nieuws

Van leegstaand kantoorpand tot OZO hotel

Projectontwikkeling

Wat. Transformatie van een kantoorpand van 5.100 m2 aan de Karspeldreef in Amsterdam tot OZO Hotel.
Wie. Van der Linden Bedrijfsmakelaars in Amsterdam heeft voor woningstichting Rochdale verschillende kantoorpanden in portefeuille. Makelaar Jeroen Dijkstra begeleidde het proces.
Wanneer. Het kantoor kwam in 2010 in portefeuille, het hotel opende in april 2015 zijn deuren.

Hak in een vroeg stadium een knoop door over herbestemming. Die les heeft Jeroen Dijkstra geleerd van de transformatie van een kantoorpand aan de Karspeldreef in Amsterdam. ‘Achteraf is het gemakkelijk oordelen, maar we hebben te lang gehoopt toch nog een nieuwe partij voor het kantoor te vinden.’

Het is een drukte van belang in de brasserie van OZO Hotel. Het is de plek waar voorheen de post werd gesorteerd voor projectontwikkelaar Delta Forte, een dochteronderneming van Rochdale. Van de voormalige Rochdale-dependances die Van der Linden Bedrijfsmakelaars heeft verkocht, heeft het pand aan de Karspeldreef het langst te koop gestaan. Volgens Dijkstra had dat meerdere oorzaken. ‘Locaties in de binnenstad, zoals de Stadhouderskade, gaan een stuk sneller van de hand, ook zonder bestemmingswijziging. Achteraf hebben we dit pand misschien wel te lang als kantoor aangeboden. Dat kwam ook omdat het in prima staat verkeerde. We kregen ook wel serieus geïnteresseerde partijen voor bezichtigingen binnen, alleen is het aanbod zo groot dat het lastig is om een partij echt te binden. De keuze voor de huurders is bijna onbeperkt, zeker in Amsterdam.’

Als Dijkstra het nog een keer over zou mogen doen, zou hij in een eerder stadium een kleinschalig marktonderzoek laten doen naar interessante nieuwe bestemmingen. Hij raadt dat collega’s met lastig te verkopen kantoorpanden ook zeker aan. ‘We hebben daar goede ervaringen mee. Sommige makelaars kunnen dat zelf, anderen huren er een bureau voor in. Op zich is die investering verhoudingsgewijs vaak slechts een fractie van de kosten die gemoeid zijn met een pand dat langer leegstaat.’

De aanwezigheid van een zogeheten gemeentelijke ‘hotelloods’ heeft volgens Dijkstra een stimulerende rol gespeeld bij de transformatie. ‘Het is een hele actieve vooruitgeschoven post die precies in kaart heeft hoeveel bedden er in welk segment gewenst zijn in Amsterdam. De hotelloods drukte ons op het hart om haast te maken. Er was in dit stadsdeel nog plaats voor 1.500 bedden. Die inventarisatie was zelfs zo gedetailleerd dat ons werd verteld dat een viersterrenhotel met brasserie de meeste kans van slagen had. Daarop zijn we toen actief gaan werven.’

Nadat de eerste partijen afhaakten omdat hun hotelformule toch niet precies paste, vond Dijkstra in een Chinese hotelier een goede en vasthoudende kandidaat. ‘Met drie hotels in de binnenstad wisten we dat het serieus was. Het leidde tot een verkoop onder het voorbehoud dat de bestemmingswijziging erdoor zou komen. Dat proces is grotendeels buiten ons om gegaan, hoewel we wel steeds een vinger aan de pols hielden.’

Op het laatst kwam er nog bijna een kink in de kabel door de erfpacht in Amsterdam. De bestemmingswijziging van kantoor naar hotel zou de grondwaarde verhogen, waardoor er een aanvullende aanslag dreigde. Dat zou deze deal onherroepelijk hebben laten springen, blikt Dijkstra terug. ”We hebben met grondtaxaties, omgevingsfactoren en andere referenties beargumenteerd dat geen sprake was van een verhoging van de grondwaarde. De gemeente heeft zich daarin zeker coulant opgesteld, ook vanuit de overweging dat de herontwikkeling van leegstaande kantoorpanden ze veel waard is.’

Amsterdam heeft het geluk dat er veel alternatieve aanwendingsmogelijkheden zijn voor kantoren. Dijkstra kan de situatie goed vergelijken met Almere en Lelystad, waar Van der Linden ook vestigingen heeft. ‘Er zijn in Amsterdam veel doelgroepen te bedenken die interesse hebben in huisvesting. Naast het woningtekort in alle segmenten, zijn ook bedrijven en instellingen in de medische zorg, het onderwijs en het toerisme op zoek naar mogelijkheden om zich in Amsterdam te vestigen of hun bestaande locaties uit te breiden. In Flevoland kunnen we ook van alles bedenken om de leegstand te verminderen, maar daar is de interesse in nieuwe functies veel beperkter. Misschien kunnen we daar nog iets doen met de opvang van vluchtelingen en asielzoekers.’

In de hoofdstad zet de transformatie nog wel even door, verwacht Dijkstra. Ook in de hotelbranche heeft hij zoekopdrachten lopen. ‘En we hebben diverse leegstaande kantoren in portefeuille. De kunst is om daar scenario’s voor te bedenken en daar dan gericht partijen bij te zoeken. Oftewel: actiever de ketens in. Die les heb ik zeker geleerd.’

 

Bron: Een nieuw leven, publicatie van NVM Business

Vastgoedmarkt organiseert op de Provada (7-9 juni 2016, RAI Amsterdam) weer een Transformatieplein. Hier wordt een twaalftal te transformeren projecten gepresenteerd.  Architecten komen met voorstellen voor de transformatie.

Reageer op dit artikel