nieuws

Van corporatiekantoor tot woongebouw

Projectontwikkeling

Wat. De transformatie van het 2.800 m2 grote kantoor van woningcorporatie Vivare in Arnhem naar Musis Parc, een woongebouw met 29 middeldure appartementen.
Wie. Initiatiefnemer van de herbestemming is ontwikkelaar Mutos City Apartments, die het gebouw kocht van Vivare. Strijbosch Thunnissen (partner in Dynamis) had een adviserende rol, was betrokken bij de aankoop door Mutos en leidt de verhuur in goede banen.
Wanneer. De verhuur is in september 2015 begonnen, de appartementen worden in april 2016 opgeleverd.

Bedrijfsmakelaar en vennoot Jacco Vogelaar van Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars is één van de drijvende krachten achter de vele transformaties van vooral scholen en kantoorgebouwen die de afgelopen jaren hebben plaatsgevonden in Arnhem. De realisatie van Musis Parc beschouwt hij als een kroon op het werk, dat overigens nog niet af is.

Dankzij de door Strijbosch Thunissen Research ontwikkelde Transformatiescan heeft Vogelaar een uitstekend beeld van alle transformaties in Arnhem. ‘Sinds 2013 is er via 25 projecten bijna 100.000 m2 leegstaand vastgoed aan de markt onttrokken,’ somt hij op. ‘Er was vooral sprake van kantoorruimte die in de meeste gevallen een woonbestemming kreeg. Een tweede leven als koopwoning kwam minder voor, een herbestemming tot huurappartementen (64 procent) des te meer.’

Omdat er inclusief het maatschappelijk vastgoed van de gemeente de afgelopen jaren vooral in en om het centrum heel veel is getransformeerd, begint volgens Vogelaar langzaam een schaarste te ontstaan aan gebouwen met herontwikkelingspotentie. ‘De meeste rotte plekken zijn weggewerkt. Transformatie heeft er in Arnhem op z’n minst voor gezorgd dat de kantorenleegstand niet verder is toegenomen.’

Basis van het succes is volgens Vogelaar een quick scan waaraan de gemeente al haar leegkomende vastgoed enkele jaren geleden heeft onderworpen. ‘Daardoor was op voorhand duidelijk wat de meest voor de hand liggende nieuwe bestemming was en wat er moest gebeuren om die te realiseren, inclusief een zo nauwkeurig mogelijke schatting van de herontwikkelingskosten. Daar konden wij gericht mee de markt op, in de wetenschap dat het resterende risico voor potentiële kopers beperkt bleef tot de kans dat de bestemmingswijziging niet zou doorgaan.’

Met de quick scan werd ook een gemeentelijk ‘transformatieteam’ geïntroduceerd. Van meet af aan fungeerde dat als smeermiddel, richting marktpartijen en bij de aanvraag van bijvoorbeeld een omgevingsvergunning of woon-bestemming. Vogelaar: ‘In negentig procent van de gevallen is het niet de oorspronkelijke eigenaar die aan het transformeren slaat. Zijn rol is afboeken op de beleggingswaarde, beseffen dat verhuur van het kantoor er niet meer in zit en uiteindelijk verkopen tegen een ‘transformatieprijs’ waar de koper mee verder kan.’

 

Jonge werkenden

Wat de indeling en constructie van de gebouwen en de financiële onderbouwing van de herbestemmingsplannen betreft, lenen te transformeren kantoren en scholen in Arnhem zich opvallend goed voor een invulling met huurappartementen van 40 tot 60 m2 “Voor een doelgroep die de afgelopen jaren over het hoofd is gezien: jong werkenden,” weet Vogelaar. ‘Om diverse redenen willen of kunnen ze niet kopen. Grotere woonoppervlakten kunnen ze niet betalen en hebben ze ook niet nodig, omdat een groot deel van hun leven zich elders in de aantrekkelijke binnenstad afspeelt.’

Dat Strijbosch Thunissen een fullservice makelaar is, komt volgens Vogelaar goed van pas bij transformatieprojecten. ‘We zijn van alle markten thuis. Eén medewerker is bijvoorbeeld alleen maar bezig met de verhuur van de appartementen die via herbestemmingen worden gerealiseerd in voormalige kantoren als Musis Parc.

Dat toekomstige woongebouw dankt zijn naam aan cultuurtempel Musis Sacrum, aan de overkant van de Velperbuitensingel. Vogelaar: ‘Het gebouw had geen woonbestemming, maar mede dankzij het gemeentelijke transformatieteam is die er vlot gekomen. Bij transformaties wil de gemeentelijke parkeernorm nog wel eens een probleem zijn, maar dat was hier niet het geval: achter het gebouw is een parkeerterrein. Voor 50 euro per maand huren alle bewoners ook een eigen parkeerplek.’

Mede dankzij de nabijheid van de binnenstad, een supermarkt en het Musispark en de complete afwerking en inrichting van de appartementen, was de belangstelling meteen groot. Vogelaar: ‘De vaststelling van de huren, in dit geval uiteenlopend van 665 tot 775 euro per maand, vergt veel kennis van deze specifieke beleggingshuurmarkt én van de doelgroep. Bij de meeste appartementen is afgezien van een buitenruimte. Aan de ene kant omdat realisatie daarvan financieel niet uit kon, maar ook omdat een balkon of dakterras niet de hoogste prioriteit heeft bij jonge werkenden: de stad is hun buitenruimte.’

 

Bron: Een nieuw leven, publicatie van NVM Business

 

Vastgoedmarkt organiseert op de Provada (7-9 juni 2016, RAI Amsterdam) weer een Transformatieplein. Hier wordt een twaalftal te transformeren projecten gepresenteerd.  Architecten komen met voorstellen voor de transformatie. 

Reageer op dit artikel