‘Als vaststaat dat de renteaftrek verdwijnt, zullen de actoren op de woningmarkt hiernaar handelen. De vraaguitval en de prijsdaling zullen niet gefaseerd, maar in belangrijke mate direct optreden’, aldus de studie. Niet alleen de koper krijgt met afnemende renteaftrek te maken, ook volgende kopers. Het EIB pleit daarom voor de annuïtaire variant, omdat de positie van opvolgende kopers dan gelijk blijft.

In tegenstelling tot DNB-directeur Klaas Knot stelt het EIB dat de hypotheekschuld op langere termijn niet toeneemt. Vergrijzing en een aflossingsgolf vanaf 2015 zorgt juist voor een daling ten opzichte van het BBP. Hiermee daalt ook het beslag van de hypotheekrenteaftrek op het overheidsbudget. De aflossingen van hypotheekschuld bedragen in de periode 2015-2030 ongeveer 220 miljard.

De strengere hypotheekverstrekking door banken vindt het EIB moeilijk te rechtvaardigen. Het aantal hypotheeknemers met (tijdelijke) betalingsproblemen is 1 op de 100. Het aantal gedwongen verkopen bedraagt 1 op de 1.000, het aantal schadedeclaraties bij de NHG 1,5 op de 1.000 geborgde hypotheken. Het verbaast het EIB dan ook dat institutionele beleggers zich meer hebben teruggetrokken uit Nederlandse hypotheekproducten en meer hebben belegd in staatsleningen van landen met lage risico’s.

Het EIB pleit voor beperking van de loan to value (LTV, de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de woningwaarde) voor eerste huizenkopers. Te denken valt aan een Duitse regeling, waarbij vijf jaar lang 250 euro per maand fiscaal gunstig mag worden gespaard voor de aankoop van een eigen huis. Dit leidt naar schatting tot een verlaging van de LTV met 10 procent voor alleenstaanden en met 15 procent voor tweeverdieners. De belastingderving bedraagt 900 miljoen euro op jaarbasis, waarvan de helft overigens weer wordt terugverdiend door minder hypotheekrenteaftrek in de toekomst.