nieuws

Rotterdam: ‘Ruimte voor gedreven vastgoedontwikkelaars’

Projectontwikkeling

De goede marktomstandigheden in Rotterdam maken veel mogelijk. Dat de stad nog steeds gelooft in iconische ontwikkelingen bleek tijdens het door Spryg Real Estate Academy georganiseerde Rotterdam Vastgoed 2017.

Rotterdam: ‘Ruimte voor gedreven vastgoedontwikkelaars’
Philadelphia_Havana_deSax_copyrightMVRDV

Grote projecten, zoals de The Sax, Dutch Windwheel en de Baantoren kwamen tijdens Rotterdam Vastgoed uitvoerig aan bod. Maar in Rotterdam gebeurt meer. Iconische ontwikkelingen gaan gepaard met gevoel voor de noden van de stad als geheel. De Remisehof en de transformatie van de Wielewaal-wijk laten zien hoe Rotterdam Zuid langzaam maar zeker op gelijke voet komt met de rest van de stad. Hoewel vastgoedontwikkeling niet over één nacht ijs gaat, is het mooi om te zien hoe de oproep van de gemeente Rotterdam tijdens de editie van 2016 om ontwikkelprojecten op Zuid te initiëren, een jaar later reeds gestalte krijgt.

Hart voor de stad is wat directeur Wim de Haas van BPD Ontwikkeling Zuid-West drijft. In zijn presentatie heeft hij het over resilience, ofwel veerkracht. Hij zoekt naar plekken waar nieuwe ontwikkelingen gepaard gaan met gezondheid en welzijn, duurzaamheid, sociale cohesie en economische groei. ‘Mijn strategie bestaat eruit kerngebieden met elkaar te verbinden en zo de haarvaten van de stad met elkaar te verweven’, stelt hij.

De Haas signaleert overigens dat in Rotterdam veel gedreven ontwikkelaars rondlopen die nauw met de gemeente kijken naar de stad. Als voorbeeld noemt hij het Central District. ‘De stad waar je vroeger je wandelschoenen aan moest trekken als je een avondje wilde gaan stappen, is nu veranderd in een ‘City Lounge’. De verblijfskwaliteit in het centrum lijkt nu zo vanzelfsprekend, maar is het resultaat van hard werken.’

Een nieuw paradigma voor Rotterdam Zuid

De Haas ziet het Rijnhavengebied als nieuw paradigma voor Rotterdam Zuid. Met de torens van Boston & Seattle, The Sax en het gebied De Pols op Katendrecht ontstaat een ecosysteem rond de Rijnhaven. Hij signaleert hoe alle partijen die daar actief zijn elkaar opzwepen.

Dergelijke energie kan helpen om Zuid verder te ontwikkelen, aldus De Haas. Hij ziet de nieuwe woonplekken die ontstaan rond de Rijnhaven, en verder zuidwaarts in Hart van Zuid, Zuiderpark en de Wielewaal als parels die aaneengeregen moeten worden om het woonklimaat in het hele stadsdeel te verbeteren. Als dagvoorzitter en Realconomy-directeur Hans van Rossum vraagt wat hem drijft, antwoordt De Haas: ‘De mensen die hier wonen. Ze zijn trotser dan je denkt, ook op de plekken waar het niet zo goed gaat.’

Economisch en sociaal in balans

Bart van Breukelen van Synchroon ziet het succes van Rotterdam net als De Haas in het licht van het gemeentelijk beleid. ‘We zitten middenin een succesvolle periode. Dat heeft uiteraard te maken met de economische ontwikkeling van ons land te maken, maar ook met het stedelijk beleid van de gemeente om de stad economisch en sociaal in balans te brengen. Onder andere door het havengebied te vullen met stedelijk programma en plekken in de stad verder te verdichten. Dit vergroot de kwaliteit van de openbare ruimte en repareert het stedelijk weefsel.’

Om zijn verhaal kracht bij te zetten verwijst hij naar Boston & Seattle. Deze ambitieuze ontwikkeling is gerealiseerd in crisistijd, wat mogelijk was omdat alle partijen bleven samenwerken en zich schaarden achter de visie voor het gebied. Zodra Van Breukelen begint over The Sax resten er slechts superlatieven. Het is duidelijk dat deze hoogbouw, ontworpen door MVRDV als laatste puzzelstuk in de ontwikkeling van de Wilhelminapier, een snaar raakt.

Patroon van riante erkers

De mixed-use toren met commercieel programma in de plint, twee woontorens en een hotel dat beide torens verbindt, kan zich laten voorstaan op een spannend patroon van riante erkers. ‘Wist je overigens dat Rotterdam de enige stad is waar de favoriete gevel niet per se op het zuiden is georiënteerd?’, vertelt van Breukelen. ‘Dit komt door de Erasmusbrug. In The Sax zijn veel potentiële huurders en kopers geïnteresseerd in uitzicht op de brug, dat ze wat minder direct zonlicht in hun appartement hebben nemen ze voor lief.’

De populariteit van mixed-use ontwikkelingen heeft de laatste jaren een vlucht genomen, ziet Nanne De Ru, oprichter van architectenbureau Powerhouse Company en ontwikkelbedrijf RED Company. In 2016 won Powerhouse Company samen met Stevast Baas & Groen en Dura Vermeer de tender voor De Remisehof. ‘Het gebied is cruciaal in de verdere ontwikkeling van de stad richting de wijken die verder zuidelijk gelegen zijn, zoals Feyenoord-Zuid’, aldus De Ru.

Zoeken naar stedelijk woonmilieu

De Remisehof moet in de toekomst mensen aantrekken die op zoek zijn naar een stedelijk woonmilieu. Om dat voor elkaar te krijgen keek Powerhouse Company naar de wensen van deze doelgroep. Een goede combinatie van privéruimte en collectiviteit bleek cruciaal. Door woonblokken te maken die groter waren dan het masterplan aangaf, konden riante binnengebieden worden ontworpen met een parkachtig karakter en appartementen op de hoekpunten. ‘Zo hebben we een rijke verzameling aan woningen kunnen introduceren. Er is plek voor iedereen.’

Reflecterend op Rotterdam signaleert De Ru dat op dit moment vooral gekeken wordt naar de woonopgave in de stad. ‘Maar er komt een moment waarop werken het wonen gaat volgen. Er zal een spannende mix van beide ontstaan in de stad.’ Sowieso ziet hij overal dat binnenstedelijk bouwen complexer wordt. Rotterdam is volgens De Ru de aangewezen stad om daarin het voortouw te nemen.

Innovatie stimuleert vraag naar vastgoed

De presentatie van Melissa Ablett van het Cambridge Innovation Center lijkt de stellingen van De Ru te onderbouwen. Het CIC heeft sinds september 2016 een vestiging in het Groothandelsgebouw. In Boston leidde de vestiging van het CIC aan Kendall Square al tot een spectaculaire vraag naar vastgoed in de directe omgeving. Ablett ziet hoe gevestigde en startende bedrijven de nabijheid zoeken van het innovatienetwerk van het CIC.

Ze voorziet hetzelfde scenario voor de vestiging in het Groothandelsgebouw. ‘bedrijven die hebben deelgenomen aan het CIC-programma vinden snel hun weg in de buitenwereld, maar blijven vaak fysiek in de buurt van het CIC.’ En dat is een groot goed in een economie waarin steden hun best doen om talent vast te houden en een goed vestigingsklimaat voor bedrijven te scheppen.

Huurders CIC halen 300 miljoen euro op

Wat betreft het CIC liegen de cijfers die Ablett voorlegt er niet om: op dit moment zijn er 130 bedrijven gelieerd aan CIC Rotterdam, die allemaal een werkplek huren in het Groothandelsgebouw, er zijn 250 mensen ingehuurd en er is het afgelopen jaar ruim 300 miljoen euro aan financiering opgehaald door de betrokken bedrijven. Ablett schat dat er in 2019 zo’n 250 bedrijven aan het CIC verbonden zullen zijn. ‘En daarmee’, zo stelt ze, ‘wordt het Central District een van de meest aantrekkelijke vastgoedgebieden in Nederland.’

Rotterdam Vastgoed 2017 sloot af met een impressie van de regionale woningopgave. Onder leiding van dagvoorzitter Van Rossum gaven vijf professionals inzicht in de stand van zaken vanuit hun perspectief. Rode draad in alle pitches was het thema goedkope woningen; een beladen onderwerp sinds de presentatie van de Woonvisie Rotterdam.
Emile Klep, directeur Stedelijke Inrichting van de gemeente Rotterdam zegt te streven naar een evenwichtige verdeling van inkomens in de stad. Dat er met de woonvisie sociale woningen verdwijnen, moet dan ook in dat kader geplaatst worden. De grote vraag naar goedkope woningen is volgens Klep een regionale kwestie, waarin de provincie zijn verantwoordelijkheid moet nemen. Jan Freie van Stadsontwikkeling Gemeente Maassluis is het daar niet mee eens. Als woonstad voor de regio neemt Maassluis al het nodige voor zijn rekening.

Vooral woningen voor midden- en hogere inkomens

Ook Maria Molenaar van wooncorporatie Woonstad Rotterdam is stellig: als er 50.000 woningen bij komen in Rotterdam, moeten 5.000 daarvan voor de lagere inkomens worden gereserveerd. Ze wijst naar de plannen voor Feyenoord-City, waar alleen woningen zijn gepland voor de midden- en hogere inkomens. ‘Met tien procent sociale woningbouw versterk je de banden met de omringende buurten’, zo stelt ze.

Raimond de Prez, wethouder van de Gemeente Delft, haakt hierop in door te wijzen naar het succes van de Spoorzone, waar volgens hem een afgewogen mix is bedacht van sociale woningen en zorg- en andere voorzieningen. ‘Alles is bekeken in samenhang met de omringende buurten’, zo stelt hij.

Jos Melchers: Rotterdam is op stoom

De dag wordt afgesloten door Jos Melchers, directeur Gebiedsontwikkeling van Rotterdam. De plannen die hij belicht vallen op door hun differentiatie in aanbod. De grote ontwikkelingen zijn belangrijk, benadrukt hij, maar we moeten ook aandacht schenken aan kleinschaligheid. De cijfers die hij op het scherm tovert laten zien dat de woningbouwproductie in Rotterdam flink op stoom is. ‘We starten nu meer woningen op dan vóór de crisis’, aldus Melchers.

Dat stelt echter niet iedereen tevreden. Het moet sneller, vinden veel aanwezigen. Philip Smits, CEO van Blauwhoed, ziet vooral kansen om het proces te verbeteren. ‘We zitten soms met meer juristen dan stedenbouwers aan tafel. De omgang met de overheid wordt steeds stroever. Daarnaast moet er iets gebeuren aan die stortvloed van prijsvragen. In sommige gevallen haal je daarmee de beste plannen boven tafel, maar er zijn meer methodes die tot een goed resultaat leiden en die vele malen efficiënter zijn. We leven in een wereld waar volop agile gewerkt en gescrumd wordt, maar de bouw blijft langzaam gaan. In de bouw werken zoveel slimme professionals: waarom zijn we niet in staat om te versnellen?’

Over de auteur
Sander Woertman is freelace vastgoedjournalist

Dit artikel verscheen in Vastgoedmarkt van januari 2018

Reageer op dit artikel