blog

Bouwen voor de vraag

Loopbaan

Ik ben onderweg naar kantoor en fiets langs Utrecht Centraal. Voor mij zie ik het WTC Utrecht, een nieuwbouwontwikkeling die al voor de oplevering een indrukwekkend percentage huurders heeft weten te binden. Bijzonder, vooral omdat op de kantorenlocaties rondom Utrecht diverse kantoren al jaren leegstaan. Schaarste en kwantitatief overaanbod liggen dan ook dicht bij elkaar. Als we kijken naar kansrijke kantoren, is dit naar schatting slechts een kwart van de huidige landelijke voorraad. En omdat vorig jaar 60 procent van de totale opname in kansrijk vastgoed is gerealiseerd, is het niet meer dan realistisch aan te nemen dat de mismatch tussen vraag en aanbod nog altijd groot is. Tijd dus voor een nieuwe vastgoedcyclus.

Bouwen voor de vraag

In het verleden zijn vooral op monofunctionele (snelweg)locaties kantoren bijgebouwd. Er is destijds veelal ontwikkeld voor de beleggersmarkt, waarbij er meer kantoren werden toegevoegd dan dat er vraag was op de gebruikersmarkt. Zo werden kantoren een (financieel) doel in plaats van een bedrijfsmiddel. Denk aan het voorbeeld van KPMG, die een oud kantoor achterlieten om een nieuw (naastgelegen) onderkomen te betrekken.

In 2007, op het hoogtepunt van de markt, was er een piek op de gebruikersmarkt en op de beleggingsmarkt. Met de intrede van de economische crisis stortten beide markten volledig in elkaar met als gevolg een leegstandsrecord van 17 procent. Na de economische crisis heeft de gebruikersmarkt zich gestabiliseerd en volgt daarmee de reële economie. Een groot gedeelte van de overbodige kantoren zijn in de periode getransformeerd omdat ze niet meer aan de vraag voldeden. De beleggersmarkt daarentegen is de afgelopen jaren geëxplodeerd. Met name de aanzienlijke beschikbaarheid van kapitaal, de lage rente en de economische (hoog)conjunctuur stuwen de beleggersmarkt naar een nieuwe piek. Dé vastgoedcyclus bestaat dus niet omdat de gebruikersmarkt en de beleggersmarkt twee verschillende cycli laten zien. De beleggersmarkt is onderdeel van de internationale kapitaalmarkt terwijl de gebruikersmarkt zich met name afspeelt op regionaal niveau. Tekenend is dat de prime yields met ruim 30 procent zijn verscherpt, terwijl de opname zich stabiel ontwikkelt en tophuren slechts 15 procent zijn gestegen.

Om de economische groei verder te stimuleren moeten we zeer selectief kantoorruimte toevoegen op de locaties waar gebruikers écht willen zitten. Bouwen voor de vraag in plaats van bouwen voor het aanbod. De toekomstige vraag van gebruikers richt zich op hoogwaardige ontmoetingsplekken op multifunctionele, uitstekend bereikbare locaties met veel voorzieningen zoals Utrecht Centraal of de Zuidas. Op deze locaties zijn voorverhuureisen achterhaald. Aangezien vastgoed statisch is en een beperkte technische levensduur heeft, zit de toekomstbestendigheid van nieuw te bouwen kantoren voornamelijk in de locatie gecombineerd met de mate van flexibiliteit binnen het gebouw.

Kijkend naar Utrecht Centraal zie ik een gebied volop in ontwikkeling waar de komende jaren een hoogstedelijk, multifunctioneel gebied ontstaat.  ‘Hier wordt gebouwd voor de vraag.’

Tim de Vries, Consultant Office Agency Cushman & Wakefield, is één van de drie finalisten voor de funda in business/Vastgoedmarkt Young Talent Award 2018. Lezers en bezoekers van de website kunnen tot en met 5 juni hun stem uitbrengen op de finalisten. Lees de profielen van alle finalisten.

Reageer op dit artikel