Het CPB bekeek de huizenprijzen rond de stations van Arnhem, Breda en Tilburg, waar de afgelopen jaren geïnvesteerd is in het aantrekkelijker maken van de stationslocaties. Er komt een vervolgstudie naar het eventueel afromen van private baten.
Dalers en stijgers
In Arnhem daalden de prijzen van huizen dichtbij het station met gemiddeld ruim 15.000 euro. In Breda zakten de huizenprijzen in het stadscentrum met gemiddeld 20.000 euro, maar stegen de prijzen van woningen aan de noordzijde van het station. In Tilburg gingen de woningprijzen ten noorden van het station met 3.000 tot 12.000 euro omhoog. Door een tunnel kan men nu vanuit het noorden het station veel beter bereiken. In het zuiden was traditioneel de ingang van het station. Maar daar gaan de prijzen niet omhoog omdat daar het station praktisch onbereikbaar is geworden door het éénrichtingsverkeer. Maar in Tilburg is er geen sprake van een daling van de huizenprijzen rondom het station, zoals dat in Arnhem en Breda wel is.
Arnhem
Volgens het CPB heeft het opknappen van het station van Arnhem er niet toe geleid dat mensen er ook graag willen wonen. Mogelijk komt dat door de overlast die de werkzaamheden met zich meebrachten. Wonen aan de noordzijde van de stations in Breda en Arnhem is juist wel aantrekkelijker geworden, denkt het planbureau. Dit komt doordat de voormalige werkplaatsen van de NS daar weggehaald zijn en de reistijden zijn afgenomen. Ook is er nu sprake van een mix van voorzieningen, kantoorpanden en woningen. Een andere mogelijke verklaring voor het negatieve effect in het zuiden van Arnhem is een gebrekkige vraag naar knooppuntontwikkelingen. Een (potentiële) toename van het aanbod van residentieel en commercieel vastgoed vertaalt zich namelijk niet noodzakelijkerwijs in een evenredige toename van de vraag. Sterker nog, het zou kunnen dat de vraag naar nieuw residentieel vastgoed afwezig is, waardoor eventuele negatieve effecten van overlast zich sneller kapitaliseren in lagere huizenprijzen van bestaande woningen. Het CPB constateert dat in Arnhem geen woningen zijn gebouwd als onderdeel van de knooppuntontwikkelingen. Het is daarom mogelijk dat het mechanisme van gebrekkige vraag meespeelt in het geval van Arnhem Zuid.
Breda
In Breda is relatief weinig overlast geweest van de bouw van het station. Het CPB vindt hier zowel positieve als negatieve effecten op huizenprijzen. Aan de noordkant van Breda Centraal nemen de huizenprijzen in totaal ongeveer 65 miljoen euro toe. Deze toename suggereert dat het een stuk aantrekkelijker is geworden om te wonen aan de noordzijde van het Centraal Station. Dit gaat echter wel gepaard met een afname van de huizenprijzen van 150 miljoen euro ten zuiden van Breda Centraal. In het zuiden is de relatieve aantrekkelijkheid dus afgenomen. We merken op dat de effecten van toepassing zijn op de periode 2016-2017 en dat zowel het positieve als negatieve effect pas is opgetreden in de laatste jaren. Als we de effecten voor Breda samennemen dan zijn de effecten statistisch niet te onderscheiden van nul.
Lessons learned
Wat kunnen we met deze resultaten? Ze tonen aan dat ruimtelijke gebiedsontwikkeling in sommige gevallen een positieve invloed uitoefent op huizenprijzen (bijvoorbeeld in het noorden van Breda en Tilburg). Dit zijn private baten voor huiseigenaren waar niet direct een prijs voor wordt betaald. Dergelijke projecten worden immers grotendeels bekostigd door het Rijk en de gemeenten. De huidige bekostiging sluit daarom niet aan bij het profijtbeginsel: het idee dat de kosten van voorzieningen worden gedragen door diegenen die de voordelen ondervinden. In een vervolgstudie zal het CPB onderzoeken of het wenselijk is om investeringen in ruimtelijke gebiedsontwikkeling te bekostigen via een afroming van de private baten.
