nieuws

Zoetermeer moet bewegen

Geen categorie

Zoetermeer denkt na over haar toekomst als derde stad van de Metropoolregio Rotterdam – Den Haag (MRDH). Een stad met inmiddels bijna 125.000 inwoners. Kan er na de grootschalige groei opnieuw iets moois opbloeien in deze ex-groeikern?

Met het voltooien van Vinex-wijk Oosterheem bereikt Zoetermeer binnenkort als klassieke groeigemeente haar grenzen. De stad biedt daarmee een thuis aan bijna 125.000 inwoners. Zo’n 25.000 meer dan oorspronkelijk in 1963 gepland. Zoetermeer is met dit aantal inwoners, na Rotterdam en Den Haag, inmiddels de derde stad van Zuid-Holland.

Van gezinsstad puur sang ontwikkelt Zoetermeer zich steeds meer tot een complete stad met naast gezinnen ook steeds meer ouderen en jongeren. De vergrijzing slaat hier zelfs wat harder toe dan elders. En nog een opmerkelijk feit: de stad is – tegen de verwachting voor een ex-groeikern in – ongekend populair bij jongeren. Een groot deel van hen blijft dolgraag in de stad wonen of komt er studeren in de Dutch Innovation Factory.         

Qua beschikbare ruimte om te bouwen lijkt Zoetermeer misschien een stad in het nauw. Maar schijn bedriegt. Want welke gemeente in de randstad heeft nog veel bebouwbare weilanden beschikbaar? Bovendien heeft Zoetermeer binnenstedelijk nog ruimte genoeg. Een woningbouwprogramma van circa 5.000 woningen tot 2030 is denkbaar zonder dat de stad in hoeft te boeten op haar naam als groene woonstad.

 

Slaapstad tegen wil en dank

Zoetermeer is in de ogen van de buitenwereld door de jaren heen vaak als slaapstad en stad van de middelmaat gaan gelden. Niettemin zijn er opvallende cijfers te noemen die de stad in een ander daglicht plaatsen. Zo geven Zoetermeerders sinds jaar en dag steevast een 8 als rapportcijfer aan het wonen in de stad. Daarnaast staat Zoetermeer qua hoogte van het gemiddeld besteedbaar inkomen per inwoner in de top tien van de vijftig grootste gemeenten van Nederland. Kwalificaties waar menig stadsbestuur jaloers op zal zijn.

Maar wat zeker ook niet onvermeld mag blijven: elke wijk in Zoetermeer is een dorp op zich met een eigen winkelcentrum en voorzieningen zoals een kinderopvang en een huisartsenpraktijk. Daarnaast beschikt de stad – iets wat veel mensen niet weten – over een volwaardig metrosysteem met liefst 19 stations. Niet slecht als je je bedenkt dat Amsterdam in een gebied van 10 km² gemiddeld 3,6 stations heeft, Greater London 1,7 en Zoetermeer 5,1.           

 

De achterkant van de triomf

Is het dan allemaal rozengeur en maneschijn in die ex-groeikern Zoetermeer? Helaas niet. De stad is jong, maar desondanks inmiddels toch ruim vijftig jaar oud. De eerste nieuwbouwwijken van Zoetermeer, zoals de flatwijken uit de jaren ’60 en de woonerfwijken uit de jaren ’70 en ’80, verouderen inmiddels onvermijdelijk. Openbare ruimten vertonen er slijtage en delen van de woningvoorraad beantwoorden zowel bouwkundig als qua type woningen niet meer aan de eisen van de tijd. Zo is er een surplus aan verouderde hoogbouwflats die onvoldoende inspelen op de huidige en toekomstige woonwensen, alsook een overaanbod aan sobere rijtjeshuizen in het goedkope koopsegment. Navenant nemen ook de leefbaarheidsproblemen toe. Zoetermeer zal er dan ook goed voor moeten waken dat het niet in een negatieve spiraal terecht komt waarbij draagkrachtigen de stad en masse verlaten.

Inzichten en behoeften van de inwoners van steden veranderen in de loop van de tijd. Wat op een eerder moment goed werkte in een stad, kan een tijd later heel anders liggen. Om als stad gezond te blijven is ‘ontwikkeling’ daarom onvermijdelijk. Sterker nog: het is noodzakelijk om als stad goed te kunnen blijven functioneren. Politiek en inwoners associëren stedelijke ontwikkeling desondanks nogal eens met iets negatiefs. Vaak is dat niet terecht.

Dikwijls botst stedelijke ontwikkeling met het belang en de mening van het individu. ‘Not in my backyard’, hoor je dan. Heel begrijpelijk. Immers: wie is er nou blij met de komst van een wooncomplex dat zijn uitzicht belemmert? Laat staan hoe je reageert als er een moskee in jouw buurt komt.

Maar niets doen is geen optie. Een stad die niet ‘beweegt’ is slecht in het bedienen van algemene belangen. Er komen dan onvermijdelijk groepen buitenspel te staan. Bijvoorbeeld jongeren die ook een fijne en betaalbare woning willen. Zoetermeer doet er goed aan een discussie over verdichten en vernieuwen te durven blijven voeren. Continu. Het liefst op basis van een eerlijke en bestendige visie.   

 

Dicht bij jezelf blijven

Jezelf als stad verder verbeteren of juist herpakken vanuit een mindere periode: gelukkig zijn daar in Nederland goede voorbeelden van. Zoals Eindhoven of Amersfoort. Eindhoven heeft zich na het vertrek van Philips heel knap opnieuw uitgevonden als stad van techniek en innovatie. Amersfoort is zich als woonstad succesvol in een hoger segment gaan manifesteren. De stad deed dit door het kwaliteitsniveau van haar lokale voorzieningen aanzienlijk te verbeteren, alsook door bijvoorbeeld in de wijk Kattenbroek, van architect Ashok Bhalotra, op grote schaal bijzondere en duurdere woningen aan de woningvoorraad toe te voegen.

Steden doen er wel goed aan om tijdens hun zoektocht naar verbeteringen en nieuw succes hoe dan ook altijd dicht bij zichzelf te blijven. Probeer als stad vooral te excelleren in datgene waar je goed in bent. Zoals Amersfoort als woonstad en Eindhoven als stad van techniek en innovatie. Dat is vaak de sleutel tot mogelijk succes. Al zijn er nooit garanties. Laat beleidsmakers in ieder geval niet de fout maken om geforceerd in te zetten op iets wat eigenlijk niet goed past bij het DNA van je stad.

Zoetermeer is een waar woonlaboratorium. Een stad met een keur aan woonwijken waar heel veel mensen met veel plezier wonen of hebben gewoond. Waar bussen met Japanners aandachtig naar kwamen kijken. Deze woonwijken representeren inmiddels een geschiedenis van meer dan vijftig jaar moderne stedenbouw. Voor Zoetermeer lijkt het dan ook heel kansrijk om vooral deze unieke gegevenheden aan te grijpen om haar waarde binnen de Randstad en in het bijzonder de Metropoolregio Rotterdam – Den Haag (MRDH) te behouden en versterken. Of scherper en uitdagender geformuleerd: probeer Zoetermeer tot dé woonstad van de MRDH te maken. 

 

Daily urban systems

Veel huishoudens leven vandaag de dag binnen en vanuit verschillende stedelijke netwerken: zogenaamde daily urban systems. Dit geldt in het bijzonder voor huishoudens met en zonder kinderen die in de Vinex-wijken aan de randen van de grote steden en in de ex-groeikernen (willen) wonen. Maar daarnaast ook voor studenten die tussen woon- en studentenstad heen  en weer pendelen, voor jonge één- en tweeverdieners, alsook actieve ouderen die graag in hun vrije tijd op pad gaan. Hun activiteitenpatroon spreidt zich over verschillende locaties in de regio en randstad uit. Deze groepen huishoudens nemen bovendien in aantal eerder toe dan af. De vakwereld duidt hen ook wel aan met de term ‘dynamische netwerkstedelingen’.     

Zoetermeer is bij uitstek een stad die de dynamische netwerkstedelingen in potentie veel te bieden heeft. De stad ligt namelijk middenin een heel dynamisch stedelijk en haast metropolitaan gebied. Er zijn maar weinig 100.000-plus gemeenten in Nederland (buiten de grote vier) waarvoor dat ook geldt. Een scala aan grootstedelijke voorzieningen en werklocaties is voor huishoudens binnen een acceptabele reistijd bereikbaar. In feite kun je zeggen dat de stad heel centraal ligt in het Daily Urban System van grote delen van de Randstad. Andersom geldt dat veel van deze dynamische netwerkstedelingen Zoetermeer ook veel te bieden hebben: velen van hen zijn jong of ouder maar actief, hoger opgeleid en (behoorlijk) draagkrachtig.

 

Drie zaken

Zoals gezegd is de uitgangssituatie van Zoetermeer gunstig. Dit betekent niet, laat daar geen misverstand over bestaan, dat de stad er hiermee al is. Andere steden in de metropoolregio en de Randstad zitten immers niet stil en die dynamische netwerkstedeling is elders ook populair. Om het toekomstige gevecht om de woonconsument te kunnen winnen, zijn in ieder geval drie zaken cruciaal voor Zoetermeer.

Op de eerste plaats zal Zoetermeer in moeten zetten op excellente verbindingen van de stad met zoveel mogelijk stedelijke centra in de Daily Urban Systems van de metropoolregio én de Randstad. Lightrailverbindingen met steden als Rotterdam en Leiden kunnen hieraan een heel belangrijke bijdrage leveren. Hoe bereikbaarder werkgelegenheid en hoogwaardige voorzieningen elders in de metropoolregio en de randstad vanuit Zoetermeer zijn, hoe meer een huishouden geneigd zal zijn om voor Zoetermeer als woonstad te kiezen.    

Ten tweede moet de stad ervoor zorgen dat zij uit gaat blinken in een aantal voorzieningen in de nabijheid van de woning. Dit zijn in feite de universele lokale voorzieningen waar huishoudens hun toekomstige woonstad wel degelijk mede op uitkiezen. Het betreft de volgende: een prettige woonomgeving (met bijvoorbeeld een stadspark op loopafstand), goed onderwijs (met name kinderopvang en basisonderwijs), zorgfaciliteiten (van huisarts tot hypnotiseur), sportfaciliteiten (van hoogwaardige voetbal- en hockeyvelden tot A-golfbaan) en een aantrekkelijk stadscentrum (met kwaliteitshoreca, een goede bioscoop en/of filmhuis). Voor het werk, het bezoeken van familie en vrienden, alsook een aantal bijzondere regionale of nationale voorzieningen (zoals bijvoorbeeld musea en pretparken) zijn huishoudens bereid om grotere afstanden af te leggen.        

Ten derde staat of valt toekomstig succes van Zoetermeer uiteraard – hoe kan het ook anders – met een aantrekkelijke, diverse en duurzame woningvoorraad. Dit is en blijft het belangrijkste aspect voor huishoudens waarop zij hun toekomstige woonstad selecteren. Voor Zoetermeer vraagt dit om het opstellen van een goed doordachte en uitgekiende bouwagenda. Een strategische agenda die zo goed mogelijk inspeelt op de behoeften van de woonconsument en in het bijzonder op die van de dynamische netwerkstedelingen.

 

Strategische bouwagenda

Om tot een goede strategische bouwagenda te komen zal de gemeente in ieder geval de volgende uitgangspunten moeten hanteren. Benut de vele potentiële ruimtebieders binnen de stad voor een woonfunctie: de leegstaande kantoren, overtollige winkelruimten, verouderde bedrijventerreinen en vele stadsranden aan het Groene Hart. Voer een eerlijk gesprek met Zoetermeerders over het wel of niet benutten van lege plekken in de stad voor woningbouw. Immers: lang niet elke lege plek in de stad is waardevol als groen. Maak de bestaande woonerfwijken weer concurrerend (lees: Vinex-proof) door grootschalige renovaties in combinatie met verduurzaming. Transformeer leegstaande kantoren onder meer naar betaalbare en flexibele woonruimte. En tenslotte: bouw nooit meer rijtjeswoningen van  200.000 tot 250.000 euro. Marktpartijen smullen ervan. Sinds jaar en dag. Goedkope rijtjeshuizen zijn vaak in grote aantallen te realiseren én doorgaans gemakkelijk afzetbaar. Maar voor Zoetermeer zal het juist de kunst zijn om ‘meer smaken’  toe te voegen en met name kwaliteit: niet alleen aan de onderkant van de markt maar juist ook aan de bovenkant. Voor hoger opgeleide en draagkrachtige huishoudens. Zij zijn onmisbaar voor een gezonde stad.

 

In gelul kun je niet wonen       

Hoe je ook over Zoetermeer denkt, je kunt zeker niet zeggen dat de stad in het verleden niet gedaan heeft wat er van haar gevraagd werd. Integendeel: Zoetermeer is altijd een stad geweest van ‘geen woorden maar daden’. De stad heeft de historische woorden van Jan Schaefer (wethouder Volkshuisvesting van Amsterdam van 1978 tot 1986) daarbij ruimschoots ter harte genomen: ‘In gelul kun je niet wonen.’    

Zoals hiervoor aangegeven, is het een must voor steden om op wat voor manier dan ook te blijven bewegen: je te ontwikkelen en vernieuwen. Dat geldt eens te meer voor Zoetermeer. Tegelijkertijd is het zaak om daarbij wel dicht bij jezelf, je specifieke kracht en meerwaarde, te blijven. Verschillende deskundigen uit de vakwereld beamen dit. Voor Zoetermeer is het daarom een goede overweging om vooral in te blijven zetten op haar specifieke sterkte als woonstad in de randstad en de MRDH. Misschien komen dan zelfs die bussen met nieuwsgierige Japanners ook weer eens een kijkje nemen. 

 

Over de auteurs

Jeroen Scholten (adviseur stedelijke ontwikkeling) en Kees Ritsema van Eck (teamleider sociaal domein) zijn werkzaam bij de gemeente Zoetermeer. Zij schreven dit artikel op persoonlijke titel naar aanleiding van het volgen van de Leergang Triomf van de Stad. 

 

Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van september 2016 

 

Literatuur

Boelhouwer, P; Trends: Discussies en Beleid op de Woningmarkt (2016);

Derksen, W: Triomf van de stad (2015);

Eijk, J. van: Zoetermeer, de nieuwe studentenstad (2015);

Glaeser, E: Triumph of the City; (2011);

Hagens, G: De Grote Woontest Haaglanden (2012);

Luiten, E: Stadsrandenatlas van de Zuidvleugel (2011);

Marlet, G: Atlas voor gemeenten (2016);

Marlet, G: De aantrekkelijke stad (2012);

NICIS Institute: Sterke woonerfwijken (2011);

PBL: Atlas Nieuwe Steden (2012);

PBL: De Ruimtelijke metamorfose van Nederland (2015);

Tordoir, P: Regionale positie Zoetermeer (2016);

Vriend, E: Het nieuwe land (2013) 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels