nieuws

Van leegstand naar bruisende locatie

Projectontwikkeling

Zeven moeilijk exploiteerbare panden werden eerder dit jaar voorgesteld aan de deelnemende architectenbureaus van het Vastgoedmarkt Transformatieplein. Na een reeks projectbezoeken, een analyse van pand en locatie door adviesbureau Fakton en een beschouwing door de redacteuren van Cobouw en Vastgoedmarkt, werden de architecten uitgedaagd om een nieuwe bestemming voor deze locaties te bedenken. De presentaties tijdens Provada zijn een bron van ideeën voor gemeenten, ontwikkelaars en investeerders: met een dosis creativiteit is het mogelijk om zelfs op een lastige plek in de stad weer levendigheid te krijgen.

Aan de kantorenloodsen van Den Haag, Utrecht, Rotterdam en Amsterdam werd gevraagd om leegstaande panden voor te dragen voor het Transformatieplein. De gemeentelijke vastgoedbemiddelaars gaven daaraan gehoor en introduceerden zeven panden op zichtlocaties. Zeer uiteenlopende panden: van een naoorlogse kantoorkolos in een woonwijk, een treurig ogend pand vlakbij de bruisende Markthal, een brutalistisch gebouw achter het Amstel Station, een klassiek ogend maar relatief nieuw kantoorpand aan een Haagse gracht, een verlaten kantoorpand op een bedrijventerrein bij Utrecht, een cradle-to-cradle kantoorgebouw op een campus, tot een monumentale kerk in Dordrecht. De plannen die de deelnemende architectenbureaus maakten, werden tijdens Provada gepresenteerd aan een expertboard, bestaande uit de eigenaars van de betreffende panden, de gemeentelijke kantorenloods, experts op het gebied van bouwtechniek, bouwkosten en investeringsmogelijkheden. Adviesbureau Fakton – partner van het Vastgoedmarkt Transformatieplein – verzorgde het initiële onderzoek naar de panden en was klankbord voor de architecten.

Weesperzijde 190 Amsterdam: nieuwe functie voor verloren hoek
Om de druk op de Amsterdamse woningmarkt te verkleinen wil de gemeente de OV-knooppunten buiten het centrum verdichten en verstedelijken. Dit beleid grijpen architecten- en stedenbouwkundige bureaus KCAP en Hartzema aan in hun ambitieuze plannen voor de transformatie van kantorencomplex Leeuwenburg, nu nog gebruikt door de Hogeschool van Amsterdam.  Het complex is opgetrokken in brutalistische stijl en staat op bedrijventerrein De Omval, een verloren stukje Amsterdam, tussen station Amstel en de rivier. Voor de architecten is het gebouw een uitdaging; het gebouw bestaat uit een toren en een lager deel in verspringende hoogte. “Het gebouw heeft daardoor een grote plint, waarvoor het moeilijk is om een invulling te vinden,” stelt Irma van Oort van KCAP. Ze verwacht dat een ‘traditionele’ transformatie hooguit 300 woningen oplevert, te weinig om de bebouwing op maaiveld een goede functie te geven. De enige manier om van het gebouw wat te maken is om het te op te toppen tot flinke hoogbouw, tot boven de nabijgelegen Amsteltoren. Door een mix van functies in het gebouw moet het gebied ook aantrekkelijker worden.  Ook stedenbouwkundige Henk Hartzema, die voor het plan een samenwerking aanging met Paul de Ruiter Architects en Smit & Res Real Estate Support, ziet een bescheiden transformatie naar woningen niet zitten. Wat hem betreft blijft het gebouw in gebruik als kantoorruimte en wordt er een compleet nieuwe woontoren naast gezet. Zijn pitch haakt grotendeels in op wat Van Oort ook al constateert: “het gaat niet om het gebouw, maar veel meer om de omgeving. Dit is een stukje Amsterdam dat we weer Amsterdams moeten maken.” 

David Ricardostraat 4 – 5 Amsterdam: met een beetje hulp van de bus
Kantorenpark Riekerpolder staat eigenlijk een beetje symbool voor het probleem van de huidige kantoormarkt. De kantoren zijn nog ontworpen op de laatste golf van het hoogtij van de kantorenmarkt. Toen de laatste steen was gelegd, waren er echter nog maar weinig geïnteresseerde huurders. ICT-gigant IBM is inmiddels verhuisd naar een kleinere locatie aan de overkant. De 30.000 m2 aan de David Ricardostraat krijgt een nieuwe bestemming. Aan het gebouw ligt het niet, zo blijkt uit de pitches van de beide bureaus. Het gebouw is in 2003 ontworpen volgens het cradle-to-cradle-principe, waardoor al tijdens de ontwerpfase rekening is gehouden met een functieverandering. “Er hoeft vrijwel niets aan het gebouw te gebeuren”, stelt Willem Heyligers van Heyligers design+projects. “Het is heel neutrale architectuur, die voor een woonfunctie niet snel aangepast hoeft te worden,” zegt Ivo Verboon van CHNL.  Zowel CHNL en Heyligers zien de potentie van de locatie: het ligt dichtbij de Zuidas, niet ver van Schiphol en aan de overkant van het groen van de Oeverlanden en het Amsterdamse Bos. Ook is de hele regio snel bereikbaar. “Maar juist de eerste kilometer rondom het gebouw vormt een probleem,” zegt Heyligers. “Het is best een stuk lopen naar het station. En er zijn nauwelijks voorzieningen in de nabije omgeving.” Om die reden moet het gebouw ook commerciële functies krijgen, denkt Heyligers, zoals een supermarkt en horeca, om ‘de buurt naar het gebouw te trekken’. Maar alles staat of valt met de bereikbaarheid. Voor een succesvolle transformatie is dus vooral de gemeente Amsterdam aan zet. 

Hang 5-6 Rotterdam: luw houden of levendig maken
Hang 5-6 staat midden in het centrum van Rotterdam. Het kantoorpand is gebouwd in 1947, ooit voorzien van een nieuwe, zwartgrijze gevel in de jaren zeventig. Het pand staat volgens eigenaar Van Herk Groep al zo’n vijf jaar leeg.  Frank Morel, architect bij EGM ziet wel mogelijkheden voor het gebouw. “De kracht zit in de locatie. Het is hier hartje centrum, met station Blaak even verderop en de Markthal pal om de hoek. Maar de Hang ligt eigenlijk net in de luwte.” In de huidige vorm zijn er met het gebouw weinig mogelijkheden. EGM Architecten wil de waarde maximaliseren door het gebouw te verhogen. “Op deze locatie in Rotterdam geldt een maximale bouwhoogte van 35 meter. Wanneer we optoppen tot die hoogte, kunnen er nog zes woonlagen bij.” De pitch van Heart/Heart met Jeroen Hoorn kon geen groter contrast zijn. In tegenstelling tot het uitgewerkte plan van EGM vraagt Hoorn zich openlijk af of er überhaupt wel een nieuwe, definitieve bestemming moet komen. “De functie kan ook tijdelijk zijn. Het gebied rondom de Markthal is enorm in beweging. Er zijn al veel plannen voor appartementen in de directe omgeving. Het winkelgebied rond de Hoogstraat verschraalt, en kan over een paar jaar een heel andere dynamiek krijgen.” Bovendien is het maar de vraag of de straat wel zo luw zal blijven: voor de deur van Hang 5-6 zou binnenkort RIF010 kunnen starten. Met dit plan voor een surfparadijs met golfslaginstallatie in de gracht voor het gebouw is de luwte wel voorbij. Daarom lijkt Hoorn een tijdelijke invulling met speelse elementen, zoals een jazzclub of een surfbar beter op zijn plaats, in plaats van een heel nieuwe, definitieve bestemming. ”Je zou je moeten afvragen: is dit echt noodzakelijk om nu te doen?” 

Koninginnegracht 20-21 Den Haag: modern monumentaal met mogelijkheden
Het kantoorgebouw in het centrum van Den Haag lijkt op de negentiende-eeuwse bouw eromheen, maar is eigenlijk pas in 2005 gebouwd. PBV en StudioSuit zien wel mogelijkheden voor dit gebouw. Het staat inmiddels al twee jaar te wachten op een nieuwe huurder. De locatie is lastig, erkent ook de gemeentelijke kantorenloods Paul Kersten. “Maar we hebben dit gebouw voorgedragen omdat de bestemming van het gebied gemengd is. Je kunt er werken en wonen.” Wolbrand van der Vis van PBV is enthousiast, maar ziet wel minpunten. “Het trappenhuis, een forse wokkel voorin het gebouw maakt het heel moeilijk om hier goede appartementen te maken. Maar als je naar de omgeving kijkt, zijn er wel mogelijkheden. Het Centraal Station is dichtbij, de Haagse binnenstad ook en horeca is op loopafstand: ik zie vooral kansen voor een hotel.” Om dat te realiseren hoeft er niet eens zoveel aan het gebouw te gebeuren. “We laten het gebouw bijna helemaal zoals het nu is, afgezien van het maken van badkamers en nieuwe installaties. Maar de indeling van het gebouw en de ingang blijft hetzelfde.” Gino Koenraadt van StudioSuit ziet wel degelijk mogelijkheden voor transformatie naar appartementen. Hij komt met een zeer uitgewerkt voorstel voor 27 appartementen. “Dit kan met een minimale ingreep. Wij maken alleen een extra verdieping op het lagere gedeelte en gebruiken een deel van het parkeerterrein voor de bouw van hofjeswoningen. Het souterrain onder het gebouw en de parkeerplaatsen kan deels worden gebruikt als parkeervoorziening met een parkeerlift.” Door een ander deel van het souterrain bij de begane grond te trekken, kan de architect een aantal grote duplexwoningen maken met achtertuintje. In de verdiepingen erboven komen appartementen en bovenin twee grote penthouses. “De vraag naar woningen in Den Haag explodeert en ik verwacht dat hier veel vraag naar is. Dit ontwerp is een sluitende business case.”

Laan van Nieuw Oost-Indië 123 – 127 Den Haag: kansrijk met copyright
Het kantoorgebouw aan de Haagse ‘Laan van NOI’ lijkt alles mee te hebben voor een succesvolle transformatie. Het is een fors pand van 14.000 m2 en staat midden in een populair Haags woon- en winkelgebied. Voor het pand hebben daarom drie architectenbureaus een plan gemaakt.  Roland van Bussel van Architecten aan de Maas ziet veel kansen. “Het gebouw heeft veel positieve kanten: het heeft kolomarme vloeren en overal rondom ramen, heeft voldoende parkeerruimte in de kelder en ligt op een prachtige locatie. Maar nadelen heeft het ook. Het is een typisch gebouw uit de jaren zeventig. Het heeft geen aansluiting op maaiveld en is gesloten en introvert, met een anonieme uitstraling en geen verbinding met de wijk eromheen.” Wijzend op de specifieke Haagse demografie met relatief veel ouderen stelt hij voor om er een woon/zorggebouw van te maken, en de openheid te bevorderen door de gevel in het lage gedeelte deels open te breken, zodat een atrium ontstaat.  Erik Knippers van Architectenforum legt de focus meer op de woningbouw en wil het gebouw beter integreren in de bestaande wederopbouwarchitectuur van de woonwijk eromheen. “Dit is geen topgebouw uit de jaren zeventig. Zo zouden we het nooit meer ontwerpen.” Hij stelt voor om het gebouw te voorzien van een nieuwe kap in de plaats van het huidige vlakke dak en om de bestaande gevel te laten verdwijnen achter een nieuwe gevel.” Beide pitches lijken kansrijk bij het beoordelende expertboard, maar de derde architect, Robert Winkel van Mei Architects and Planners brengt een punt naar voren waar tot dan nog niets over was gezegd. “In dit gebouw moet je de seventies omarmen en het laten zoals het is. Dat moet ook wel, want dit gebouw is een echte Kraaijvanger.” En laat het bureau van Kraaijvanger nou juist bekend staan om het feit dat ze hun eigen erfgoed goed bewaken. Winkel denkt dat een ingreep in de gevel onvermijdelijk tot een lang juridisch traject gaat leiden. “Dat pikken ze niet.” Volgens Winkel is het verstandiger om het gebouw intact te laten en te vullen met lofts. “Wat wij van het gebouw vinden is helemaal niet belangrijk. Het gaat erom vijftig mensen te vinden die hier in een loft willen wonen. Dat gaat zeker lukken.”

Planetenbaan 100 Maarssenbroek: diep werk als transformatieconcept
Zoals het pand aan de Planetenbaan in Maarssenbroek staat er in heel Nederland wel duizenden. Een typisch jaren tachtig kantoorpand in een kantorenpark waar de leegstand als een hardnekkig virus gebouw na gebouw besmet. De gemeente Stichtse Vecht zit al jaren met het kantorenpark in de maag. De leegstand tikt de tachtig procent aan, en door de ligging langs de Zuilense Ring, ver van voorzieningen en openbaar vervoer is het verre van een aantrekkelijke woonlocatie.  Wilco Meenhorst van JHK Architecten heeft ervaring genoeg met transformatie. “En meestal is het een feest, waarbij je allerlei elementen kan ontdekken die in het gebouw opgesloten zitten.” Maar bij dit gebouw vallen vooral de nadelen op. “We vroegen ons af waarvoor het geschikt zou kunnen zijn, maar qua constructie is het weinig flexibel, met dragende gevels en een verdiepingshoogte die nog maar net binnen het bouwbesluit past. En de ligging en omgeving werkt ook niet mee. Verschillende functies als wonen, onderwijs, zorg of zelfs de huisvesting van asielzoekers vielen al snel af. We kwamen tot de conclusie: het is gewoon een kantoor, en dat kan het ook alleen maar zijn.” Maar Meenhorst moest wat anders bedenken, want als traditioneel kantoor loopt het niet. Hij omarmt daarom een nieuw concept: na het Nieuwe Werken komt het Diepe Werken. “Nu is alle nieuwe kantoorruimte vooral gericht op integratie en samenwerking, maar er is een tegenbeweging gaande. In sommige beroepen hebben mensen meer rust en concentratie nodig. Dus niet flex, maar maximaal gefocust. Daar kunnen we dit gebouw eenvoudig geschikt voor maken door het parkeerterrein om te vormen tot een groene omgeving, een overgangszone in het gebouw te maken en op de verdiepingen afzonderlijke, afsluitbare ruimtes zonder wifi.”

Bonifatiuskerk Dordrecht: nieuwe look voor Dordrechts hart
Niet alleen leegstaande kantoren leveren gemeenten hoofdbrekens op, ook het leegstaande kerkelijk vastgoed kan een punt van zorg zijn. De Bonifatiuskerk in Dordrecht heeft al een huurder, maar de gemeente wil het pand van de hand doen.  De monumentale waterstaatskerk uit 1823 heeft een neoclassicistische stijl en is al sinds de jaren zeventig niet meer in gebruik voor erediensten. Jarenlang fungeerde het als poppodium, maar is sinds een paar jaar in gebruik als christelijk jongerencentrum. Dat het gebouw al een huurder heeft is beslist niet negatief, vindt architect Arjan Petersen van Van Aken Architecten. “De Italiaanse architect Aldo Rossi zei ooit: “een monument zonder functie is dood,” maar dit gebouw staat middenin het maatschappelijk leven van de stad. Het was vroeger het Paradiso van Dordrecht, en is ook nu nog steeds belangrijk.” Petersens collega Lorenzo Bassani stelt voor om de ruimte tussen de kerk en de zijgebouwen open te maken door een glazen tussengedeelte, waardoor er vanaf de straat aan de voorkant van de kerk zichtlijnen ontstaan naar de tuin achter het gebouw. Ook het dak van de kerk wordt deels van glas. De kerk blijft dan in de huidige functie, maar de zijgebouwen kunnen ruimte bieden aan de bestaande muziekschool, woningen, een hostel of BB en een restaurant. Bassani blijft ook realistisch. Beleggers staan immers niet te springen om te investeren in kerkelijk vastgoed, zeker als de functie niet veranderd. “De kerk blijft het hart, maar de gebouwen ernaast zijn de financiële helpers.”

 Auteur: Michiel Maas
Dit artikel is gepubliceerd in de Vastgoedmarkt-editie van juli 2016.

 [Bijschriften]
[Impression: VAA Transformatie Bon. Kerk] Voorstel van Van Aken Architecten voor de Bonifatiuskerk in Dordrecht: meer licht, meer transparantie en een grotere aanwezigheid in de stad. De gebouwen aan weerszijden van de kerk kunnen financiële ondersteuning bieden in de vorm van muziekschool, woningen, hostel of horeca.

 [Impression: Presentatie Aforum Zuidgevel, woorden weghalen]  Erik Knippers van ArchitectenForum presenteerde een plan voor een groot kantoorgebouw aan de Laan van Nieuw-Oostindië in Den Haag. Hij transformeerde het tot een woongebouw met diversiteit aan woningtypen.

 [Impression: Transformatie Koninginnegracht – parkgevel hres – studio suit] Gino Koenraadt van StudioSuit gaf een nieuwe invulling met woningen aan het klassiek ogende maar relatief nieuwe pand aan de Koninginnegracht in Den Haag. 

 [Impression: Silvertown 1] Het plan SilverTown van Studio Hartzema, Paul de Ruiter Architects en Smit Res Real Estate Support voor het gebouw de Leeuwenburg (en omgeving), achter het Amstel Station in Amsterdam.

 [Impression: Heyligers] Een nieuwe woonomgeving met voorzieningen, dat maakte Heijligers design+projects van het pand op de voormalige IBM-campus, David de Ricardostraat 4-5 in Amsterdam.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels