nieuws

De gebruiker als glazen bol

Loopbaan

Het is een vraag die ik vaak hoor: ‘zitten we al op de top van de markt?’ Niemand heeft een glazen bol, dus het voorspellen van de vastgoedcyclus blijft speculeren. Natuurlijk zijn er belangrijke indicatoren die een richting kunnen geven: bijvoorbeeld het volgen van de rentestand, ontwikkelingen van aanvangsrendementen en de benchmark transacties zijn van cruciaal belang. Deze financiële aspecten hebben veel invloed op de beslissingen van vastgoedinvesteerders. Echter, ze geven altijd een kijkje in de geschiedenis in plaats van de toekomst en hierdoor is het moeilijk om de markt voor te blijven.

De gebruiker als glazen bol

Wat ik minder vaak hoor, is dat er ook wordt gekeken naar de ontwikkelingen bij diegene die het vastgoed nodig heeft: de eindgebruiker. Het kan investeerders nog zo voor de wind gaan, maar als er geen vraag is naar bijvoorbeeld nieuwe kantoren of winkelruimte, heeft die investeerder daar niks aan. Minstens zo belangrijk is het dus om te kijken naar de ontwikkelingen in de markt van de eindgebruiker.

Nu hoeft de investeerder geen expert te worden op de gebruikersmarkt van elke sector, gelukkig zijn er ook algemene indicaties die iets zeggen over de gebruikersmarkt. Zo zeggen indices als het consumentenvertrouwen, de inkoopmanagersindex (PMI) en het ondernemingsvertrouwen veel over het sentiment in de gebruikersmarkt. Hebben consumenten vertrouwen in de toekomst, dan zullen ze sneller grote uitgaven doen waar de retail- en woningmarkt van profiteren. Een stijging in de productieomvang van een bedrijf kan een voorspeller zijn van groei in het bedrijfsleven. Zien ondernemers het zonnig in, dan zijn ze eerder geneigd hun kantoor uit te breiden, op te knappen of zelfs te verhuizen. Ook goed nieuws voor de vastgoedmarkt, dus.

Sinds eind 2017 laten alle drie de indicatoren een stabilisatie zien. Geen daling, maar de groei lijkt er uit te zijn. Men is voorzichtiger in hun optimisme en wacht af om te kijken waar de markt naartoe gaat. Het is geen toeval dat inmiddels de eerste berichten binnen zijn gekomen dat de Europese vastgoedbeleggingsmarkt in het eerste kwartaal een terugval heeft doorgemaakt. Eind 2017 leek er nog geen vuiltje aan de lucht, terwijl diegene die de gebruiker in de gaten hield, misschien wel aan zag komen dat 2018 een wat rustiger jaar wordt. Zijn we daarmee over de piek heen? Daar lijkt het wel op.

Indicatoren die gaan over het sentiment bij de gebruiker moeten een veel grotere rol innemen in het vraagstuk rondom de vastgoedcyclus. De veranderende consument bepaalt waar de vraag naar woon- en werkruimte naartoe gaat en daar moeten we als experts grip op hebben. Door de wensen van die gebruiker te volgen, kan de investeerder een betere beslissing nemen. In combinatie met de financiële indicatoren, komen we zo toch dicht bij die glazen bol.

Marieke Dessauvagie (29), Hotel Consultant Colliers International, is één van de drie finalisten voor de funda in business/Vastgoedmarkt Young Talent Award 2018. Lezers en bezoekers van de website kunnen tot en met 5 juni hun stem uitbrengen op de finalisten. Lees de profielen van alle finalisten.

Reageer op dit artikel