nieuws

Gezocht: bruggenbouwers met hun poten in de klei

Projectontwikkeling

Het blikveld verruimen en nieuwe verbindingen (relaties) aangaan, is essentieel voor een succesvolle transformatie. Het is een succesvolle transformatie als een objecttransformatie wordt benaderd als onderdeel van een gebiedsontwikkeling.

Het zoeken naar en experimenteren met verdienmodellen, zoals een duurzame business case en samenwerkingsverbanden, is onoverkomelijk. De rol van een gemeente is in deze constellatie meer dan een facilitator. Zij is geen neutrale controlerende partij die diensten levert en faciliteert, maar één van de stakeholders. Met bijzondere inhoudelijke kennis en een direct belang bij het feit dat een objecttransformatie ‘waarde’ op gebiedsniveau creëert. Hier liggen kansen voor ontwikkelaars. Bruggenbouwers kunnen deze rol binnen de stakeholders vervullen, maar niet alle transformatieobjecten hebben het potentieel om tot gebiedsontwikkeling uit te groeien. Duspick your battles & choose your brand!

 

In de etalage

Momenteel worden vele transformatieobjecten in de markt gezet door gemeenten en door het Rijk. Het Transformatieplein is hiervoor één van de gebruikte etalages. Voor zowel ontwikkelaars als gemeenten ligt hier een groot aantal kansen om een actieve rol te spelen en de impact van een objecttransformatie te vergroten. Beiden hebben baat bij extra waarde creatie.

Hier ga ik in op een mogelijke werkwijze voor gemeenten door de ABC-scan van het Rijksvastgoedbedrijf nader te bekijken. Daarnaast is gebruikgemaakt van de afstudeerscriptie van Lise Roodbol, waarin branding – afkomstig uit de productindustrie – ingezet wordt om tot een gebiedspositionering te komen. Centraal staat de vraag: Hoe kan een gemeente tot een meer gebiedsgerichte aanpak komen voor een transformatieobject? Voor ontwikkelaars kan dit stuk een inspiratie vormen om gesprekken met diverse stakeholders aan te gaan.

Westersingel 18-20 nabij het Rotterdam Centraal is één van de objecten in de etalage. In de projectomschrijving is een bescheiden suggestie gedaan om de potentie van een gebiedsontwikkeling aan te prijzen. “De gemeente geeft maar één wenk: het zou mooi zijn als op de locatie een doorbraak komt naar Wijkpark Het Oude Westen, de groene zone tussen de West-Kruiskade en de Nieuwe Binnenweg. Zo kan een stedenbouwkundige wens van een oostelijke ontsluiting van het Oude Westen in vervulling gaan. Verder ligt de opdracht open.” (Transformatieplein, 2015)

De bescheidenheid van deze suggestie, die betrekking heeft op het niveau van gebiedsontwikkeling, ligt hem voornamelijk in het feit dat niet voor alle stakeholders het eindresultaat (onder andere opbrengst en waarde) hetzelfde omvat. Er is een spagaat tussen het object en gebiedsontwikkeling, die veelal onder verschillende afdelingen/financieringsstromen binnen een gemeente staan. Een afdeling vastgoed heeft andere belangen dan een afdeling stedenbouw, die zich bekommert om de stedelijke kwaliteit. Des te meer kansen liggen er open voor de afdeling gebiedsontwikkeling.

 

Spagaat

Frits van Dongen, scheidend rijksbouwmeester, constateerde in één van zijn interviews in zijn afscheidskrant al dat deze spagaat tussen losse objecten en gebiedsontwikkeling er is. (Naar een nieuwe bouwcultuur, Afscheid rijksbouwmeester, 2015). Gemeenten en ontwikkelaars/bouwers zouden kunnen anticiperen op deze spagaat door de transformatieobjecten meer vanuit het kader van gebiedsontwikkeling te benaderen.
Gemeenten hebben momenteel te maken met een nieuw type (gebieds)ontwikkelaar met een meer organische aanpak. Allianties van diverse partijen initiëren ontwikkelingen, met meer of minder ervaring en expertise in het ontwikkelveld, dan de old school ontwikkelaars. Vooral veel bottom-up initiatieven beginnen op het (lokale) objectniveau en hebben de potentie om uit te groeien.

Ligt hier een kans om de spagaat waar Frits van Dongen het over heeft te slechten? De door hen gehanteerde werkwijze zou een sterkere rol kunnen gaan spelen in het transformeren van een object in relatie tot de directe omgeving. Om zo deel uit te maken van een gebiedsontwikkeling. 

Dit komt doordat ze uitgaan van:

  • een bottom-up regie van een coalitie van partijen;
  • een gebiedsgerichte, flexibele aanpak;
  • schaalverkleining;
  • kwalitatieve consumentgerichte benadering. 

(Lise Roodbol, 2015, pag. 37 naar Urhahn, De spontane stad, 2010)

 

Glamourmanifest

Het aantal succesvolle voorbeelden is tot nog toe beperkt. Het Glamourmanifest is één van de projecten met goed gevolg. Deze flexibele netwerkorganisatie is actief betrokken bij de revival van Amstel III te Amsterdam. Amstel III is een kantorengebied dat te kampen heeft met een hoog leegstandspercentage.
Door middel van een opgebouwd netwerk, het actief campagne voeren, een real-time visie en het opbouwen van een gebruikersinterface, kan een duurzame gebiedsvisie ontwikkeld worden. Voor een groot deel is het uitgangspunt voor de strategie gebaseerd op branding. De branding komt tot stand met behulp van een netwerk, crowd sourcing en het gebruik van open-data. (www.glamourmanifest.nl)

Het Rijksvastgoedbedrijf heeft voor de verkoop van zijn voorraad de ABC-scan ontwikkeld, omdat het zijn terreinen en gebouwen (lees: objecten) zorgvuldig wil afstoten. “Dat instrument geeft invulling aan de breed gevoelde en uitgesproken wens om ook imponderabele waarden in de afstootbeslissing mee te nemen. (…) Beperkingen en potentie worden vastgelegd, zowel door de expertise van deskundigen als van omwonenden en andere belanghebbenden.” (CRa, Rijksvastgoed in beweging, 2014, p. 4). Pressure cooking en crowd sourcing zijn dé termen om tot deze procesvorm te komen. Creativiteit, collectiviteit, co-creatie; de nieuwe rol van de overheid en de nieuwe ontwikkelaar/bouwer worden het symbool van de door de overheid gepromote participatiemaatschappij.

Plannen kunnen meer integraal ontwikkeld worden in de initiatieffase, met aandacht voor lokale kenmerken én passend binnen het rijksbeleid en het gemeentelijk beleid. Maatschappelijke waarde creatie is hier relevant.

 

Gebiedskennis

Parallel hieraan wordt er een flexibele strategie uitgedacht voor de lange termijn.

Het formuleren van de scan met een grote variëteit aan, deels lokale, stakeholders biedt een basis voor een duurzamere liaison, visie en business case. Daarnaast kan het de potentie voor een mogelijke gebiedsontwikkeling agenderen door het branden van het gebied. Want dat is wat er (deels) gedaan wordt.

Gemeenten kunnen een zeer prominente rol spelen door het inbrengen van gebiedskennis. Deze kennis kan gebruikt worden om tot een brand te komen. Lise Roodbol beschrijft in haar afstudeerscriptie aan de TU Delft uitvoerig welke procesprincipes ingezet worden om een gebied te positioneren. “Branding methodes zijn afkomstig uit de productontwikkeling en richten zich op het afstemmen van vraag en aanbod door producten en gebieden te benaderen als brand (merk).” (Roodbol L., 2013, p. 5). 

Gezamenlijk benoemen de stakeholders de gebiedskwaliteiten, de wensen van de (toekomstige) gebruikers en de positionering van concurrerende gebieden. Het gebiedsbrand wordt zo gepositioneerd in de markt (Roodbol L., 2013, p. 7) In de initiatieffase krijgen de identiteit en het imago van het brand vorm. Een visie is de volgende stap.
Uitgaande van de potentie of urgentie van een object zullen de betrokken stakeholders hun gemeenschappelijke doelen boven hun persoonlijke belangen moeten stellen. Continue afstemming tussen de stakeholders en met de eigenaar van het object, gedurende de gehele levensduur van het gebied, moet georganiseerd worden. Ook tijdens de uitvoerings- en beheerfase.
Het maken van een brand is een manier om een solitair transformatieobject impact te laten hebben op gebiedsniveau. Zowel voor gemeenten als ontwikkelaars/bouwers ligt hier de ruimte om de spagaat, die Frits van Dongen al enige tijd geleden signaleerde, te slechten.

Lessen voor de praktijk; van objecttransformatie naar gebiedsontwikkeling

  •  Kansen voor gemeenten en ontwikkelaars om met een verruimde blik en als bruggenbouwer een object te bekijken.
  •  Het creatief uitwerken van een duurzame business case (gecombineerde investeerders, diversiteit aan geldstromen, andere terugverdienmodellen).
  •  Met samengesteld team (experts en locals) transformatieobject analyseren en (ontwikkel)groeistrategie vormgeven.
  • ‘Choose your brand’. Met elkaar de positionering van een gebied, het brand, scherp krijgen.
  • Gemeenschappelijke doelen verkiezen boven alleen persoonlijke belangen.
  • ‘Pick your battles’.

 

Over de auteur

Esther van der Werf is freelance stedenbouwkundige en architect. Zij is als  freelancer werkzaam voor het platform Gebiedsontwikkeling.nu (mogelijk gemaakt door de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling).

 

Dit artikel verscheen in Vastgoedmarkt van november 2015 

 

Links en leestips

Op het Transformatiematiepleinn staan panden die in aanmerking komen voor een transformatie.  

Het Rijksvastgoedbedrijf houdt zich bezig met ontwikkelen en herbestemmen van overbodig vastgoed.

Het College van Rijksadviseurs (CRa) adviseert het Rijk over ruimtelijke kwaliteit, waaronder transformatie

Afstudeerscriptie van Lise Roodbol over procesprincipes voor het positioneren van bestaande kantoren in binnenstedelijke gebiedstransformaties. Zij studeerde in 2013 af aan de TU Delft.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels