld u nu kosteloos aan via http://www.transformatiecongresrotterdam.nl/

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels