nieuws

Van corporatiekantoor tot Medisch Centrum Ganzenhof

Projectontwikkeling

Wat. De transformatie van een 2.530 m2 grote dependance van woningcorporatie Rochdale in Amsterdam naar Medisch Centrum Ganzenhoef.
Wie. Initiatiefnemer van de herbestemming is de eigenaar van Apotheek Ganzenhoef, die al aan de Bijlmerdreef was gevestigd. FRIS Bedrijfsmakelaars was betrokken bij de aankoop van het kantoor.
Wanneer. Na een verbouwing in 2015, wordt Medisch Centrum Ganzenhoef begin 2016 geopend.

De even ingrijpende als veelbesproken reorganisatie van de Amsterdamse woningcorporatie Rochdale, leidde onder andere tot het afstoten van de vestiging in Zuidoost. Directeur Rick Hoogervorst van FRIS Bedrijfsmakelaars was nauw betrokken bij de herbestemming tot Medisch Centrum Ganzenhoef.

Zo dicht bij Winkelcentrum Ganzenpoort waren appartementen volgens Hoogervorst mogelijk ook rond te rekenen geweest in het te transformeren kantoor van Rochdale. Maar het werd een zorgcentrum en uit de ruimtelijke onderbouwing van de aanvraag van een omgevingsvergunning blijkt dat het Stadsdeel Zuidoost daar goed mee kan leven. In het ambtelijke document worden de herbestemmings-plannen in het perspectief geplaatst van een kantorenleegstand van zeventien procent (1,3 miljoen m2), een stijging van de zorgvraag die voortvloeit uit een toename van het totale aantal woningen in de hoofdstad, met 70.000 tot 2040, en de noodzaak om Zuidoost met voldoende (zorg)voorzieningen aantrekkelijk te houden als woongebied.

Een typisch gevalletje van een mes dat aan twee kanten snijdt, erkent Hoogervorst. ‘Apotheek Ganzenhoef huurde verderop aan de Bijlmerdreef al een pand van Rochdale en had uitbreidingsplannen. Toen bekend werd dat het Rochdale-kantoor te koop kwam, heeft de eigenaar ons ingeschakeld als aankoop-makelaar.’ Voortzetting als kantoor was volgens Hoogervorst geen optie meer. ‘Het gebouw ligt middenin een woonwijk. Bovendien is de afstand tot NS-station Bijlmer ArenA te groot.’

De gemeente werkte mee aan de bestemmingswijziging die nodig was om de transformatie mogelijk te maken. Vergeleken met een transformatie naar een woongebouw, hoefde er relatief weinig aan het pand te worden verspijkerd. ‘In de basis blijft het een kantoor waar voortaan zorgfuncties in worden geleverd. Als voor appartementen was gekozen, had ook het exterieur op de schop gemoeten. Want in Zuidoost moet een appartement een balkon hebben, anders wil er niemand in.’

Inmiddels zijn banken weer iets soepeler, maar in de periode waarin ze hun plannen ontvouwden viel het de initiatiefnemers niet mee om de financiering rond te krijgen. Hoogervorst: ‘Inmiddels zit het gebouw bijna vol met diverse zorgaanbieders, waaronder een orthopedische kliniek en een polikliniek voor huidziekten, maar met de apotheek en een huisartsenpost waren destijds alleen de begane grond en de twee verdiepingen erboven ingevuld. De huur-stroom die dat de komende tien jaar zou opleveren was gelukkig groot genoeg om de bank over de streep te trekken.”

Het voert te ver om hier in te gaan op de splitsing van de appartementsrechten en de herberekening van de erfpacht, die nodig waren om de transformatie mogelijk te maken en die specifiek zijn voor Amsterdam. ‘Juridisch was het daardoor toch nog een heel complex verhaal’, verzekert Hoogervorst.

Medisch Centrum Ganzenhoef is in Amsterdam in zoverre een buitenbeentje dat verreweg de meeste kantoortransformaties de hoofdstad de afgelopen jaren aan nieuwe hotelkamers of studentenwoningen hebben geholpen. Hoogervorst: ‘In beide categorieën is de markt nog niet verzadigd, al moeten nieuwe hotels van de gemeente wel echt iets toevoegen aan de bestaande voorraad.’

Op Westerhoek aan de Haarlemmerweg na, kent Hoogervorst in Amsterdam niet veel voorbeelden van kantoren die de afgelopen jaren in appartementencomplexen zijn getransformeerd. ‘Ze zitten er wel aan te komen, als onderdeel van de verdichting van de stad met minimaal 5.000 woningen per jaar. De woningprijzen schieten weer de lucht in, terwijl de bouwkosten de afgelopen jaren flink zijn gedaald. Naast sloop/nieuwbouw levert daardoor ook transformatie van een kantoor naar een woongebouw sneller een interessante businesscase op, zeker binnen de ring.’

 

Bron: Een nieuw leven, publicatie van NVM Business, 2016

Vastgoedmarkt organiseert op de Provada (7-9 juni 2016, RAI Amsterdam) weer een Transformatieplein. Hier wordt een twaalftal te transformeren projecten gepresenteerd uit de vier grootste gemeenten. Architecten komen met voorstellen voor de transformatie.

 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels