nieuws

Neudeflat wordt appartementencomplex

Projectontwikkeling

Wat. Transformatie van de Neudeflat (6.000 m2) in Utrecht tot 89 luxe appartementen en een horecaformule in de kelder, op de begane grond en op de eerste verdieping. Wie. De Emo Groep houdt de kelder, de begane grond en de eerste verdieping zelf en verkoopt de veertien verdiepingen erboven aan Syntrus Achmea. Wanneer. De kadastrale splitsing en verkoop van de tweede tot en met zestiende verdieping heeft in 2015 plaatsgevonden.

Daar moet toch iets moois van zijn te maken, dacht directeur/eigenaar Marcel Arendsen van Brecheisen Makelaars toen hij langs de leegstaande Neudeflat in Utrecht liep. Hij pakte de telefoon en kreeg het balletje aan het rollen. Brecheisen Makelaars bedacht de constructie die de herbestemming mogelijk maakt en gaat de 89 appartementen verhuren. De verhuur start in januari 2016, waarna de Neudeflat in de zomer van 2016 moet worden opgeleverd.

De naam Neudeflat is verwarrend, want het complex aan het Neude (bekend van het bordspel Monopoly) is vanaf de bouw in 1961 tot 2014 als kantoor gebruikt. ‘In dat jaar kwam het spuuglelijke pand van 59 meter leeg te staan’, legt Arendsen uit. ‘In die plek, aan een plein dat vergelijkbaar is met het Leidscheplein in Amsterdam, zag ik de potentie. Ik ben gaan bellen met de eigenaar, de Emo Groep, maar die wilde niet verkopen omdat de gemeente nog jaren vastzat aan een goudomrand huurcontract.’

Arendsen, die de opleiding Master of Real Estate (MRE) heeft gevolgd, bedacht een slimme oplossing: door een kadastrale splitsing van het gebouw werd verkoop voor de Emo Groep wél aantrekkelijk. ‘Ze blijven eigenaar van de onderste drie verdiepingen, die ze vrijwel zeker gaan verhuren aan een internationale horecaformule. Na de kadastrale splitsing zijn de veertien verdiepingen erboven met de bestemming ‘kantoorappartementen’ verkocht aan Syntrus Achmea, die er 89 luxe huurappartementen gaat realiseren.’

Door op die manier slim en creatief om te gaan met de fiscale wetgeving, kan een ogenschijnlijk kansloze herbestemming volgens Arendsen toch van de grond komen. ‘Het is volkomen legaal. Deze constructie neemt de fiscale en financiële drempels weg die de herbestemming in de weg stonden.’

Brecheisen Makelaars is in Utrecht al bij veel kantoortransformaties betrokken geweest. Ook in de Neudeflat keek Arendsen het eerst naar de hoogte van de plafonds, omdat een woonbestemming met nieuwe installaties gepaard gaat en daar moet wel ruimte voor zijn. “Ik wil ook altijd meteen weten waar de liften en de trappenhuizen zich bevinden. De zogenoemde constructieve liften in de Neudeflat waren niet ideaal gelegen. Maar dankzij de locatie in het hart van Utrecht wegen de baten op tegen de hoge kosten.’

De verhuur begint in januari 2016, maar de belangstelling voor de appartementen in de Neudeflat is volgens Arendsen nu al overweldigend. ‘We hebben al honderden inschrijvingen. Begrijpelijk, want het ontwerp van A3 Architecten is fantastisch. Op een steenworp afstand van de Dom wordt het een van de mooiste en markantste gebouwen van Utrecht. Mede dankzij fantastische balkons, die aan de gevel worden gehangen en trouwens ook nodig zijn om te voldoen aan de eisen, worden de appartementen ook geweldig.’

Hoewel er in en om het centrum van Utrecht al veel kantoren zijn getransformeerd, vindt Arendsen niet dat de spoeling dunner begint te worden. ‘Ook de veroudering van gebouwen gaat door. Er zullen zich altijd weer nieuwe parels aandienen. Voor woningen iets verder weg van het centrum zie ik ook een mogelijke invulling als laagdrempelige en hippe werk-camping voor startende ondernemers en zzp’ers.’

Bron: Een nieuw leven, publicatie van NVM Business

Vastgoedmarkt organiseert op de Provada (7-9 juni 2016, RAI Amsterdam) weer een Transformatieplein. Hier wordt een twaalftal te transformeren projecten gepresenteerd.  Architecten komen met voorstellen voor de transformatie. 

Reageer op dit artikel